비 김태희 건물 공실 근황으로 보는 상가 투자 교훈 (ft. 하정우 스타벅스)

비 김태희는 강남의 삼영빌딩 건물을 920억 원에 매입 후 공실이 나자 1년 후 1400억 원 매도가로 내어놓았으나 다시 매물을 거두어들였다. 대중은 비 김태희가 설거지를 당했다든지, 손실이 400억 이상이라고 주장하고 있는데 같은 연예인건물주인 하정우의 스타벅스 투자를 주목해 본다.

 

목차

1. 비 김태희 강남 빌딩
2. 비 김태희 건물 공실
3. 비 김태희 설거지
4. 하정우 스타벅스
5. 하정우 건물 

비 김태희 강남 빌딩

 

 

오늘은 둔촌주공 투자를 위해서 실제 임장을 다녀온 지인이 풀어준 썰을 구독자님들께 소개드리려다가 우연히 본 비 김태희 건물 뉴스가 좀 더 구미가 당겨서 급 선회했습니다. 둔촌주공에 정말 떴다방 그들이 떴는지는 다음 글에서 소개드리도록 하고, 오늘은 비 김태희 강남 건물 투자가 정말 뉴스에서 얘기하듯이 폭망인지, 투자자의 입장에서 한번 따져보도록 합시다.

 

 

 

비 김태희 건물

 

 

 

위의 비 김태희 강남 빌딩은 삼영빌딩으로 선경래 회장 법인의 소유였습니다. 썰, 뉴스에서 나오는 선물투자로 성공한 전 건물주가 바로 선경래 회장임. 업계에서는 꽤나 유명한 분이죠. 코로나전 비 김태희는 900억을 주고 위의 강남빌딩을 매입합니다. 보시다시피 매입당시 1층은 슈마커 위층은 성형외과, 피부과, 치과, 한의원 등등이 보이는데요. 건물 중에서 최상위에 있는 메디컬빌딩이 되시겠습니다.

 

 

 

강남빌딩은 월세수익률이 2-3%로 낮은데, 주로 시세차익을 노리기 때문인데요. 요 내용은 김나영의 건물투자가 망한 이유 글에서 설명을 드렸으니 아래글을 참고하시면 되겠습니다.

 

 

 

김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률)

김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률)

 

 

 

 

즉, 비 김태희는 코로나 전 저금리시절 몇 차례의 빌딩투자로 400억에 가까운 수익을 얻었고 이 돈을 가지고 더 큰 세상으로 가즈아! 를 외치면서 호기롭게 강남빌딩을 매수했는데 코로나가 왔고, 이후 인플레이션 그리고 금리인상으로 대출이자급증+ 건물 공실이 겹치면서 매달 나가는 돈이 늘어나자, 예전 최고가였던 1400억에 매도하고자 시장에 빌딩을 내어놓았으나 사람들의  걱정? 과 빈정거림을 받고 있는 상황이라는 뜻.

 

 

 

공인이다 보니 이렇게 주목받는 상황이 부담스러웠는지, 다시 매물을 거두어들였다고 하는데요. 그럼 지금 비 김태희 건물 투자 상황은 어떤지 얼마의 손실을 안고 가고 있는지 추정계산을 해봅시다. 언젠가는 건물주가 되실 구독자님들을 위해 친숙한 연예인의 투자를 예시로 드는 것이니 오해 없이 편하게 봐주시면 되겠어요!

 

 

 

 

비 김태희 건물 공실

 

 

먼저 지금 비 김태희 건물의 최대 문제는 바로 공실입니다. 건물주들은 세상 편하겠지?라고 생각하는 분들도 있지만 경기침체가 와서 세입자들이 빠질 때 공실 관리가 안될 때 경매 나락으로 가는 경우를 많이 봤기 때문에 건물주 역시 굉장히 리스키 합니다. 한번 삐끗하면 줄줄이 경매로 넘어가는 경우가 생각보다 많습니다. 위의 비 김태희 건물은 이전 사진입니다. 현재 강남 건물에는 세입자들이 꽉꽉 차있다면 걱정할 필요가 없을 텐데요.

 

 

문제는 공실.

 

 

건물 공실

 

 

 

비 김태희 건물 1층에 위치하던 슈마커가 나가면서 공실이 났습니다. 임대문의가 걸려있죠? 강남대로에 1층이 공실이라.. 이건 꽤 아픕니다. 지금부터 추정으로 비 김태희 건물투자 현황을 알아봅시다.

