2023 부동산 규제 해제 혜택 및 비조정지역 주택담보대출 한도 정리

2023년 부동산 조정지역을 강남 3구, 용산 제외 해제하면서 서울에 아파트를 사도 다주택자 양도세 중과 없고, 1 주택자는 2년만 보유하셔도 비과세가 된다. 주택담보대출도 LTV 70%, DTI 60%. 중도금대출 한도도 60%로 늘어나고, 다주택자들도 1순위청약이 가능해진다.

 

목차

1.2023 부동산 전략
2. 2023 비조정지역 주택담보대출
3. 둔촌주공 전매제한 
4. 규제해제 후 사야 할 아파트

2023 부동산 전략

 

이야! 정부에서 규제해제하는 속도가 LTE급을 넘어서 5G 6G를 향해가는군요. 투자쟁이로 시장에 오래있었다보니 관성적으로 과거 비슷한 사례가 생각이 나는데요. 이명박 취임 후  최경환경제부총리의 발표가 오버랩이 됩니다. 많은 훌륭한 투자자들이 이번 조정지역 해제 및 부동산 규제 해제에 대해 다양한 인사이트 글을 적어주시는데, 굳이 나까지?라는 생각이 들었지만.. 너무 밝은 면만 얘기하셔서 보보 블로그를 들러주시는 구독자님들께 조금은 냉정한 주식쟁이 보보의 뷰를 오늘 공유해보려고 해요.

 

 

 

 

먼저 지금 보보의 포지션은 2021년에 가장 메인입지 아파트를 한채 팔았고 실거주 외 투자처 두어 개로 굉장히 부동산 포지션을 줄여놓은 상태입니다. 와, 어떻게 2021년 고점에 아파트를 팔았어요? 하실 수도 있지만, 투자는 운 50% 직감 50%입니다. 주식쟁이로 오랜 시간 살아오다 보니 버블에 굉장히 민감한 편. 가격이 너무 뛴다 싶으면 뒤도 돌아보지 않고 던져왔기 때문에  수익을 머리끝까지는 못 먹어도 시장에서 쓸려나가진 않고 이렇게 근근이 버텨왔거든요.

 

 

 

2021년에 아파트를 팔아서 모은 자산은 지금 고금리 예적금에서 매일 황금알을 낳는 거위처럼 이자를 낳아주고 있습니다. 하지만 예적금에 돈을 넣어두는 것은 그다음 투자처를 찾기 전까지 인플레이션에 대응하기 위한 단기전략이죠. 지금 투자쟁이 보보는 부동산에 포지션이 있을 때 보다 더 바쁘고 생각이 많습니다. 끊임없이 투자의 기회를 찾고 있는 것이죠.

 

 

 

이전의 여러 글에서 언급을 드린 적 있지만 부동산은 천천히 움직이는 사이클 자산입니다. 그래서 지금 규제지역해제를 보면서 들썩들썩거리시면 안 됨. 아직 매수 시그널 나오지 않았습니다. 보보가 생각하는 부동산 아파트 매수 시그널과 이렇게 정부가 조정지역 해제 등 규제 해제를 할 때 우리가 뭘 사야 하는지 쇼핑리스트를 만드는 법까지 구독자님들께 알려드리도록 할게요! 시작합시다.

 

 

 

 

2023 비조정지역 주택담보대출

 

 

먼저 정부에서 발표한 강남 3구(서초, 강남, 송파) + 용산 제외 전 지역 규제지역 해제 즉 조정지역 해제의 의미. 이제 서울, 경기도 포함 강남3구(서초, 강남, 송파) + 용산외에는 모두 비조정지역이 되는데 비조정지역과 조정지역의 차이를 알아봐야겠죠?

 

 

 

조정 비조정 출처 땅집고

 

 

조정대상지역과 비규제 지역을 세금, 대출, 청약을 나눠서 잘 정리된 표가 땅집고에 나와있더군요. 참고하시면 좋겠습니다. 이제 서울에 아파트를 사도 다주택자 양도세 중과 없고, 1 주택자는 2년만 보유하셔도 비과세가 됩니다. 주택담보대출도 LTV 70%, DTI 60%로 빌릴 수 있는 자금이 늘어나는데요. 중도금대출 한도도 60%로 늘어나고, 다주택자들도 1순위청약이 가능합니다. 

 

 

 

 

LTV, DTI가 헷갈리는 분들은 쉽게 잘 정리한 아래글 참고하시고요.

