서울 강남 신축 아파트 원가= 17-23억 원서울 주요 중심지 신축 아파트 원가= 13-14억원 경기도, 주요 광역시 역세권 신축 아파트 원가= 8-9억 원경기도 일반 신축아파트 원가=6-7억 원지방 외곽 신축아파트 원가=3억 원으로 계산해볼 수 있다.
목차
1. 신축 아파트 원가 계산
2. 개별공시지가 찾는법
3. 오피스텔 과세표준액 계산
4. 부동산 투자 사이트
신축 아파트 원가 계산
오늘은 어디에서도 쉽게 볼 수 없는 이야기, 실제 투자하는 입장에서 신축 아파트의 원가 계산을 해보도록 합시다. 만약 하락장이 오더라도, 아, 이이상 떨어질 수 없어!라는 원가계산이 가능하면 언제든 싼 가격에 새 아프트를 살 수 있으니까요!
워낙 주식쟁이로 오랜 시간을 살아온 주식쟁이 보보라서 어떤 자산에 투자하든지 대략적인 숫자로 계산이 나오지 않으면 불안합니다. 물론 부동산과 주식투자는 결이 다르지만 부동산에도 주식의 PBR개념을 넣어볼 수 있다면 적어도 이 부동산이 저평가 영역인지 아닌지는 확인해 볼 수 있지 않을까? 하는 생각이 들었답니다.
아파트의 원가를 계산하는 법에 대해서 알아두면 적어도 눈퉁이 맞지 않고 분양을 받든, 매입이 가능하니깐 대략적인 아파트 같은 주택 원가 계산하는 법, 그리고 주택 외 오피스텔 등의 원가 계산하는 법에 대해서 알아보도록 합시다.
먼저 신축 아파트의 원가는 토지비 + 공사비 + 사업비로 이루어져 있습니다.
1. 아파트 토지비는 보통 공시지가의 2배이고 여기에 가산비 1.2배를 곱해주면 됩니다. 땅의 위치에 따라서 다양하겠지만 기본적으로 토지 공시지가의 2배는 쳐주고, 만약 정말 요지의 땅이라면 3배까지 쳐준다고 합니다. 만약 34평짜리 신축 아파트를 서울, 경기도, 지방으로 나눠서 토지비를 계산해보면 아래와 같습니다.
-서울 주요 지역 아파트 토지비: 대략 7-8억
-경기도 역세권 아파트 토지비: 4-5억
-지역 역세권 아파트 토지비: 2-3억
2. 아파트 공사비가 이번에 인플레이션으로 인해서 문제가 많이 생겼죠. 전에 적어드린 둔촌주공 사태 역시 이 공사비 때문에 문제가 되었습니다. 현재 서울 주요 지역 공사비는 평당 500-700만 원 정도 든다고 보시면 됩니다. 34평이라면 4억은 공사비로 들어갑니다. 수도권 역시 34평 신축 아파트에는 공사비는 3억 원이 포함된다고 생각하면 됩니다.
3. 그 외 사업비들, 시행사 마진, 분양, 대관료들은 크게 잡아도 1억 미만입니다.
자, 이렇게 하면 이제부터 분양을 하는 신축 아파트의 원가가 나옵니다.
서울 강남 신축 아파트 원가= 17-23억 원
서울 주요 중심지 신축 아파트 원가= 13-14억 원
경기도, 주요 광역시 역세권 신축 아파트 원가= 8-9억 원
경기도 일반 신축 아파트 원가=6-7억 원
지방 외곽 신축 아파트 원가=3억 원
결국 신축 아파트 원가를 계산해보면 가장 중요한 것은 '땅'값, 토지값입니다. 카페에서 공부하다가 옆자리 부동산을 잘 모르는 것 같은 분들이 신세 한탄하며, 저 놈의 콘크리트 덩어리가 왜 10억 20억하노! 하시는 걸 들었답니다. 만약 콘크리트 덩어리로 부동산, 즉 신축 아파트를 쳐다본다는 것은 아직 '투자'의 본질을 깨닫지 못하고 있는 것이랍니다.
강남의 주요 요지 아파트가 비싼 이유는 그 대지지분 때문이라는 것을 아시고 나면 여러분 역시 한 단계 업그레이드하신 것! 사실 아주 쉬운 내용이지만 다들 간과하는 것들이고 실제로 부동산은 토지 가격이 다라는 것을 알고 나면 투자 구력이 올라가십니다.
그래서 서울이든 지방 부동산 투자를 할 때도 역시 해당 지역 아파트의 토지 가격과 공시지가를 꼭 체크해보고, 아, 이 부동산의 가격의 하방 마지노선은 이 원가로구나! 하고 알고 가시면 여기가 바닥이려나? 아니려나? 두근 거릴필요없이 진입이 가능하겠죠?
