둔촌주공 사태에서 시공사들이 유치권 행사를 하고 진짜 공매, 경매로 넘어간다면 조합원들의 미래는 어떻게 될지 알기위해서 성수 트리마제 조합이 붕괴되었던 것과 비슷한 일을 겪을지 모른다. 현재 2.5조의 둔촌주공 시공사 유치권이 경매로 넘어갈지 살펴본다.
목차
1. 둔촌주공 사태
2. 둔촌주공 보고서
3. 둔촌주공 조합 vs 시공사 갈등 쟁점
4. 둔촌주공 유치권
5. 둔촌주공 경매
6. 둔촌주공 공사 중단
둔촌주공 사태
주식쟁이 보보, 투자에 진심인 보보는 돈이 흐르는 곳은 끊임없이 공부하고 투자를 하는데요. 1년 전부터 재건축, 재개발 후보지 분석을 하다 보니 부동산에 대한 관심도 꽤나 커졌답니다. 그런데 최근 서울의 최대 재건축 공급이 기대되는 둔촌주공이 조합과 시공사의 갈등이 불덩이처럼 커져 결국 크레인 철거 둔촌주공 공사 중단 사태까지 벌어졌습니다.
5월 16일 둔촌주공 공사현장에서 시공사들은 타워크레인을 철거하고 유치권 행사를 하겠다는 공문을 보냈고, 그럼 그다음은? 어떻게 되는 거지? 둔촌주공 조합에서는 세게 나간다고 시공사 해지 통보 대응을 한다는데, 아 이건 아닌 건 같습니다. 지금 둔촌주공 사태를 보고 있으면 과거 성수 1구역 지금은 성수 트리마제라고 불리는 트리마제 사태가 계속 오버랩됩니다. 그래서 오늘 주제를 둔촌주공 사태로 잡았습니다.
간략하게 성수트리마제 조합사태에 대해서 정리해드릴게요.
둔촌주공이 정말 제2의 성수 트리마제 조합사태가 될지 가늠해보자구요.
당시 지주택이었던 성수 1구역은 2003년에 지역 주택조합인가를 받고 2005년에 동부건설에서 두산중공업으로 시공사를 교체했죠. 2009년에 알박기 때문에 토지매입률이 95%를 채우지 못하고 시간이 가면서 대출금 때문에 시행사가 파산했고 채무 주체는 시공사인 두산중공업과 조합으로 넘어왔습니다.
대출 만기는 돌아오는데 조합은 돈이 없고 한양개발이라는 시행사가 나오면서 토지와 채무를 받았습니다. 그때까지 두산중공업은 조합 채무를 받아주면서 시공권을 지키려고 했으나 강경한 트리마제 조합 집행부는 시공사 교체를 하니 마니 소송하다가 2012년 조합은 부도 나버렸고 결국 시공사인 두산중공업이 모든 권리를 인수받았습니다.
2013년부터 성수동 트리마제를 착공해서 평당 4000만 원에 가까이 분양을 했지만 당시에는 미분양이 났었죠. 그런데 지금 성수 트리마제 가격? 다아시죠?
지금 트리마제 가격은 20억부터 40억까지입니다. 당시 성수 1구역 지주택 조합원 중 트리마제를 소유하고 있는 분은 몇이나 있을까요? 성수 트리마제 조합원들은 조합설립 후 입주까지도 16년이 걸렸지만 그 와중 부도를 겪으며 입주권도 날아가고 피눈물만 흘린 분이 대부분입니다. 그 와중에 사태 파악 못하는 강경한 조합 지도부 때문에 피해를 입은 것은 대부분의 조합원들이었죠.
