소액 부동산 투자 저평가 아파트 입지 분석 방법 (렘군)

구도심 저평가 아파트 투자 성공의 다섯 가지 기준은 수요, 공급, 가격, 입지, 정책이 중요하다. 렘군 책 내용을 참고해서 저평가 아파트 입지를 분석해 보면 실수요자의 매수가 늘어날 아파트, 2년간 주변에 공급이 부족할 아파트, 과거 가격 대비 30프로 미만의 상승을 보인 아파트에 주목하자.

 

목차

1. 부동산 투자 상승 하락 신호

2. 부동산 렘군 책

3. 저평가 아파트 입지 분석

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부동산 투자 상승 하락 신호 

 

 

내 집 마련을 고민하는 사람이 꼭 알아야하는 세 가지 원칙

-가격을 보지 말고 지역을 보라. 지역의 입지가 좋아지는 곳을 찾아라.

 

-토지의 희소성을 봐라. 압구정현대아파트가 비싼 것은 강남이라고 하는 토지의 희소성 때문이다.

 

-부동산 투자를 내 집 마련의 관점으로 바라보아라.

최저점을 찾으려고 하지 말고 길게 보면 지금이 가장 저렴하다는 것을 깨달아라.

 

부동산 고점 감지법 (상승 고점 신호)

 

첫째, 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자.

 

PIR은 주택이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수로 만약 연봉 5000만 원으로 5억 원 아파트를 산다면 PIR은 10이다. 비싸고 좋은 입지의 아파트일수록 PIR숫자가 큰데 상대적으로 비교하지 말고 해당 아파트의 역사적 PIR을 살펴보고 현재의 PIR을 비교해보자.

 

PIR은 부동산 지인 등 앱을 통해서 확인할 수 있습니다. 아래의 부동산 임장 글에 같이 볼만한 부동산 사이트를 모아 놨으니 확인하시면 좋겠어요.

 

 부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유

부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유

 

둘째, 오랜 기간 아파트 가격이 올랐으면 의심하자.

지방은 2-4년, 수도권은 4-6년 정도 아파트 가격이 상승하는 경향이 있다.

 

셋째 4년간 아파트 상승률이 40프로 이상이면 주의한다.

 

넷째 실사용 수요인 전세가는 그대로인데 매매가가 급상승중이라면 가수요나 실수요가 다 동참해서 거품이 생기는 중이므로 조심한다.

 

다섯째 부동산 호황기의 가장 마지막에 오르는 대형 평형, 주상복합, 나 홀로 아파트의 상승을 주시한다.

이 상품들이 오르면 부동산 고점일 가능성이 있다.

 

부동산 하락신호

첫째, 미분양이 증가하기 시작한다.  특히 입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생하면 수요 대비 공급이 과잉임을 의미하므로 조심해야 한다. 최근 대구의 수성구 미분양이 발생해서 걱정하는 분이 많은데, 이런 미분양은 한두 개의 아파트로 보는 것이 아니라 그 지역에 몇 개월에 걸친 추이를 본다.

 

둘째, 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.

미분양이 발생하기 전에는 청약경쟁률로 부동산 시장의 분위기를 감지해 볼 수 있는데 입지가 좋은 곳에 청약경쟁률이 얼마나 낮아졌는지 확인한다.

 

셋째, 10월-2월 성수기임에도 평소 거래가 꾸준하던 구축 아파트의 거래가 잘 되지 않고 매물이 쌓이는 것도 부동산 하락 신호이다.

 

넷째, 지난달에 나온 전세 매물이 나가지 않고 새 전세매물이 쌓이는 경우도 부동산 하락 신호이다.

 

다섯째, 물량 앞에는 장사가 없어서 주변 지역에 예정되어 있는 입주물량이 많다.

 

위의 다섯 가지 중 세 가지 이상 해당하면 부동산 하락 신호라고 생각하면 됩니다.

 

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부동산 렘군 책

 

 

현재 부동산 시장은 확실히 버블의 국면에 와 있긴 한 것 같습니다.

 

보보는 부동산 사이클에서 따지자면 상승기의 후반기라고 생각이 되는데  후반기라고 하더라도 현재 서울지역은 입주예정 물량이 적어서 이 후반기가 2-3년은 지속될 것이라고 생각한답니다.

 

어떤 시점이든  부동산 아파트를 사라 마라 라고 함부로 조언할 수 없는 것은 아마 각자 가지고 있는 상황이 다 다양해서가 아닐까 합니다.

 

특히, 이전 부동산 투자에서는 입지와 공급 수요 정도만 따져도 되었다면 지금은 게임 참여비(취득세, 보유세, 양도소득세)가 커지고 복잡해지면서 세금까지 고려해야 하는 투자하기 머리아픈 상황이 된 것 같습니다.

 

렘군 책 '10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?'

 

렘군 책

 

보보는 평소 꽤 많은 주식책 부동산책을 읽는 다독가인데 많은 부동산 책중에서도 렘군 책은 처음 부동산에 진입하는 초보자에게 꼭 추천하고 싶은 책입니다.

 

좋은 투자서도 많지만 부동산 책은 자기 경험담 자랑담으로 끝나는 경우가 많아서 나만의 개개 투자 케이스에 대입하기가 힘드는데 렘군의 책은 렘군의 경험과 고민을 통해 얻어진 어디든 적용이 가능한 공식이 나와 있어서 좋았습니다.

