2022년 서울 아파트 공급물량 입주 정리, 내년 부동산 전망

10월부터 부동산 비수기에 접어들면서 2-3개월 가격이 크게 움직이지 않는 일종의 눌림목의 상황일 수 있다. 2022년 서울 신축 아파트 공급은 여전히 부족한 상태이다. (수요> 공급) 2022년 7월 2+2 전세 갱신권 만기가 도래하는 상황을 종합하면 2022년 상승을 예측할 수 있다.

 

목차

1. 2022년 서울 아파트 공급물량

2. 2022년 서울 아파트 입주예정
3. 2022년 서울 부동산 전망

 

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2022년 서울 아파트 공급물량

 

 

 

여러분! 2022년에 서울 아파트 신축 입주세대는  18,042세대뿐입니다!

 

지금 보보의 마음이 급한 이유는 내년 서울 아파트 공급에서 신축공급이 단지 18,042세대라는 사실 때문입니다. 2만세대도 안된다니!!!

서울의 인구수를 생각하면 적어도 5만 세대의 신축 아파트가 필요한데 2022년도에는 그의 절반도 미치지 못하는 입주물량뿐입니다.

 

 

아래에서 2022년 서울 아파트 입주 아파트와 2022년 부동산 전망을 전문가의 말에 빌어서 같이 해보려고 해요. 

 

 

보보의 주식 이야기를 즐겨 보신 분들은 아시겠지만, 보보가 가장 기본으로 쓰는 말은 수요와 공급이랍니다. 주식에서는 수급이라는 이름으로 불리는데 주식은 심리도 강하게 작용하는 것에 비해 부동산은 누가 뭐래도 기본적으로 수요와 공급을 봐야 한다고 생각해요.

 

 

여기서 스토리 타임! 썰에 나오는 글이 아니라 실제 보보 옆에서 벌어진 상황입니다.

 

 

2019년 정부에서 이제 집 팔아라! 느그들 이제 가만 안 둘 거야!라고 대책을 수차례 발표할 때 다른 반응을 보인 보보의 친구 A와 B가 있었습니다. 

 

 

A와 B 모두 서울에서 아이를 키우는 30대였고 다 비슷한 학교를 나온 동기 뻘이기 때문에 자산도 큰 차이가 없었죠. 둘 다 무주택자였고 단지 차이는 A의 직장이 강남 쪽이었고 B는 일산 쪽에 있었어요.

 

 

A는 겁이 많고, 선생님 말을 잘 듣는 모범생 친구, B는 출석 부르면 뒷자리에서 대답하고 뒷문으로 나와서 보보랑 낮술 마시던 반골 친구였어요. 

 

 

A는 집값이 너무 올라서 선생님 아니 정부가 이런 정책을 내 놓은 거고 정부가 혼내면 시장은 하락할 거니깐 우선 전세에서 살다가 집값 떨어지면 그때 집 살래!라고 말했고

 

 

B는 정부 ㅈ까라 그래! 내집 내 돈으로 사겠다는데 왜 내 살 곳도 결정 못해? 라며 낼 수 있는 대출은 모조리 내고, 돈도 빌리고, 신용대출도 풀로 내도 모자라서 (당시에는 가능했음) 갭을 끼고 반포에 모 아파트를 덜컥사버리더군요.

 

 

동기 모임에서 A는 B너 미쳤다고! 양도소득세는 팔 때 낸다고 해도 보유세랑 종부세 어쩌려고 하냐고? 

이제 집값 곧 떨어질 텐데! 정부가 약속했는데! 난리 난리를 쳤었죠.

 

그때 머리를 쥐어 잡던 B,,아니 형님..(돈많이 벌면 형님이죠..)

B는 직장이 일산인데도 강남에 집을 샀고, A는 강남이 직장인 무주택자인 상태.

 

 

뭐.. 이 이야기의 결말은 잘 아시겠죠?

이까지가 제 주변에 벼락 거지와 벼락부자가 한 번에 생긴 이야기랍니다.

이상하게 A는 입이 거칠고 화가 많아지고 B는 갈수록 온화지더군요.

 

 

뭐, 보보도 이 모임의 벼락 거지가 되어 버렸습니다. 그전까지는 제일 자산이 많은 편이었는데 말이죠.

그 이유는 보보의 부동산은 서울에 있지 않았기 때문입니다.

 

 

그래서 더는 기회가 없을까요? 보보는 아니라고 생각해요.

부동산의 사이클은 돌고 돌아서 공부한 자들에게 기회를 준다고요!

 

 

그래서 요즘 재개발 지구부터 서울, 수도권을 중심으로  지금 살만한 곳과  나중에 하락장이 왔을 때 주저 없이 넣어야 하는 곳들을 선별 정리하고 있답니다.