 

 

2023 특례보금자리론 요약정리 DSR 미적용 (ft. DSR, LTV 뜻)

2023 특례보금자리론 요약정리 DSR 미적용 (ft. DSR, LTV 뜻)

 

 

2023년 주담대

 

 

이렇게 2023년 파격적인 부동산 규제 해제! 전국에 임장 하러 고속버스 대절하나요? 하고 부릉부릉 하신 분들이 있다면 캄다운! 지금 부동산 규제 해제로 혜택을 보는 쪽은 단기적으로는 '둔촌주공' 그 외에는 촉수를 뻗지 마시오!  마치 이번 2023년 규제 해제는 영화 '라이언 일병 살리기'처럼 '둔촌주공, 올림픽파크포레온 살리기!'로 보일 정도입니다.

 

 

 

둔촌주공 전매제한 

 

이전에 둔촌주공에 대한 글을 쓴 적이 있는데 전매제한 8년, 실거주 3년 때문에 버렸다. 저 분양가로는 무조건 미계약 난다고 적어드렸었죠?

 

 

둔촌주공 미계약 미달 나오는 이유 (ft. 올림픽파크 포레온 전매제한 전세불가)

둔촌주공 미계약 미달 나오는 이유 (ft. 올림픽파크 포레온 전매제한 전세불가)

 

 

그런데 이번에 정부에서 낸 규제해제는 도로하나사이에 두고 강남 3구(서초, 강남, 송파)에서 분리되어 둔촌주공에게 미계약은 없던 일이 되어버렸습니다. 둔촌주공 분양권은 비규제 지역으로 바뀌면서 전매제한이 8년에서 1년으로 낮춰지고, 중도금대출까지 됩니다. 8년간 못팔줄 알았는데 1년후에는 팔수 있다? 게다가 서울주요 지역에서 대지지분 8억밖에 안 되는 둔촌주공과 같은 물건? 저도 사고 싶은데요!

 

 

 

아니나 다를까 둔촌주공 모델하우스로 전화가 폭증하고 있다는 뉴스도 나오고 있죠. 둔촌주공이 전매제한이 풀리고 실거주요건, 중도금대출 요건이 풀어지면서 미계약, 미분양은 확실히 줄어들 것이 명확해 보이는데 이것은 정부가 의도한 바입니다. 

 

 

 

부동산 연착륙을 시도하던 정부가 이렇게 급속도로 규제 해제를 해야 할 만큼 부동산 PF에 경고음이 들어오고 있구나라는 생각을 투자자라면 해보셔야 합니다. 부동산 PF의 연쇄효과로 인한 새마을금고와 같은 저축은행의 위험성은 아래의 글에 적어드렸으니 금리 많이 준다고 아무 곳에나 돈 넣어두지 마시고요.

 

 

 

고금리 새마을금고 안전성 확인하는 방법 (ft. 새마을금고 부실지점)

고금리 새마을금고 안전성 확인하는 방법 (ft. 새마을금고 부실지점)

 

 

 

아무튼 지금 정부는 부동산 아파트 미분양, 미계약을 최대한 막고 싶어 합니다. 잘못하면 경제가 고꾸라지니까요. 그래서 지금 다주택자들에게 구애의 메시지를 보내고 있는데요. 근데 막 열렬하지는 않습니다. 약간 썸 타는 정도. 나랑 커피 한잔할래? 뭐 그 정도란 말이죠. 그 이유는 과거 이명박 정부시절 부동산 정책과 비교해보면 알 수 있습니다. 바로 이명박 정부시절 부동산 정책과 현재의 규제 해제 상황을 비교해 봅시다.

 

 

 

규제해제 후 사야 할 아파트

 

 

저는 지금의 상황이 이명박 정부 시절과 비슷한 듯 아닌 듯 닮은 부분과 아닌 부분이 있다고 보는데요. 어차피 정책을 만드는 이들의 성향은 비슷하기 때문에 과거 부동산 정책이 어떻게 진행되었지를 알아야 앞을 예측해 볼 수 있습니다.

 

정부	임기시작	규제 해제 (강남 3구 제외)
이명박 정부	2008년 3월	2008년 11월
윤석열 정부	2022년 5월	2023년 1월

 

 

 

자, 과거 이명박 정부는 2008년 3월 임기를 시작해서 8개월 후인 11월에 강남 3구를 제외하고 전 지역의 규제 지역을 해제했습니다. 현재 윤석열 정부는 2022년 5월 임기를 시작해서 역시 대략 8개월 후쯤인 어제 1월로 강남 3구와 용산을 제외한 전 지역 규제를 해제했습니다. 그럼 이명박 정부에서는 언제쯤 강남 3구를 규제지역에서 해제하면서 전 국민에게 집사라고 권장 = 즉 집값이 초 바닥이 되었을까요? 아시는 분 손!!