 

렘군에 대해서는 요즘 유튜브를 통해서 다시 보고 있는데, 이분 암만 봐도 이과계열... 공대남 같단 말이죠 허허

렘군은 데이터를 취합하고 해석하시는 능력이 뛰어납니다. 원래 zip4라는 부동산 앱도 개발하셨더라고요.

 

책을 보면 신도심과 구도심을 나누어 투자 원리를 설명하셨는데, 구도심에서 저평가 아파트를 찾는 법을 한번 알아봅시다.

 

 

 

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저평가 아파트 입지 분석

 

 

구도심에서 30년 이상된 택지개발 지역은 재건축 아파트를,

30년이상 되었지만 택지개발이 아니라 자연스럽게 형성된 구도심은 재정비 촉진지구의 주택을,

재건축, 재개발이 없는 30년 이내의 구도심은 1군 입지의 구축 아파트에 관심을 보여야 합니다.

 

구도심 저평가 아파트 투자 성공의 다섯 가지 기준은 수요, 공급, 가격, 입지, 정책입니다.

 

첫째 수요가 폭발하는데 특히 실수요자들이 참여할 때 아파트 가격이 많이 오릅니다.

 

매매수요 중 실수요자를 알 수 있는 것은 해당 아파트의 연도별 자가점유율인데 과거와 비교해서 바닥이 일 때 사는 것이 좋고, 전세가율이 높을 때 (전세가가 매매가를 밀어 올려주고 있을 때) 사는 것이 저평가된 아파트를 살 수 있는 방법입니다.

 

두 번째 공급은 앞으로 2년간 공급될 물량을 알아보는 것인데 한국감정원 통계에 들어가도 되고 요즘 위에서 알려드린 부동산 앱 사이트 (아실, 부동산 지인 등)에도 잘 나와 있습니다.

해당 지역 인허가 실적이 적으면서 미분양 물량이 소진되고 있다면 저평가 아파트 투자하기 좋은 시기입니다.

 

세 번째 가격은 사실 제일 어렵습니다만 지역 간의 비교, 랜드마크 아파트까지 비교를 해보면 좋습니다.

4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 올랐으면 저평가 아파트로 보고 50퍼센트 이상 상승한 지역은 과열이라고 보고 조심하는 것이 좋다고 하는 군요.

 

네 번째 입지의 변화가 있는 곳에 저평가 아파트가 있습니다.

 

-일자리 호재가 있는가? 일자리가 없던 곳에서 대기업, IT, 정부기관들이 들어오는 곳. 예를 들면 LG 등 일자리가 대거 들어오는 마곡지구의 처음 입주할 때 미분양 났던 곳들 현재 다 2배 이상 오른 상태입니다.

 

-일자리로 연결해주는 교통호재가 있는가?

 

지역 분석을 할 때는 강남, 여의도로 기존에 통하는 노선이 있는지, 새로 생기는 노선이 있는지를 봐야 합니다. 지하철-기차-도로 순으로 체크를 해야 하는데 특히 9호선의 경우 서울의 주요 고급 일자리를 지나는 노선의 역의 아파트는 많이 오르고 있습니다.

 

-5년 내 재개발되는 구역이 있는가?

 

구도심 내에서 꽤 넓은 지역을 재개발하는 경우 재정비촉진지구라는 이름으로 진행되는데 주택이 밀집한 곳이 아파트 숲으로 바뀌는 곳으로 뉴타운이라고 붙은 곳들을 생각하면 됩니다.

 

(요즘 보보가 먹을 구석이 있는 곳인지 주의깊게 보는 곳입니다.)

 

렘군은 이 재정비촉진지구를 좋게 본다고 하시는데, 특히 부산의 부전역 주변 촉진지구, 북항 개발지구에서 대해서 언급을 하더군요. 그리고 재개발에서는 적어도 2-4억의 프리미엄을 주더라도 저평가이니 그 정도로 망설이지 말라는 말까지 했습니다.

 

-정책의 방향이 부동산 시장의 완화인지, 억제 인지에 따라서 누름에 따라서 강남에서 마용성으로 더 외곽으로 분양권을 누르면 재건축으로 구축으로 주복합으로 상가 토지로 풍선효과가 일어나는지 잘 지켜보면 부동산 투자에서 미리 저평가 아파트를 선점할 수가 있습니다.

 

부동산투자

 

보보가 부동산 투자에 대한 공부를 본격적으로 시작하면서 주식투자와 다르게 힘들었던 것은 부동산은 워낙 고가의 돈이 들다 보니 주식을 처음 할 때처럼 시장에 참여하면서 실전 공부를 하기는 힘들다는 것이었습니다.

 

사람은 자기의 돈이 들어가야지 진심으로 달려들게 되는데 말이죠..

지금 내가 가진 실투자금으로 최선의 투자가 어떤지 고민 또 고민 중입니다.

 

현재 재개발에 대한 공부도 지속하고 있는데, 렘군은 책처럼 아주 명료하게 유튜브에서도 강의를 잘해주셔서 구독과 좋아요를 매일 누르고 있답니다.

 

부동산 공부하면서 하락론자, 상승론자 같은 매크로에 빠지지 마시고 정책과 개별적인 저평가 아파트 찾기, 수익이 클 재개발 공부를 보보와 같이 해보도록 해보아요!

보보도 계속 공부하면서 좋은 부동산 정보를 드릴 수 있도록 노력할게요!

 

글 읽어주셔서 감사드리고 혹시 주식에 관심 있으신 분들은 아래의 다양한 글도 읽으셔서 투자에 도움이 되시면 좋겠습니다. 

 

 

 

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