조정대상지역 확인방법은 국토교통부 사이트에 들어가서 정책자료- 행정규칙- 조정대상지역 검색으로 확인이 가능하며 2022년 조정대상지역 해제에 대구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구 경남 창원 의창구 전남 여수시 순천시 광양시가 포함되었다.
목차
1. 조정대상지역 해제
2. 조정대상지역 확인방법
3. 대구 조정대상지역 해제
4. 조정대상지역 해제 전문가 의견
5. 대구 부동산 전망
조정대상지역 해제
오랜 주식쟁이이지만 부동산은 아직 열심히 공부하는 중인 보보. 몇 차례 부동산으로 수익을 얻기도 했지만 주식처럼 뭔가 나만의 무기가 만들어진 상태는 아니라서 끊임없이 현장을 공부하고 책도 읽고 파고 있는 중이랍니다. 그래서 부동산 정책이 나오거나 분위기의 변화가 생기면 신뢰가 가는 전문가들의 의견을 종합해서 참고하곤 하는데요.
이번 대구 조정대상지역 해제에 대해서 여러 전문가들의 의견을 종합해서 보고 싶은 분들은 오늘 잘! 찾아오셨습니다. 그동안 실투자자로써 글을 쓰시는 전문가들을 꾸준히 팔롭해 온 보보가 이번 대구 부동산 조정대상지역 해제에 대한 그들의 의견을 종합해서 알려드리려고 합니다. (손품을 팔지 않아도 되니 개이득이죵?)
먼저 여러분이 쉽게 검색하는 뉴스 기사에는 조정대상지역 해제 발표 이후 이런 류의 내용이 주를 이루었는데요.
조정대상지역 해제 기사 내용처럼 영화 부산행을 패러디한 대구행이라는 짤이 돌 정도로 이제 투자자들이 대구로 향한다는 대중의 의견들을 많이 볼 수 있었습니다.
그런데 말이죠.
십여 명의 부동산 전문가, 실투자자들의 의견은 달랐습니다. 그들의 대구 조정대상지역 해제에 대해서 함부로 진입해서는 안된다. 2023년 입주물량을 꼭 확인하라! 2020년 부산 조정대상지역 해제 이후 폭등과는 결이 다르다!라고 주장하고 있습니다. 그들의 의견은 종합해서 아래에서 좀 더 자세히 설명드리기로 하고!
먼저 정부에서 발표한 부동산 조정대상지역 해제에 대해서 자세히 알아봅시다. 아래의 표가 어제 발표의 모든 것입니다.
문정부 당시 22차례 부동산 정책을 겪으며 이제 투기과열지구, 조정대상지역에 대해서 모르는 분들이 없겠지만 다시 한번 알려드리면 투기과열지구> 조정대상지역 > 비조정지역으로 세금, 대출이 빡세진답니다.
아파트 보유자 입장에서는 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 조정대상지역에서 비조정지역으로 규제가 완화되면 그만큼 투자가가 가능한 (입장료가 싸지고 대출을 받을 수 있으니) 수요가 증가하면서 해당 지역의 아파트 가격 상승을 기대하는 것이 일반론입니다. 그래서 위의 기사처럼 조정대상지역에서 해제된 대구, 대전지역의 아파트 보유자들이 빵긋한 것인데요.
하지만, 현실은 그렇게 간단하지만은 않다는 점. 그 이유는 아래에서 좀 더 자세히 설명드리기로 하고 조정대상지역을 어떻게 확인할 수 있는지, 그리고 2022년 조정대상지역 발표문까지 좀 더 자세히 정리해드릴게요.
조정대상지역 확인방법
조정대상지역을 확인하는 방법은 검색창에 그냥 검색을 하셔도 되지만 국토교통부를 이용하시면 더 확실히 확인이 가능합니다.
위처럼 국토교통부 사이트에 들어가서 정책자료- 행정규칙- 조정대상지역 순으로 검색을 하면 해당 발표 내용이 PDF 파일로 뜬답니다.