같이 공시지가, 건물가액을 찾을 수 있는 곳을 쉽게 알 수 있는 사이트까지 알려드릴게요!
함께 가보입시더!
개별공시지가 찾는 법
1. 국토교통부 사이트
부동산 임장 리스트 글을 쓰면서 부동산 투자자라면 꼭 알아야 하는 사이트에 대해서 알려드렸는데요. 그것은 부동산 초등 어린이 초린이 정도 사이트라면 이제 중등부쯤 되셨으면 꼭 아셔야 하는 사이트들이 있습니다. 바로 위의 국토교통부 외에도 디스코, 부동산뱅크, 서울 etax가 바로 그것입니다.
특히 국토교통부의 경우에는 주택, 주택 외 상품의 공시지가를 바로 알 수 있기 때문에 우리의 오늘 목표, 부동산 원가 계산을 위해서 꼭 즐겨찾기를 해두셔야 한답니다.
위의 국토교통부 공시지가는 신축 아파트 외에도 오피스텔 등 주택이 아닌 상품의 공시지가를 확인할 수 있는 장점이 있답니다. 아파트 원가, 즉 최하 마지노선을 알기 위해서는 아래와 같은 계산을 해보시면 됩니다.
1. 해당 주택의 1제곱미터당 공시지가 / 60% (보통 공시지가는 시세의 60%이므로).
2. 1번 x 해당 세대 대지지분 (디스코. re에서 확인 가능 보통 84제곱미터의 대지지분은 49 정도 나옴)
그럼 해당 세대가 깔고 앉은 대지 가격이 닦나 오는데요. 이것과 과거 평수당 매물의 가격 및 현재 매물가 가격과 비교해보면 상품가치를 알 수 있습니다.
2. 부동산 디스코
부동산 앱 중 디스코는 보통 건물주들이 많이 보는 사이트입니다. 우리는 세대당 지분을 보기 위해서 이 디스코라는 사이트를 이용할 수 있죠.
저처럼 꼬마빌딩에도 관심이 많이 있는 분들이라면 디스코 사이트는 꼭 즐겨찾기 해놓으세요. 보다 보면 시간 가는 줄 모른답니다. 보통의 꼬마빌딩의 시세는 임대료로 산출되는 경향이 있어서 월세까지 잘 나와있는 디스코 부동산 사이트 꼭 참고해보세요.
3. 부동산 뱅크
https://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/market_price/PastMarketPriceIndex.neo
부동산 지인도 좋고 아실도 좋고 호갱 노노도 좋은데 하나 아쉬운 것은 몇십 년 전 해당 아파트의 과거 시세까지는 잘 나와있지 않다는 점. 이것을 커버해주는 부동산 사이트가 부동산뱅크입니다.
위에도 나와있지만 부동산뱅크에서 과거 시세 특히 최장 34년간의 시세가 제공되기 때문에 내가 사려고하는 아파트의 모든 매매가격, 전세가격을 확인할 수 있습니다. 특히 부동산하락기에 바닥을 확인하기에 이런 과거시세 확인은 필수적이라고 생각되는데요.
위의 아파트 원가계산에서 나오는 대지 가격과 과거 평당 매매가를 비교하면서 현재 평가받는 가격이 싼 지 비싼지 쉽게 확인이 가능하겠죠?
지금까지 주택인 아파트에 대한 원가 계산, 공시지가를 계산하기 위해서 필요한 사이트에 대해서 알아보았는데요. 아래에는 비주택인 오피스텔의 과세표준액 계산하는 법까지 알아봅시다. 부동산 하락장에 접어든다면 오피스텔과 같은 월세형 수익형 부동산에 대한 관심도 많이들 생기니까요!
오피스텔 과세표준액 계산
오피스텔에 대해서 투자를 생각하신다면 가장 주요 요지에 있는 강남 쪽 오피스텔을 추천드립니다. 이유는 오피스텔 과세표준액 자체가 공시지가, 건물가액을 합한 것이기 때문입니다.
오피스텔과 같은 주택이 아닌 상품 공시지가 역시 국토교통부의 사이트에서 확인 가능하고 오피스텔 건물가액은 서울의 경우 아래의 서울시 etax를 이용하시면 좋습니다.
https://etax.seoul.go.kr/jsp/BldnStndAmtLstAction.view?gnb_id=0709&lnb_id=0709&gl_gubun=l
위와 같이 서울시 etax에는 오피스텔과 같은 주택 외 건물의 표준액 조회가 가능합니다. 오피스텔도 아파트와 같은 주택과 마찬가지로 원가를 계산해 볼 수가 있는데요. 결국 콘크리트인 건물 가격은 시간이 지날수록 빠집니다. 하지만 대지 가격은 매년 오릅니다. 결국 오피스텔이든 1억 이하의 주택 아파트든 투자금 3-4천만 원으로 대지 가격만 내고 매수해서 6000만 원까지 오르면 수익률 100%를 기록하게 되는 경우가 생기게 되는데요.