 

 

 

정답은 2011년 12월입니다.

 

 

생각보다 상당히 뒤쪽이죠? 강남 3구까지 푸는 것은 투자심리가 완전 바닥으로 갔을 때 가능한 상황이란 말이죠. 지금까지는 이명박 정부와 상당히 비슷한 평행이론처럼 정책이 나오고 있는데, 정부는 지금과 같이 이렇게 투자심리가 살아있는 상황에서 급하게 규제를 풀지 않습니다.  이명박 정부시절을 생각해보면 2008년 11월 규제지역 해제 후 4년간 부동산 건축회사 곡소리 나오고 전국 미분양 나오고 눈물의 강이 나오면 그때서야 정부에서 강남 3구 규제 해제, 취득세, 종부세, DSR 규제 풀어주면서 다주택자에게 구애를 했다는 사실.

 

 

 

최경환

 

 

아직은 정부가 다주택자에게 슬쩍 쌈 탈래? 물어보는 정도. 아직 멀었다. 그럼 언제가 돼야 하냐?

 

 

2013년-2014년 부동산시장을 생각해 볼까요?

 

1. 저금리
2. LTV 80%, DTI 60%
3. 중도금 보증건수 무제한
4. 취득세 1% 영구인하
5. 9억 이하 신규, 미분양주택 취득 시 5년간 양도소득세 면제

 

 

 

자, 당시의 기준을 잘 봐두세요. 지금은 고금리+낮은 DSR+ 3-6% 취득세입니다. 위에 표를 올려드렸지만 비규제지역으로 풀리면서 다주택자의 LTV은 60%, 무주택자는 70%로 오르긴 했습니다. 근데 전체 대출 총량인 DSR이 풀리지 않은 상태에서 다주택자들은 움직이기 쉽지 않습니다. 

 

 

 

 

지금 현시점 부동산 심리를 따져보자면 문재인 정부 때 서울 아파트가격 2-3배가 올랐다가 겨우 몇억 떨어졌는데 과연 바닥이라고 볼 수 있나요? 정답은 NO죠.

 

 

 

 

1. 특히 무주택자들은 오르던 시장에서도 무서워서 집을 안산사람들입니다. 지금과 같은 하락장+고금리시절에는 절대 집을 사지 않습니다. 

2. 그럼 아파트 매수 주체는 1 주택자, 다주택자입니다.
1 주택자는 더 좋은 집으로 업그레이드하길 원하는데 지금의 집이 팔려야 옮길 수가 있는데 가격하락기다 보니 선뜻 낮은 호가로 던지는 것이 손해 보는 것 같아서 싫습니다. 그래서 그냥 버티는 경우가 대부분이죠. 다주택자들의 경우 취득세 4-6%,  종부세 3 주택이상은 아직 중과대상이기 때문에 움직일 수가 없습니다.

 

 

 

 

즉, 지금의 규제해제로 부동산 시장이 마치 주식과 같이 방향을 급선회하면서 다시 뜰 거라고 생각하시면 안 됩니다. 대신 하락장과 위와 같은 규제완화가 가속될수록 우리에게는 큰 기회가 오고 있습니다. 돈 많은 다주택자들의 포지션에서 시장을 보자고요. 그들은 세금, 규제가 풀릴 때 입지 좋은 비싼 아파트 중에서 갭이 적은 물건을 볼 것이다. 서울만 보는 것이 아니라 전국적으로 봅니다. 그래서 우리는 이런 아파트들을 팔롭하고 있어야 합니다.

 

 

 

이제부터 구독자님들이 봐야 하는 것은 무주택자들이 몰려서 들어가는 전세들입니다. 위에서 말씀드렸지만 이분들은 무서워서 웬만해서는 집을 사지 않습니다. 대신 살고 싶은 곳으로 전세로 들어가겠죠. 전세매물이 급격이 줄어들고 전세가가 오르는 지역을 전국적으로 꿰뚫고 계셔야 기회가 왔을 때 잡을 수 있습니다.

 

 

 

결론: 규제 해제가 될수록 사야 될 아파트는  전세 거래가 늘어나고 전세 매매 갭이 줄어드는 곳, 이런 곳은 우리의 쇼핑리스트에 잘 넣어둬야겠죠.

 

 

 

 

투자쟁이 보보가 꾸준히 정리해서 매주 중 돈 되는 글을 알려드릴테니! 함께 시장을 주시해보자구요. 오늘의 돈되는 글 끗!

 

 

 

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