국토교통부 사이트에 들어가서 조정대상지역 확인하기 귀찮은 분들을 위해서 위에 PDF를 올려드릴 테니 조정지역 해제 발표 파일을 참고하시면 되겠습니다. 그냥 표를 보면 한눈에 들어오지 않아서 이전에 어떤 규제였는데 지금은 어떻게 다시 풀렸는지 간단하게 표로 정리해 드릴게요.
| 이전 규제 | 2022년 규제 완화 | 해당지역 |
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | 대구 수성구 |
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | 대전 동구,중구,서구, 유성구 |
| 투기과열지구 | 비조정대상지역 | 경남 창원 의창구 |
| 투기과열지구 | 비조정대상지역 | 안산 단원구 대부동동,대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 |
위의 표는 이번에 투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제가 완화된 곳은 대구 수성구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구입니다. 아예 투기과열지구에서 비조정 대상으로 규제가 완화된 곳은 경남 창원 의창구, 안산 단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 이죠.
| 이전 규제 | 2022년 규제 완화 | 지역 |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 대구 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 달서구, 달성군 |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 경북 경산시 |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 전남 여수시 순천시 광양시 |
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 화성시 서신면 |
이렇게 표로 보시니 더 눈에 잘 들어오시죠? 이번에 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 규제가 완화된 곳은 대구 수성구를 제외한 지역, 경북 경산시, 화성시 서신면입니다. 거기에다가 지역색 이야기를 피하기 위해서인지 전남 여수시, 순천시, 광양시 여순광이 비조정으로 해제가 되었습니다.
사실 세종시, 인천 등 조정대상지역으로 풀릴 것이라고 기대했던 지역의 실망이 심했는데 발표 PDF를 보면 12월 이전에 규제완화 지역을 더 발표할 수 있다는 지점을 따져보면 이번 조정지역 해제는 시작이라고 볼 수 있겠습니다. 앞으로의 조정지역 해제 지역을 전망해보려면 현 정부의 의지를 잘 따져봐야겠죠?
대구 조정대상지역 해제
투기과열지구에 묶여있던 대구의 경우 이번에 대구 수성구가 조정대상지역으로 그 외 대구지역은 비조정대상지역으로 규제가 해제되면서 대구 아파트를 보유 중인 사람들은 함성을 지르고 있습니다. (쏘리 질러!) 게다가 영화 부산행을 패러디한 대구행이라는 포스터 짤이 돌고 SRT매진 캡쳐가 뜨며 투자자들이 대구로 몰리고 있다며 단톡방이 난리가 났습니다.
대구 조정대상지역 해제했다고 하는데 어느 아파트에 들어가야 하노?
보보의 블로그를 꾸준히 봐오신 구독자님들이라면 이런 사람들의 쏠림에 '어? 뭐지?' 하고 한발 물러나시리라 믿어 의심치 않습니다. 늘 말씀드리지만 사람들이 잔뜩 모이는 잔치에는 먹을 것이 없고 잘못해서 늦게 들어가면 이미 놀고먹고 떠난 사람들이 남긴 설거지까지 해야 할 수도 있거든요. 투자자는 좀 더 냉정할 필요가 있으니까요.
먼저 이번 대구지역이 조정대상지역 해제되면 부동산 가격이 떡상할 테니 매수 들어가야 한다!라고 주장하는 분들의 주장은 2020년 부산 조정대상지역 해제 당시 3개월에 평균 2-3억씩 아파트 가격 떡상에 근거를 두시는 경우가 많더라고요. 그래서 조정대상지역 해제 당시 부산 부동산의 공급과 심리, 매수세를 알아보기로 합시다.
1. 2020년 부산 부동산 조정대상지역 해제 당시
당시 부산 아파트 공급을 보시면 아시겠지만 지금 대구의 입주물량에 비해서 낮아진 그래프를 유지하고 있습니다. 사실 당시 부산 부동산 매수세 그래프를 보면 2019년 바닥을 찍고 이미 2020년 초입부터는 하락률이 둔화되고 있었습니다. 즉 조정대상 해제는 부스터 역할을 했을 뿐 부산 부동산은 자신의 사이클대로 바닥을 다지고 상승할 시기를 이미 준비하고 있었던 것입니다.
조정대상지역 해제가 만능 통치약이라고 생각해선 안 되는 부분이죠.
각 지역 아파트, 특히 대구의 경우 공급-수요 그래프가 가장 잘 맞아떨어지는 곳 중에 하나로 부동산 사이클이라는 것이 존재합니다. 그러니깐 2020년 조정대상지역 해제로 떡 상한 부산 부동산과 지금의 대구 부동산 상황을 비교하는 것은 올바르지 않다는 결론을 내게 됩니다.
