DSR 계산 DSR 규제 제외대출 정리 (보험약관대출, 중도금대출..)

DSR대출규제 대상이 내년 1월에는 총 2억, 7월에는 총 1억의 대출을 받은 자로 범위를 늘였고, 기존 2 금융권 DSR 대출 비율도 60%->50% 하향시키고, 신용대출 만기를 7년에서 5년으로 줄여서 총 대출금액을 줄일 예정이다. DSR제외 대출은 분양 중도금대출, 재건축, 재개발의 이주비 대출 등이다.

 

목차

1. DSR이란?
2. DSR규제 의미
3. DSR 계산
4. 2022년 부동산 전망
5. DSR 제외 대출

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DSR이란?

 

 

 

정부가 집값을 내리기 위한 방법은 몇 개나 있을까요?

 

잘 따져보면 정부는 몇개 되지 않는 카드를 만지작거리고 있습니다.

 

대출규제, 금리인상, 분양금 상한제 같은 계륵 같은 카드로 어떻게든 자기가 지른 똥을 치워보려고 하고 있죠.

 

얼마 전 그중 한 개의 카드, 대출 규제를 앞당긴다는 발표를 해서 덜컥 겁을 먹었을 분들께 도움을 드리고자 글을 써봅니다.

 

 

보보는 이과인데도 숫자로 이루어진 재무, 대출 등은 도저히 눈에 들어오지 않더라고요.

생각해보면 DSR이니 DTI니 뭔가 어려워 보이는 용어가 베이스가 되어서인 것 같아요.

알고 보면 별거 아닌데 말이죠!

 

 

그래서 오늘은 DSR 대출규제에 앞서 DSR이 뭔지, 뭘 어떻게 규제하겠다는 것인지 알아보고 DSR 규제 예외 조항까지 알아봅시다.

 

그리고 실제 소득에 따라서 얼마나 대출이 가능한지도 계산해서 적어드리겠습니다.

 

DSR 뜻

 

DSR을 풀어쓰면 총부채 원리금 상환비율로 모든 대출(주택담보, 비주택담보, 신용)의 원리금(원금+이자) 상환액을 자신의 버는 연 소득으로 나눈 값입니다.

 

 

한마디로 네가 버는 돈에서 니가 빌린 돈의 비율을 따져서 돈을 빌려주겠다는 것이죠.

소득이 낮으면 당연히 빌려주는 돈이 비율도 낮아지겠죠?

 

 

DSR규제 의미

DSR 규제를 하겠다는 것은 이 빌려주는 돈의 비율을 확 낮추겠다는 뜻입니다.

어렵게 얘기하면 연간 값아야 하는 원리금 상환액을 연소득의 일정 비율 이하로 낮춰서 빌려주겠다는 것인데 보통 DSR은 은행에서 40%, 비은행은 60%로 적용해왔었죠.

 

 

DSR규제를 한 번에 때리면 사람들의 혼란이 오기 때문에 1단계, 2단계, 3단계로 나눠서 예고를 했는데 요번에 2단계를 내년 7월에 시행할 것을 1월로 앞당기겠다고 하면서 사람들은 우왕좌왕하고 있습니다.

 

DSR규제

 

1단계는 2021년 7월부터 시행하고 있는데 투기과열지구, 투기지구, 조정구역에 6억 이상 아파트에 대한 담보대출을 받는 경우나 신용대출을 1억 원 이상 초과한 경우 총소득의 40% 이상 전체 대출을 받을 수 없도록 이미 규제를 하고 있습니다.

 

 

문제는 2단계를 2022년 1월을 앞당기면서 위의 조건 다 집어치우고 그냥 전체 대출이 2억 원 이상이면 다 규제 대상입니다.

 

 

3단계는 2022년 7월로 당겼는데 전체 대출을 1억 원 이상으로 잡아서 그냥 대출은 다 잡아버리겠다는 의미로 보입니다.

 

게다가 신용대출 만기를 7년에서 5년으로 줄여서 만기가 줄어드는 만큼 1년 안에 갚아야 하는 원리금의 숫자가 커지니 대출 한도는 더 축소되게 됩니다.

 

아래에서 실제로 소득별로 계산을 해보겠습니다.

 

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DSR 계산

 

내년 1월 1일 이후 대출받아서 매수하려는 분들은 DSR 계산이 필수입니다.

한번 정리해 볼게요!

 

DSR 40%인 경우

 

연봉	DSR 대출 상환가능금액	DSR 한달 상환 금액
3000만원	연간 1200만원	월 100만원
4000만원	연간 1600만원	월 133만원
5000만원	연간 2000만원	월 166만원
6000만원	연간 2400만원	월 200만원
7000만원	연간 2800만원	월 233만원
8000만원	연간 3200만원	월 266만원
9000만원	연간 3600만원	월 300만원
1억	연간 4000만원	월 333만원

 

 

 

 

기존 대출(신용, 카드론, 전세담보,,)이 없는 경우 주담대 30년 3.5% 원리금 균등 대출 가능금액

 

연봉	대출 가능 금액
3000만원	2.2억
4000만원	2.9억
5000만원	3.7억
6000만원	4.4억
7000만원	5.1억
8000만원	5.8억
9000만원	6.6억
1억	7.4억

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만약 여러분이 연봉이 5000만 원이고 신용대출이 5000만원이 있으면 연간 대출상황 가능금액이 2000만 원에서 1000만 원으로 줄어들어 담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듭니다.

