부동산 양도세 필요경비 공제 항목 및 양도세 증빙서류 총정리

부동산 양도소득세를 절세할 수 있는 필요경비 공제항목에는 중개수수료, 법무사 수수료, 세무사 상담료가 있고 여기에 대한 현금영수증을 챙겨둬야 한다. 또한 아파트를 유지하는 동안 자산가치를 올리는 자본적지출도 필요경비로 처리가 가능하다.

 

목차

1. 양도세 절세
2. 양도세 공제 항목
3. 양도소득세 필요경비 증빙서류
4. 양도소득세 공제

양도세 절세

 

 

오늘은 저도 싫어하고 (아마) 구독자님들도 흥미로워하지 않겠지만, 그래도 알고 있으면 돈을 애끼는 세금이야기를 가져왔습니다. 급해서 집을 털어내야 하는 분들도 계실 텐데 집 팔 때 내는 양도세를 아끼는 절세방법, 즉 비용처리가 가능한 항목과 증빙서류에 대해서 미리 알아두고 필요할 때 톽톽 정리해 두자고요.

 

 

 

결론부터 말씀드리자면 처음 집 살 때 챙겨야 하는 증빙서류부터 집을 고칠 때 해당되는 필요경비는 아래와 같습니다.

 

 

1. 중개수수료, 법무사 수수료, 세무사 상담료 : 현금영수증

2. 아래의 양도세 공제항목  중 자본적 지출: 공사비에 대한 계약서에 공사대금 지급일, 금액 기입한 서류 필요.

 

 

의외로 양도세 절세를 위해서 넣어줄 수 있는 필수항목에 포함되지 않는 것은 수익적 지출입니다. 수익적 지출이 뭐냐면 자산의 가치를 올리는 것이 아니라 그냥 본래 기능을 유지하기 위해 사용하는 비용입니다. 예를 들면 벽지, 장판 교체, 싱크대, 문짝, 조명 교체, 타일공사 이런 것은 양도세 공제 필수항목에 들어가지 않는다는 것이죠. 

 

 

 

 

 

만약 보일러가 고장이 나서 세입자를 위해서 보일러를 교체를 할지 수리를 할지 고민이 된다면 어떤 것을 선택하냐에 따라 양도세 공제 필수항목으로 비용처리가 될지 않될지 나누어집니다.

 

1. 보일러를 교체한다->자산의 가치를 높이는 자산적 지출이기 때문에 양도세 공제항목으로 비용처리가 가능합니다.

 

2. 보일러를 수리한다-> 본래의 기능을 유지하는 수익적 지출이기 때문에 양도세 공제 필수항목에 속하지 않는다. 수리비용은 양도세 절세에 이용할 수 없다.

 

 

조금 헷갈릴 수 있으니 집주인 구독자님들을 위해서, 그리고 앞으로 집주인이 되실 구독자님들을 위해서 아래에서 좀 더 상세히 양도세 공제항목을 정리해 봅시다.

 

 

 

양도세 공제 항목

 

 

양도세 공제항목은 자본적 지출만 포함이 됩니다. 수익적 지출은 포함되지 않지요.

 

 

양도세 공제항목

 

즉, 아파트 내부에서 기능을 유지하기 위한 목적인 수익적지출은 양도세 공제항목에 넣을 수가 없습니다.

 

 

양도세 공제항목	내용
양도세 공제 가능 (자본적지출)	베란다 샷시 교체비용
	난방시설 교체 공사비
	보일러교체비
	자바라, 방범창 설치비용
	발코니 설치비용등 공간 확장 비용
	자본적 지출에 해당하는 구조변경 인테리어 비용
양도세 공제 불가능 (수익적지출)	벽지, 장판 교체비용
	도색작업
	문, 조명 교체비용
	보일러 수리비용
	방수공사비용
	신발장 설치
	타일, 변기공사비, 유리창, 기와 교체비
	재해로 인한 외장복구, 유리삽입
	마루공사비

 

 

양도소득세 경비처리

 

아파트 부동산에 들인 돈 중 자본적 지출은 필요경비로 인정이 되기 때문에 증빙서류를 공사할 때마다 꼭 챙겨둬야 합니다. 어떤 증빙서류를 챙겨야 하는지 아래에서 알아봅시다.