 

 

오늘은 여러분께 도움이 될 2022년 서울 아파트 공급물량, 신축 아파트 입주되는 목록과 부동산 주식 파트 김열매 연구원의 2022년 집값 전망까지 같이 적어드리려고요.

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2022년 서울 아파트 입주예정

 

 

 

먼저 보보가 임장에 대한 내용을 설명하며, 부동산 투자할 때 유용한 사이트와 임장 엑셀 리스트를 모아서 설명을 드렸는데요. 아래의 글을 참고해서 사이트들 앱을 깔아 두시면 좋답니다.

부동산 관심 조금 있다 하시는 분들은 다 아실만한 앱입니다.

 

 

부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유

부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유

 

 

위의 앱 중 보보가 전체 그림을 보고 싶을 때 자주 사용하는 아파트 실거래가 즉 아실의 앱에서는 연도별 입주물량을 모두 체크를 해볼 수 있습니다.

 

 

우리가 궁금한 것은 2022년 입주예정인 서울 아파트 신축 리스트이니, 대단지부터 리스트를 뽑아 보았습니다.

 

2022 입주 서울 아파트

 

2022년 입주예정인 서울 아파트 중 세대수가 가장 많은 곳은 길음동의 롯데캐슬 클라시아가 22년 1월에 입주할 예정이랍니다. 

 

 

그다음으로 송파구 거여동의 송파 시그니처 롯데캐슬이 1945 세대로 22년 1월 입주를 앞두고 있습니다.

그다음 DMC센트럴자이가 DMC 부근에 신축 아파트 행렬에 뒤따를 것으로 보이네요.

이쪽은 전세물량이 비교적 많이 나와있더군요.

 

 

연달아 서울 아파트 2022년 입주예정인 비교적 중소단지급의 리스트를 살펴봅시다.

 

2022년 서울 신축아파트

 

2022년 입주 예정 서울 신축 아파트는 대부분 400세대 이하인 것을 알 수 있습니다.

그만큼 지금 서울 내 아파트를 지을 만한 땅이 부족하다는 의미겠죠?

 

 

서울부동산 2022년 입주

 

 

2022년 서울 부동산에서 신축으로 들어올 아파트는 주로 송파구, 서대문구 쪽에 대단지가 예정되어 있지만 역시 강남, 서초, 방배는 부족한 상태입니다.

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2022년 서울 부동산 전망

 

 

 

보보는 주식쟁이입니다. 

주식쟁이다보니 관심있는 사물 현상을 분석하고 따져보고 수급을 살펴보는 습관이 있답니다.

 

 

부동산은 오랫동안 월세를 받긴 했지만 부동산의 사이클이나 기본 작동방식에 대하여 제대로 생각하거나 공부를 해보지 않아서 올해 처음으로 마음잡고 공부를 시작했을 때 얼마나 답답했는지 몰라요.

 

 

 

위에서 말했던 모범생 친구 A는 눈물을 흘리며 학교 공부하듯 부동산 책도 보고 강의 듣고 (정부 욕도 하고) 있는데 역시나 너무 오른 상태라서 뭘 어떻게 해야 할지 모르겠다고 답답하다고 하더군요.

 

어릴 때는 엄마 아빠 시키는 대로 열심히 공부하고, 커서는 열심히 일하고 애 키우고,
나라에서 집 사면 투기꾼이라고 해서 기다렸는데, 지금 자기한테 남은 게 뭔지 모르겠다고요.

 

 

이게 지금 30-40대 현실이 아닌가 싶어요.

지금의 서울 부동산 상승은 내 친구 A처럼 절망한 평범한 사람들이 지금 할 수 있는 모든 대출을 끌어서 집을 사고 있는 실수요장이라는 말이죠.

 

 

삼프로에 나올 때마다 핵심 되는 말만 하는 유진투자증권의 김열매 애널의 현재 서울 부동산 분석과 2022년 서울 부동산 전망을 참고로 정리를 해드릴게요.

 

Q 현재 뉴스에서는 헤드라인에 '서울 아파트 미계약 속출'을 냈다가 '강남 반포아파트 신고가'가 나왔다가 왔다 갔다 하는데 무엇이 진실일까요?

 

A KB리브온 등 주간 변동률을 보면 상승률은 조금씩 낮아지고 있다.

서울 아파트 미계약이 속출하는 이유는 아파텔이나 도시형 생활시설같이 분양가 상한제, 청약통장이 적용되지 않는 시행사의 편법 상품들의 미계약이 수치로 잡히기 때문입니다.

 

 

실제로 전국 미분양 1만 5천 중 서울 수도권의 미분양은 천 세대 미만으로 서울은 거의 없다고 보는 게 맞습니다.

 

 

현재 사고 싶어도 대출이 안돼서 못 사는 사람들과  팔고 싶어도 양도세가 무섭고, 옮겨 탈 곳은 더 올라서 갈 곳이 없어서 못 파는 사람들의 사정으로 일반 서울 아파트 거래량은 줄어드는 것이 팩트입니다.