오히려 지금 대구 부동산의 사이클이 어느 시점에 와있는지를 확인하는 것이 현 조정대상지역 해제가 얼마나 부스터 역할을 할지 판단할 수 있는 중요한 포인트가 되겠죠? 각 지역의 부동산 사이클에 대한 의견은 다양하기 때문에 실투자 경험이 많은 전문가의 의견을 참고해 보았습니다. 빠숑님부터 보보가 좋아하는 렘군, 대구에서 거주했던 바이런베이님, 수현 님, 건희아빠님등의 글을 읽고 내용을 종합해보았답니다.
조정대상지역 해제 전문가 의견
대구 조정대상지역 해제에 대한 전문가들의 의견은 단톡방의 대중과는 거리가 있습니다. 대구 부동산의 2023년 물량을 꼭 살펴봐라! 는 의견이 대다수를 이루었는데요. 실제 투자를 하시면서 매수 후 전세가 나가지 않거나 매매가 떨어지는 리스크 때 얼마나 괴로워지는지를 경험했거나 잘 알기 때문이라고 생각합니다.
그리고 지금 정부의 의지를 잘 살펴봐야 한다는 의견도 많이 있었습니다. 대부분의 전문가 의견이 일치하는 것은 현 정부는 부동산 가격이 오르는 것은 부담스럽지만 무주택자, 1 주택자의 매매는 힘들지 않게 하는 것을 목표로 삼고 있다. 즉 지금의 조정대상지역 규제 해제 등이 결코 다주택자를 위한 정책이 아니라는 점을 알아야 한다는 것이죠.
현재 조정대상지역 해제를 한 지역을 면면히 살펴보면 잘 알 수 있는 부분인데요. 1. 입주물량이 과다해지든 2. 미분양이 쌓이고 있든 둘 중 한 개라도 있어야 조정대상지역의 해제를 추진한 상태입니다. 그래서 부산, 울산, 세종은 조정대상지역 해제 대상에 포함되지 않았습니다. 경기도권도 아파트가 거의 없는 지역이 규제 해제되었죠.
앞으로 조정대상지역 해제가 될 지역을 추정해 보면 미분양 증가가 생기고 있는 포항 남구, 공주, 논산 그다음으로 창원, 청주, 천안, 전주가 뒤를 이을 가능성이 높고 부산, 인천의 규제가 풀릴 시기는 비교적 뒤쪽으로 밀릴 것으로 생각이 됩니다. 지금 정부는 집값의 연착륙을 위해서 시장 분위기 간을 보고 있기 때문에 이번 대구 부동산이 조정지역 해제 후 어떻게 움직이는지 예의 주시를 하겠죠.
조정지역 규제완화로 아파트 가격이 급상승할 것 같으면 최대한 규제 완화를 미룰 테고, 금리인상, 시장 분위기 수요가 위축되는 분위기 생기면 조정지역 규제를 광범위로 해제할 가능성이 높고요. 그래서 수도권은 거의 건드리지 않는 것이랍니다. 분위기를 봐야 하니까요. 만약 세종이 조정지역 해제에 포함되었다면 실 투자자의 반응은 다를 것이라고 생각될 정도로 매력적인 시장이라고 보보조차 생각하고 있습니다.
즉, 지금 부동산 시장에서는 조정지역에서 비조정지역으로 해제되었다는 이유만으로 매수해서는 안 되는 시장이다. 분명 부스터 역할을 할 수는 있지만
그보다 각 부동산 시장의 공급 -수요 사이클을 미리 파악하는 것이 중요하다.
이것이 이번 조정지역 해제에 대한 대다수 전문가들의 의견이었습니다. 특히 대구의 조정지역 해제에 대해서는 왜 더 조심해야하는지 아래의 대구 부동산 전망에서 설명을 드리겠습니다.
대구 부동산 전망
위에서 2020년 당시 부산 조정지역해제 당시 아파트 입주량 그래프를 보여드렸는데요. 이번에는 대구의 2023-24년 아파트 입주량 그래프를 살펴봅시다.
위의 아파트 지인에 나온 대구 부동산 공급량 그래프를 보시면 아시겠지만 2023년 물량이 2022년 공급량의 거의 2배입니다. 오히려 이번 대구 조정지역 해제가 신규 입주물량과 겹쳐지며 하락세를 더 빠르게 몰고 갈 수도 있겠다는 생각이 들 정도입니다.
최근 대구 부동산 시장을 간단하게 정리해드리자면 2021년 대구 부동산 사이클상 최고 가격을 찍은 후 최근 2022년에는 10-20%의 매매가 하락이 일어난 상태입니다. 가장 아파트 가격이 많이 빠진 대구의 지역은 달서구> 중구> 서부의 순서입니다. 그나마 대구의 강남 수성구는 매매가가 버텨주고 있고요. 대구 지역 전세가 역시 30% 이상 빠지면서 현재 대구 평균 전세가율은 60%입니다.