이번 둔촌주공 사태는 성수 트리마제 조합 사건과 비슷한 면도 있고 다소 다른 면도 있지만 지금 돌아가는 사항을 볼 때 확실히 가장 손해를 볼 그룹은 둔촌주공 조합원들 개개인일 가능성 높습니다. 그래서 오늘은 둔촌주공 사태에서 시공사들이 유치권 행사를 하고 진짜 둔촌주공이 공매, 경매로 넘어간다면 조합원들의 미래는 어떻게 될지 한번 추정해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
둔촌주공 보고서
사실 둔촌주공 조합원과 시공사와의 갈등은 굉장히 골이 깊은 문제였습니다. 그래서 서울시에서는 2021년 12월 둔촌주공 재건축 분쟁조정을 위해 전문 코디네이터를 파견하고 보고서를 공개했는데요. 그 둔촌주공 보고서는 다소 충격적입니다.
서울시에서 파견한 둔촌주공 보고서를 보면 '너희들 도저히 말로는 못 풀겠다. 늬들 그냥 서로 소송해서 법적으로 따져라!' 도대체 둔촌주공 조합과 시공사들은 어떤 갈등이 있길래 강동구와 서울시에 민원제기가 1000건이 넘었던 것인지 그 갈등사항에 대해서 한번 알아봅시다.
둔촌주공 조합 vs 시공사 갈등 쟁점
둔촌주공 조합과 시공사의 가장 갈등이 되는 쟁점은 공사비 증액입니다. 시공사는 원자재 상승에 따른 원가 상승에 따른 최소한의 이익을 유지하기 위해 공사비 증액을 요구했지만 강공의 둔촌주공 조합은 5585억 원 공사비 증액 무효! 를 외치며 이럴 거면 시공사 계약해지! 를 외치며 강하게 우기자 둔촌주공 시공사들은 공문을 내서 이렇게 공사 못해! 지금까지 한 공사비라도 달라! 크레인 철거! 유치권 행사!로 넘어간 것인데요.
둔촌주공 시공사의 유치권 행사에 대해서 상황 파악이 아직 안 되는 둔주 조합원들은 똘똘 뭉쳐서 싸우자! 이러시던데 조금 많이 걱정됩니다. 그렇게 똘똘뭉쳐 싸우다가 전멸당한 것이 바로 성수 1구역 지금의 트리마제 조합원들이거든요. 왜 안되냐를 선과 악으로 따지지 말고 법적인 근거로 어떻게 가는 것이 이익인지 한번 따져볼 필요가 있습니다.
먼저 둔촌주공 조합원들 사이드에서 이번 둔촌주공 사태를 살펴봅시다. 사실 이번 사태의 근원은 분양가 상한제에 있습니다. 일반분양을 비싸게 받을수록 조합원은 분담금을 덜내기 때문에 이득인데 분양가상한제 때문에 제한이 생겼죠. 그래서 이걸 피하기 위해 HUG의 분양금 보증신청을 냈는데 둔촌주공 조합원 입장에서 시세에 훨씬 못 미치는 HUG의 분양보증 대금 2978만 원 가격을 받으면서 조합내 갈등이 폭발했습니다.
둔촌주공 조합원들은 강경하게 책임을 물으며 집행부 전원을 해임시켰는데 해임 직전 2020년 둔촌주공 조합장은 시공사와 5200억 원 공사비 증액에 사인을 하게 됩니다. (=조합원당 1억 원의 분담금 증액) 새로운 둔촌주공 조합장과 조합원들은 전 조합장의 공사비 증액은 무효다!라고 주장하고 새로운 조합장은 훨씬 더 강경하게 시공사들에게 특정 브랜드 마감재, 특정 업체 변경해라, 아니면 우리 시공계약 해지할 수 있어! 하고 으름장을 놓게 됩니다.