 

 

왜 1000만원으로 줄어드냐면 신용대출 5000만 원의 만기가 5년으로 줄어들었기 때문에 5000/5년=1000만 원이 되는 것입니다.

 

한마디로 정리해보자면 전체 DSR대출규제 대상이 내년 1월에는 총 2억, 7월에는 총 1억의 대출을 받은 자로 범위를 확 늘였고, 기존 2 금융권 DSR 대출 비율도 60%->50% 하향시키고, 신용대출 만기를 7년에서 5년으로 줄여서 총 대출금액을 줄여버리겠다!

 

결국 최대한 많은 대출을 내서 집을 매수하려면 기존에 받았던 신용대출, 카드론을 모두 상환하고 주택담보대출을 받아야 하는 상황이 된 것이죠.

 

 

이렇게 대출이 막히면 사람들은 집을 사지 않을까요?

 

No, No, No,,,

 

결국 전세를 끼고 갭 투자가 늘어나는 구조가 되어버립니다.

 

 

2022년 부동산 전망

 

 

 

최근 2022년 부동산 전망에 대한 글에도 적어드렸지만 현재 서울 부동산 거래량은 상당히 줄어들어 있는 상태입니다. 호가는 계속 높여서 물건을 내놓고 있는데, 대출로 막고 하니 이걸 받아낼 수요가 잠시 눈치 보고 있는 상황이죠.

 

 

만약 여기서 신규 공급이 확 나와준다면 서울 아파트 가격 하락으로 이어질 수도 있는데 아래의 글에서 설명드렸지만 지금 서울 아파트 신규 공급은 부족해도 너무 부족합니다.

 

 

 

2022년 서울 아파트 공급물량 입주 정리, 내년 부동산 전망

2022년 서울 아파트 공급물량 입주 정리, 내년 부동산 전망

 

 

그럼 이렇게 예상해볼 수 있습니다.

 

이렇게 나오는 물건 없이 호가에 따라 거래가 이루어지는 시기가 지속되다가 이사철이 다가오고 급한 분들의 전세 가격이 치고 올라오면 현재의 비싼 가격을 인정할 수밖에 없어지고 아파트 가격의 폭등이 이루어질 수도 있다..라는 무서운 사실.

 

 

결국 다주택자, 1 주택자 갈아타기, 무주택자의 공급 수요를 대출로 틀어막아버리면 10-12월 횡보를 하면서 가격 적응하는 시기가 끝나면 다시 한번 중저가 갭 투자 매수세가 크게 일어날 것입니다.

 

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DSR 제외 대출

 

 

위너는 없지만 그래도 최대한 미리 대출을 풀로 내어놨던 분들은 조금 마음이 넉넉할 것으로 보입니다.

그럼 우리에게 방법이 없을까요?

 

 

저렇게 지독한 DSR에도 제외되는 대출들이 있답니다.

 

DSR제외대출

 

분양 중도금 대출, 재건축,재개발의 이주비대출, 중도금대출, 전세자금 대출, 서민금융상품 등은 DSR제외 대출이랍니다. 대출량에 포함시켜주지 않겠다는 거죠.

 

 

보보가 주목하는 한 가지 DSR제외 대출은 보험계약대출이라는 낯선 대출이랍니다.

지금 글이 길어져서 다음 글에서 보험계약대출은 어떤 것인지, 어떤 장점이 있는지 자세히 알려드릴게요.

 

 

현 정부는 어떻게든 최대한 대출을 조아나가겠다는 스탠스는 우리가 확인했으니 그전에 할 수 있는 대출은 모두 내어 놓고, DSR 제외되는 대출도 남들이 모를 때 미리 점유해놓는 것이 이득이 될 것으로 보입니다.

 

 

최근 상승장에 부동산에 들어오신 분들은 이정부만 대출규제를 하고 있다고 생각하시더라고요.

 

사실 찾아보면 2006년 당시에도 전세대출규제까지 했었습니다.

 

그리고 그 이후예요?

 

2007년에 서울 부동산은 최고 가파르게 상승했습니다.

 

 

우리 모두 잘 생각해보아야 하는 문제입니다.

 

지금 눌림목 구간이 사실 투자하기 제일 애매한 구간이거든요.

주식처럼 며칠 만에 사고팔 수 없는 것이 부동산이라서 보보도 매일매일 고민을 거듭하고 있어요.

 

좋은 책도 읽고 블로그 글도 찾아보고 유튜브도 찾아보고 있지요.

 

이 모든 정보는 우리 소중한 님들과 계속 나누어볼게요!

 

DSR대출규제가 독이 될지, 다른 장으로 옮겨갈 트리거가 될지.

 

 

DSR대출규제

 

DSR 대출규제는 정부가 내놓는 몇 안 되는 카드라는 점을 기억해주세요.

그들의 카드는 줄어들고 있고, 노 전 대통령처럼 임기에서 물러날 때 부동산 죄송합니다. 하고 떠날지 지켜보자고요.

 

 

우리는 투자 자니깐 비판은 우선 접어두고 이 안에서 최선의 것을 취하는 것을 목표로 오늘도 공부 또 공부를 해보아요! 보보도 늘 여러분 옆에 있다는 사실!

 

 

임장 나가시는 분 도움되시라고 정리한 엑셀 파일이 있는 글이 아래에 있으니 참고해주시고, 

오늘도 좋은 하루 보내세요!

 

 

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