 

 

1. 비 김태희 건물 매입액: 920억 +취득세 37억

- 승계된 비용 대략 450억

- 신탁대출 400억

-그 외 빌린 돈 +자기 자본 70억

 

= 대출이자 36억 원 (대출 400억 x7-8% 이자)+건물승계 대출 34억 원 

=대략 70억 원이 매년 나감.

 

 

2. 비 김태희 건물 공실이 없는 경우 월 임대료 2억을 잡고 1년 최대 임대료는 24억이죠 ( 현재 공실이 4개 있는 것으로 파악됩니다.) 공실이 없는 상황이라고 해도 년으로 따지면 70억-24억= 46억 원 정도 적자로  월 3억 7천만 원이 마이너스인 상황인데 현재 공실이 있으니 매달 나가는 돈이 적어도 4억 어디 매일 것으로 보임.

 

 

 

 

아무리 그래도 연예인 걱정은 하는 것이 아니쥬! 왜냐하면 그들은 대한민국 탑티어급 연예인이기 때문에 매달 들어오는 현금 흐름이 일반인의 그것을 뛰어넘을 것이기 때문. 연예인의 수입은 잘 모르지만 검색으로 알아본 결과 비 월평균 수입이 3억 이상이라고 하는군요. 유튜브+광고+행사를 포함한 수입이고, 매달 들어오는 월세를 포함하면 비 김태희의 매달 7억 원의 현금흐름이 있는 것으로 추정됩니다.

 

 

 

그럼 7억-4억=3억인데 이 정도면 충분히 버틸 만 한데?라는 생각이 드시나요? 하지만, 수익을 위해 매수한 건물에서 매달 적자가 3-4억씩 나온다면 강남건물할아비라도 스트레스 상황임은 분명합니다. 그리고 강남 건물 매수 하기 전  비의 소속사 건물도 매도 후 본인이 리스로 사용하고 있고, 용산, 이태원집도 팔아서 전월세 비용이 나갈 것이고요. 최근 1년이 지나서 종부세까지 내고 나니, 에잇! 그냥 팔아 버리자! 하는 결심이 선 걸로 보이지만, 이조차 현시점에 쉽지가 않음.

 

 

 

비 김태희 설거지

 

 

상황이 이러하다 보니 비 김태희가 꾼들에게 설거지당한 것이다!라는 썰도 돌고 있는데요. 이게 무슨 말인지 살펴보니 아래와 같은 기사가 있더군요.

 

 

비 김태희 400억 손실

 

요즘은 커뮤니티에서 누가 썼는지도 모르는 글을 이렇게 기사화되는 걸 보면 늙은이 입장에서 참 신기합니다. 애니웨이 부동산 관계자라고 밝힌 A 씨는 비 김태희가 애초에 구입한 920억 원이 말도 안 되는 가격이고 원래가격은 500억 원이 적절했다는 것인데요. 기사에는 모두 나와있지 않지만 전 소유주가 몇 개월-1년간 월세를 안 받는 렌트프리를 걸고 월세를 높게 설정한 계약서를 작성해서 건물의 수익률을 가짜로 올리는 세팅(=설거지)을 한 것 같다는 추정인데요.

 

 

 

뭐, 비 김태희가 강남빌딩을 매수한 후 꽉 차있던 상가가 1년도 안돼서 공실이 꽤나 발생한 것을 보면  심증적으로 의심을 해볼 만하지만, 위의 공실상황 사진을 봐서 아시겠지만 실제 메디컬 병원들은 그대로 있습니다? 사람들이 주장하는 건물 설거지는 매도 전 임차인과 높은 월세계약을 맺은 후 실제로는 임대료를 받지 않고 건물의 전실이 차있다는 것을 보여 준 후 건물의 가격을 올린 후  매도에 성공하면 공짜로 지내던 임차인이 임대종료를 말하고 공실이 되며 새로운 주인을 멘붕에 빠뜨리는 편법입니다.

 

 

 

이렇게 설거지에 이용되는 임차인들은 말 그대로 뜨내기랄까요. 인테리어비용도 적고 언제든 접어도 되는 업종을 가지고 있는 경우가 많지, 이렇게 병원과 같이 인테리어나 비용이 많이 드는 업종은 설거지로 이용하기가 힘들다는 사실.  아무튼 병원을 제외하고 몇 가지 업종은 설거지로 렌털프리로 세팅을 해 놓았을 수가 있는데요. 비 김태희 강남건물 전 주인이 선물거래의 대가인 선경래 회장이 과연 건물 투자도 주식처럼 하셨을지는 잘 모르겠네요.