사실 둔촌주공 조합원의 주장이 일부 이해가 되는 면은 분양가 상한제 때문에 부동산 시세가 오른 것만큼 이익을 분담받을 수 없고 오히려 인플레로 인해서 공사비 증액, 1억 원의 분담금을 물어야 하니 억울할 수도 있다고 생각이듭니다. 그렇지만 조합장이 시공사와 맞서기만 하면 정의롭다고 잘못된 생각을 하고 계신 것도 문제랍니다. 지금은 둔주조합원에 가장 유리한 것은 지금에 비해 훨씬 싼 2016년 계약을 유효하게 묶어둬야 하는데 이걸 깨겠다고 하는 조합장이 오히려 조합원들을 호도하고 있다는 느낌을 지울 수가 없네요.
한마디로 지금 원가상승으로 인한 비용 1억을 내고 나중에 20억짜리 집을 가져가시는 것이 조합원 입장에서는 훨씬 이익인데, 강경한 조합장의 말대로 시공사 계약해지로 넘어가면 2016년 단가로 공사 짓는 것도 바이 바이 게다가 유치권 행사로 공사 중단, 이걸 받아줄 다른 시공사 없음, 대출이자 못내면 둔촌주공 공매, 경매로 넘어감 원금 회수 불가능. 유찰 시 오히려 조합원들이 개별로 돈을 더 내야 하는 사회적 문제로 번질 수도 있는 문제거든요.
둔촌주공 조합원님들, 만약 이 글을 보고 계시다면 진짜 잘 생각하셔야 합니다! 왜 둔촌주공 유치권이 행사될 때 경매라는 무시무시한 말까지 나오는지도 한번 아래에서 알아봅시다.
둔촌주공 유치권
현재 둔촌주공 공사 현장에 가보면 거의 52% 골조가 올라가 있습니다. 그래서 서울시 둔촌주공 보고서에도 현 둔촌주공 조합장이 주장하는 시공사의 공사 지연 부실은 보기 어렵다고까지 되어 있더군요.
지금 둔촌주공 공사가 멈추고 시공사에서 공문을 보낸 둔촌주공 유치권은 겁주기용 뻥카냐, 아니면 진짜 진심인 유치권 행사냐라고 물어보면 저는 후자에 가깝다고 보고 있습니다. 이유는 재건축에 대해서 조금의 이해가 있으신 분들이라면 다 알고 계실 내용 때문인데요. 다소 어렵지만 간략하게 풀어볼게요.
사실 2016년 시공사와 둔촌주공 조합 계약 2조 6천억 원이 가능했던 것은 당시 시장은 안정적이었고 원재료 가격도 좋았기 때문입니다. 대기업은 보통 공사를 수주하고 연단 위로 통으로 필요자재를 선구매하기 때문에 실제 이후에 자제비가 오른다고 해도 큰 타격이 없습니다. 문제는 이 후 조합의 설계변경으로 몇천 세대의 세대수가 늘어나고 상가 건축 등 추가로 필요한 공사비가 생겨난 거죠. 그것이 대략 5200억 원인데요.
1만 2천 세대, 상가를 짓는데 2조 6천억+5200억 원은 지금 3조 2천억 원 정도의 가격으로도 나쁘지 않습니다. 그런데 시공사는 1원 한 푼 가져가서는 안된다는 입장인 것인지 둔촌 조합장의 시공사 해지를 무기로 갖고 나왔는데 이것 때문에 다치는 것은 조합원들이라는 거죠.
만약 시공사 계약해지를 한다고 해봅시다. 다시 시공사 입찰을 받겠죠? 그럼 시공단가는 지금! 원자재 가격이 미친 듯이 상승한 지금 2022년 단가로 맞춰집니다. 적어도 4조가 넘겠죠? 이걸 받아줄 1군 건설사는 없고 받는다고 해도 공사를 재개할 때 필요한 비용까지 다 들어가면 둔촌주공 조합원들은 끽해야 사업비 6억 내면 될 일을 인당 15억을 내야 할 수도 있단 말이죠.
이거 진짜 조합원을 위한 일입니까?