 

 

 

양도소득세 필요경비 증빙서류

 

 

다시 정리를 하자면 처음 집을 살 때 챙겨야 하는 3종류 현금영수증은 중개수수료, 법무사대행비, 세무사 상담료입니다. 그리고 추가로 필요경비에 들어가는 것은 매매계약 특약 이행하기 위해 이미 집에 살고 있던 임차인에게 퇴거합의금 (일명 이사비)를 주셨다면 이것도 양도소득세 필요경비에 넣을 수 있습니다. 그럼 어떤 비용은 양도소득세 필요경비에 넣을 수 없을까요?

 

 

양도소득세 필요경비 포함 여부	내용
필요경비 인정	처음 부동산을 매수할 때 중개수수료, 법무사대행비, 세무사 상담료
	매매특약에 포함된 임차인 퇴거비용
	양도세 신고비용
	취득세 영수증
필요경비 불인정	재산세, 종부세 납입비용
	전세 맞추기 위한 중개수수료
	주택담보대출 이자비용

 

 

 

집을 산 이후 전세 월세 세입자를 구할 때 쓴 중개수수료는 양도세 소득공제 필요경비로 인정되지 않지만 처음 집을 살 때 이용한 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다. 이렇게 양도소득세 필요경비를 입증할 수 있는 서류는 계약서, 영수증입니다. 대부분은 영수증으로 경비처리를 하는데요.

 

 

 

양도세 소득공제 경비처리를 위한 증빙서류로 영수증은 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출표등을 제출하면 됩니다. 만약 이런 영수증이 없다면 계약서와 계좌이체내역서를 증빙서류로 낼 수 있습니다. 공사를 한 자본적 지출의 경우 보통 공사비에 대해서 정규증빙을 잘 받지 않는 경우가 많습니다. 이럴 때는 공사 계약서에 공사대금, 지급일등이 명확히 표시하고 통장에 이체한 확인서를 동봉하면 해결이 가능합니다.

 

 

 

 

양도소득세 공제

 

 

 

양도소득세를 계산하는 법을 한번 알아볼까요?

 

 

1. 양도가액(실거래가)-필요경비(취득가액, 자본적 지출, 양도비용)= 양도차익

2. 양도차익- 장기보유 특별공제 (1 주택 최대 80%)=양도소득금액

3. 양도소득금액-양도소득기본공제 (연간 250만 원)=양도소득과세표준

4. 양도소득과세표준 X세율(기본세율 6-45%)=산출세액

5. 산출세액-공제감면세액=결정세액

 

 

 

생각보다 복잡하죠? 오늘 우리가 알아본 것은 1번의 양도소득세 필요경비랍니다. 사실 나머지는 나라에서 정해놓은 세법으로 연결되기 때문에 우리가 어떻게 절세하기 어려운 면이 있습니다. 위의 양도소득세 계산하는 방법에 대해서 간단하게 설명드리자면 1번부터 5번의 순서대로 계산되어서 우리가 내야 하는 것은 결정세액인데요. 

 

 

 

부동산 실거래가 (매매가)에서 위의 필요경비 공제항목 증빙서류를 넣어서 해당 비용을 빼줍니다. 여기에서 나온 양도차익에다가 1 주택인 경우 80%까지 특별공제 혜택을 줍니다. 여기서 나온 양도소득금액에 연간 250만 원의 소득기본공제를 빼준다음 여기에 아파트가격과 보유기간에 따른 기본세율을 곱해줘서 산출세액을 구한 후 공제 감면세약까지 빼주면 내가 내야 하는 양도소득세가 나오는 것이죠.

 

 

 

즉, 양도소득세를 절세하는 방법은 필요경비 공제항목을 잘 체크해서 미리 서류를 잘 준비해두시는 방법.

그리고 당연하지만 주택수, 보유기간에 대해서 충분히 알아두고 매도를 결정하는 것까지 하면 양도소득세를 확실히 아껴 보실 수 있겠죠?

 

 

 

개인적으로 도배나 장판교체는 양도소득세 필수항목에 포함되지 않는다고 하더라도 중문 교체나 타일교체, 변기교체등은 필수항목으로 포함될 줄 알았는데 아니라서 조금 놀랐답니다. 그리고 중개수수료도 내가 부동산을 살 때 들어간 비용은 필수 공제항목이지만 세입자를 구할 때 쓴 중개수수료는 비용처리가 되지 않는다는 점까지 기억해두시면 좋겠어요. 오늘의 돈 아끼는 법 끝!

 

 

 

 

 

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