 

 

 

선경래 회장

 

 

미래에셋에서 근무하던 선경래 회장은 선물옵션에서 신화적인 인물인데요. 10억의 자본금으로 1000-2000억 원으로 불린 인물이죠. 이분께서 늘 하시는 말이 투자자는 본능적으로 위기를 잘 포착해야한다! 라는 말인데.. 사실 이분역시 비 김태희 건물로 불리는 삼영빌딩을 10년간이나 보유하고 있었고 애초에 620억 원에 사서 920억에 팔았다면 10년간 기다려서 300억 원의 수익을 얻은 셈입니다. (근데 비, 김태희는 1년만에 400억넘게 내어놓았으니;;)

 

 

 

비 김태희에게 이 건물을 팔 때도 절묘하게 코로나위기, 인플레이션 직전상황이었는데요. 설거지라기보다는 선회장님 역시 시기를 잘 본다? 위기를 잘 파악한다? 이 정도로 생각해 보는 것이 맞을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

하정우 스타벅스 

 

 

현재 지금까지 빌딩투자로 번돈 다 날리고 있다는 비 김태희에 비해 아주 깔끔한 건물 투자를 하고 있는 연예인이 있어서 마지막으로 가져왔습니다. 바로 배우 하정우죠.

 

하정우

 

 

비 김태희 커플의 건물 투자는 시세차익형 투자라면, 하정우의 건물 투자는 고전적인 안정 지향형 높은 임대수익형 투자입니다. 특히 스타벅스를 자신의 건물에 몇 차례 유치하면서 꽤나 주목을 받았는데요. 개인적으로 비 김태희 커플의 시세차익형보다 하정우의 임대수익형이 조금 더 끌립니다. 1등 연예인이라고 불리는 비, 김태희도 시기를 잘 못 만나면 이렇게 고생을 하는데, 일반인이었음 이미 나자빠질 리스크가 큰 것이 바로 시세차익형 투자거든요.

 

 

하정우 건물 

 

1. 화곡동 73억 매수 스타벅스 (월 2400만 원) ->2021년 매각 45억 차익
2. 속초 24억 매수 스타벅스
3. 종로구 배스킨라빈스 지상 7층 81억
4. 송파구 방이도 127억 빌딩
5. 이대역 이니스프리 74억 빌딩

 

속초 스타벅스

 

 

하정우가 화곡동 스타벅스를 2021년 45억 차익을 내고 팔면서 꽤나 뉴스를 탔었고 속초 스타벅스는 잘 모르시더라고요. 위치가 좋습니다. 2018년 속초 스타벅스를 24.5억에 매입했는데, 채권 최고액 120%로 7.2억+ 하나은행 6억 대출+ 스타벅스 보증금 3억을 레버리지로 이용했고 투자금은 대략 15.5억이 나오겠죠? 하정우의 건물투자를 살펴보면 레버리지를 절대로 풀로 쓰지 않습니다. 상당히 안정형으로 접근을 하는데요. 그래서 건물투자할 때마다 비교적 많은 투자금이 많이 들어가서 수익률이 낮을 것으로 보이지만 스타벅스로 인한 건물가치 상승+ 현금흐름에 집중한 투자로 보입니다. 

 

 

 

 

이렇듯 하정우의 스타벅스 건물 사랑은 높은 수익을 남겼지만 마지막 투자인 이대상권의 이니스프리 74억 빌딩은 지금 많이 아픕니다.

 

 

하정우 건물

 

 

 

이니스프리가 1층에 자리 잡고 있던 신촌 하정우 건물은 이렇듯 공실로 나왔거든요. 건물은 무조건 승리한다는 생각은 접고, 우리도 건물주로서 생각을 해봅시다. 경기가 순간 고꾸라지면 연예인도 이렇게 처물립니다. 그런데 다른 이들과 달리 이들은 큰 현금흐름이 있음 (광고, 행사) 그래서 버티면 다시 이익 구간으로 넘어오는데요. 우리도 건물주가 되기 위한 과정에서 현금흐름을 만들어놓아야 하고 (사업이든 투자든) 이런 투자의 과정을 연예기사로 보지 말고 실제 공부로 적용해 보자고요! 오늘도 투자쟁이 보보의 돈 되는 글 끝!

 

 

 

 

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