물론 주요하게 생각해야 하는 것은 이런 구축 아파트, 오피스텔의 주변에는 분명한 수요가 있어야 합니다. 지방도 사람이 사는 곳이기 때문에 보통은 직장, 학교등의 이유로 특정지역을 선호하는 전세수요 즉 실수요자들이 있습니다.
이런 주요 지역에서 대지지분 이하로 매매가가 빠지기 시작하면 소액 투자처로 충분히 투자가 가능하다는 점을 우리 구독자님들 아시고 가셨으면 좋겠습니다.
부동산 투자 사이트
주식쟁이 보보는 부동산에 대해서는 주식보다는 구력이 조금 짧은 편입니다. 그래도 투자에는 진심이기 때문에 정석으로 파고들고 있는데요. 주식과는 또 다를 매력이 부동산에 분명히 있습니다. 보보가 늘 말씀드리지만 투자는 늘 해당 상품의 가치를 평가해서 저평가의 영역일 때 진입해서 차익을 얻는 과정입니다.
가치평가는 부동산에도 필요하다는 이야기입니다.
물론 주식과는 부동산의 가치평가는 다소 다르고 사이클을 탄다는 점에서 주식보다 투자 타이밍을 깊게 고민하고 있답니다. 만약 여러분들 중에 아래와 같이 생각하는 분이 있다면 생각을 달리 하셨으면 좋겠습니다.
나는 주식이 나랑 맞으니깐 주식투자만 할 거야,
나는 부동산 투자자야, 주식은 쳐다도 안 봐, 나는 채권 플레이어지! 주식 안봄!
생각보다 이렇게 단일 분야에 투자하는 분들이 많더라고요. 물론 초기에 정말 작은 자본으로 시작하는 경우에는 선택과 집중을 통해서 하나의 분야에서 파이를 키우는 것이 중요합니다. 하지만 시기에 따라서 투자하기 좋은 상품이 달라지는데, 나는 주식 플레이 어니깐 주식장이 엉망이라도 주식장만 고집해서는 좋은 수익률을 낼 수가 없습니다. 진짜 부자들은 모두 다 봅니다. 다 못보면 전문가를 고용해서 합니다.
우리는 결국 투자자니까요. 어떻게든 돈을 벌면 됩니다. 그리고 꾸준히 관심을 가지고 공부하다 보면 어떤 상품이든 일맥상통하는 부분이 있다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 주식투자에 대한 글을 써드리면서도 엔화 투자, 달러 투자하는 방법에 대해서도 소개를 해드리고, 또 부동산 투자하기 좋은 시절이 온다면 또 부동산 투자에 대해서 알려드리려고 합니다. 보보의 블로그를 구독하시면 누구보다도 빨리 좋은 투자 정보를 얻을 수 있겠죠?
아래의 임장 파일을 올려드린 글에 부동산 투자에 기본이 되는 사이트, 내용이 있으니 참고를 하시면 좋겠고요.
부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유
부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유
부동산 임장은 관심이 있는 특정 지역을 방문하여 그 지역의 부동산 특히 아파트 단지들의 주거환경을 파악하고 일자리, 인프라, 교통, 주거지, 자연환경, 학군을 직접 눈으로 확인하는 작업으
bobosophie.tistory.com
그리고 지금 아파트 가격은 빠지고 있지만 의외로 움직이지 않는 학군지 아파트들! 학군지 아파트 찾는 방법 또한 아래에서 알아가시면 참 좋겠습니다.
학군 좋은 동네, 학군지 아파트 쉽게 찾는법
학군 좋은 동네, 학군지 아파트를 쉽게 찾기 위해서는 호갱 노노라는 사이트에 들어가서 학원수를 먼저 검색해 볼 것을 추천한다. 서울 학군 좋은 동네 순위는 강남 3구 (대치, 반포, 압구)>목동>
bobosophie.tistory.com
뿐만 아니라 위에서 알려드린 부동산 투자에 꼭 필요한 사이트들까지 꼭 알아가시면 좋겠습니다.
1. 국토교통부 : 개별공시지가, 공동주택 가격 확인
2. 디스코: 꼬마빌딩, 세대당 지분 조회
3. 부동산뱅크 : 과거 아파트 시세 조회
4. 서울 etax: 건물가액 조회
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