최근까지도 대구 부동산 공시가 1억 미만 물량들이 많았고 현재 대구 부동산 조정대상 해제로 현장의 분위기를 들어보면 문의도 많고 주인들이 매물을 거두어 드리는 경우도 많지만 계약 성사는 드물다고 합니다. 즉 투자자나 집주인이나 서로 분위기와 간을 보는 상태라는 것인데요. 주식과 달리 부동산은 일정한 방향성이 있습니다. 엉덩이가 무거워서 한번 방향을 틀면 쉽게 바닥이나 꼭지를 찍지 않는 한 관성적으로 유지하려는 경향이 있습니다.
현재 대구 부동산을 사이클로 따져보면 하락기 초 중입부라고 보시면 될 것 같습니다. 물론 대구 조정지역 해제로 인해서 대출조건 등 완화로 투자 수요가 늘 수 있지만 2023년 버티고 있는 신규 입주량과 현 매도 물량이 겹치게 되면 대구 부동산 하락폭이 더 커질 수 있다고 예상해 볼 수도 있습니다. 현재만 보고 있는 대중의 생각과는 사뭇 다르죠?
특히, 올해 대구 부동산의 전세가율이 많이 무너졌는데 아마 2023년 신규 물량이 나오면 경쟁이 심해지기 때문에 전세가는 더 하락할 가능성이 높습니다. 물량에는 장사가 없습니다. 조정지역 해제라는 심리가 대구 부동산의 일시적 반등을 줄 수는 있으나 지금 진입해서 2023년에 버틸 수 있는지가 제일 중요한 포인트입니다.
만약 지금 대구 부동산 전세 갭을 끼고 투자를 했을 때, 또는 신규 아파트 분양권을 매수했을 때 떨어지는 전세가에 맞는 잔금을 맞출 능력이 과연 나에게 있는지가 주요 포인트란 말이죠.
대구 실거주자들은 늘어나는 물량, 양질의 전세가 시장에 공급되면 굳이 지금 사지 말고 아파트에서 거주하자는 분위기가 될 것이라는 점. 차라리 대구에 거주하면서 현재 대구 부동산 구매를 생각하는 분이라면 낫지만 아예 외부 투자자로서 대구 부동산 전망을 해보자면 지금은 매수 타이밍이 아니라고 생각합니다.
대구 아파트 대량 공급폭탄이 터지고 여기저기 피가 터지며 바닥을 다지고 미분양 물량이 줄어들 때 대구 부동산에 진입해도 늦지 않다고 보는 1인입니다. 시기는 대략 4년 정도 후를 볼 수 있겠죠? 만약 대구에서 실거주를 하면서 대구 부동산 매수를 고민하는 분이라면 차라리 지금 조정대상지역 해제라는 호제로 다주택자의 자금이 대구로 몰릴 때 보유하고 있는 집을 매도하는 것도 좋은 생각이라고 생각합니다.
즉, 본인집을 주인 전세로 매도 후 전세로 살면서 2023-24년 공급량 폭탄으로 진입하기 좋은 가격이 된 한 단계 업그레이드된 신축 아파트, 대구 내 좋은 지역으로 재진입을 하는 전략을 세워 볼 수도 있는데요. 부동산 사이클은 엉덩이가 무겁기 때문에 바닥에서 방향을 트는 것을 보고 움직여도 늦지 않다고 보보는 생각한답니다.
오늘은 2022 조정대상지역 해제와 대구 부동산 조정대상지역이 아파트 가격에 미칠 영향 등에 대해서 알아보았어요. 조금만 더 깊게 생각해보면 다양한 전략을 생각해 볼 수가 있었는데 말이죠, 부동산 시장이라는 것이 주식과는 또 다른 매력이 있네요.
아래의 글을 통해서 2022년 대구 각 지역별 공급 아파트 개개별로 표로 알아가 보셔요.
2022년 대구 아파트 분양 예정 리스트 정리 및 매수시기?
2022년 대구 아파트 분양 예정 리스트 정리 및 매수시기?
2022년 이후 대구 분양 예정 아파트 물량은 총 29280으로 서구 2092세대, 남구 3802세대, 중구 1495세대, 동구 2211세대 달서구 4694세대, 수성구 2815세대, 북구 9035세대입니다. 목차 1. 대구 부동산 시세 2.
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