 

 

단 강남지역에서는 이 정도 비싼데 살 거면 사볼래?라고 질러보는 소수의 상품이 소수의 돈 많은 사람이 사줌으로써 5억 10억이 높아진 강남 아파트 신고가는 한 두건 씩 나오고 있는 것이고요.

 

Q 2022년부터 서울 부동산 분양 공급정책에는 어떤 변화가 있을까요?

 

A 올해는 서울 아파트 인허가는 작년보다 20% 증가해서 전국 40만 호가 안되는데 2015년도와 비교하면 당시 52만 분양해서 이를 다 소진시키고도 부족함을 느꼈습니다.

 

 

현재도 공급 속도는 현저히 더딘 상태이고 인허가 이후 규제 때문에 건설사, 시행사, 조합원의  줄다리기가 심해서 HUG의 분양보증심사는 좀 더 완화하려는 정책을 보입니다.

 

3기 신도시도 아직 땅도 못 판 상태이고 민간 건설사의 사업이 진행이 되어야 속도가 붙을 것.

 

 

 

 

Q 2022년 서울 부동산 전망 더 오를까요? 조정이 올까요?

 

-2022년 서울 신축 아파트 공급은 여전히 부족한 상태이다. (수요> 공급)

-2022년 7월 2+2 전세 갱신권 만기가 도래한다. 이 말인 즉슨 전세난의 급증을 예상할 수 있다.

 

전세가와 월세가 오르면 매매가의 하방 지지가 되기 때문에 서울 아파트 가격이 떨어지기는 더 어려운 구조적 상황이 될 수 있다.

 

 

-금리를 상승시키면 신규대출을 실행하는 사람들에게 자금 조달 부담이 될 수는 있지만, 이미 대출을 가지고 있는 분들이 금리 때문에 집을 팔지는 않을 듯. (그러려면 금리가 5%,10% 뛰어야 하는데, 국가 위기 옴)

 

 

보보의 결론:  10월부터 부동산 비수기에 접어들면서 2-3개월 가격이 크게 움직이지 않는 일종의 눌림목의 상황일 수 있다. 하지만 조금만 더 생각해보면 내년 2022년 서울 부동산 공급량과 정부의 정책을 생각하면 더 오를 수밖에 없다는 뭣 같은 구조임을 알 수 있다.

 

우리가 조금이라도 이익을 보려면 이렇게 주택 가격이 주춤거리는 기간 조정일 때 그나마 저평가된 물건에 들어가거나 가능한 중심지에 가까운 물건을 찾아볼 필요가 있습니다.

 

 

매물 감소가 지속되고 매매 가격, 전세 가격이 횡보하다가 최근 동반 상승하면서 거래량이 느는 곳을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

분당의 중대형 아파트도 개발압력이 크고 지분이 커서 1+1 받을 수 있는 입지 좋은 곳을 노려 볼 수 있겠습니다. 우리가 주요하게 봐야 하는 것은 규제 심화가 아니라 오히려 규제 완화입니다.

규제 완화가 오히려 악재가 될 수 있음을 마음에 깊게 세겨봅시다!

 

지금까지 2022년 서울 아파트 전망과 2022년 서울 신축 아파트 리스트를 정리해서 드렸는데요.

시장이 이렇게 혼란스러울 때는 온갖 전문가가 나와서 떠들어 댑니다.

 

유튜브 등 선별해서 공부하실 때 방법은 현재 상승장만 경험한 것이 아니라 하락기 까지 이겨내 온 분들의 말을 귀 기울여 보시고 (아기곰, 부룡, 구만수 등이 계시죠), 유튜브 외에도 좋은 양질의 부동산 책들도 꾸준히 읽어보시면 좋을 것 같아요. (렘군 책도 보보가 적어 드린 적 있죠?, 아래 글 참고)

 

 

 소액 부동산 투자 저평가 아파트 입지 분석 방법 (렘군)

소액 부동산 투자 저평가 아파트 입지 분석 방법 (렘군)

 

 

보보는 또 이번 주말에 임장을 나갈 예정인데요. 

이번에는 조금 멀리 나가 볼 예정이랍니다.

 

 

이번 기회가 끝이 아니라 공부만 되어 있으면 늘 새로운 기회가 온다는 것을 잊지 말고, 보보와 같이 부동산으로도 먹고, 주식으로도 먹고, 다양한 투자 파이프라인을 만들어 보아요!

 

 

부족한 보보지만, 매일매일 공부하는 내용과 돈 주고 듣고 배운 내용들 모두 꽉 차게 채워서 우리 소중한 님들께 도움이 되는 블로그 글로 또 찾아올게요. 

 

또 만나요!

 

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