사실 지금까지 둔촌주공 시공사들도 울고 싶은 마음이었을 것입니다. 공사비한푼 못다고 아파트 짓고 있었는데 2020년에 조합에서 그냥 일반분양 선분양을 결정지었다면 시공사에서는 그 돈을 받아서 현금을 돌리고 원가 상승분에 대해서도 일정 부분 부담이 가능했을 텐데 말이죠. 적자로 공사하면서 그래도 설계변경으로 증액된 공사비는 좀 주라!하고 주장했더니 지금처럼 힘든 시기에 둔촌주공 조합장이 나 공사비 못내! 시공사 계약 취소할래! 하니깐 그래! 잘됐다! 나 지금까지 공사비만 받아도 됨! 둔촌주공 유치권 행사로 넘어갔다고 보시면 됩니다.
게다가 재건축의 꽃 이주비와 사업비 문제가 남았습니다.
1. 이주비는 보통 담보대출이라서 1순위가 은행, 2순위가 조합 연대입니다.
2. 사업비는 보통 신용대출이고 시공사가 연대보증을 하는 식이죠.
만약 이렇게 갈등이 심해지면서 사업비, 이주비 대출이자를 못 낸다면? 더 나아가서 대출 연장이 안된다면? 무슨 일이 벌어집니까?
네, 맞습니다. 최악의 상황. 둔촌주공 경매로 넘어갈 수 있습니다.
둔촌주공 경매
정말 일어나질 않길 바라지만 지금의 둔촌주공 상황을 보면 경매나 공매의 가능성도 배제를 할 수가 없습니다. 이유는 대출이자를 못 낼 시 즉 기한 이익상 실시 공매로 넘어갑니다. 사업비 7000억 원+공사미수금 1.7조+대여금= 시공사는 2.5조를 회수해야 하는 상황이죠.
아파트를 지을 때는 도급계약서 기반 시공보증이 들어가고 공사포기 확약서 유치권 포기도 포함되어있습니다. 공사포기 확약서(유치권 행사) 유치권 등에 의한 경매가 진행되면 통경매로 진행되는 것이 일반적입니다. 이렇게 되면 1순위는 은행으로 1.2조 그다음은 시공사 유치권 2.5조 즉 4조에 가까운 돈이 둔촌주공 경매에 걸려있는 거죠.
이걸 누가 받아갑니까? 안 가져갑니다.
그래서 만약 이런 식으로 둔촌주공 경매가 진행이 된다면 이전 사례를 봐도 10회 이상 유찰이 돼서 탈탈 털릴 가능성이 높습니다. 만약 둔촌주공 경매 3회 유찰 시 50%, 4회 유찰까지는 둔촌주공 조합원들은 원금 회수가 가능하고 더 내야 할 돈은 없습니다만 만약 그 이상 유찰이 된다면?
은행에서는 각 조합원에게 개별 회수를 들어갈 것이고 오히려 조합원들은 돈을 토해내야 하는 등 사회적 문제로 비화될 가능성이 높은 거죠. 지금 둔촌주공 조합원들이 굉장히 착각하고 계신 것이 둔촌 조합이 모든 걸 책임져주겠지?라는 안일한 생각을 하고 계시다는 것입니다.
실제 지금 둔촌주공 조합은 시행사 역할을 하고 있는 것이고 둔촌주공 조합원들이 현물출자를 하신 겁니다. 즉 재건축 사업에서 발생하는 금융비용, 이자, 법적 리스크 등은 모두 조합원 개개인에게 책임이 물어지는 것인데 대다수의 둔주 조합원들은 잘 모르시고 조합에서 알아서 하겠지라고 조합장이 잘하겠지라고 나서지 않는 것이 안타깝습니다.
이렇게 둔촌주공 유치권 행사한다? 크레인 철거한다? 그러면 하던 일 다 집어치우고 조합 회의 현장에 달려가서 목소리를 높여야 합니다. 지금 조합원들 개개인 전재산이 걸린 사업장인데 왜 뒤에서 남의 일인 양 계신 것인지,, 공사 한번 멈췄다가 다시 시작하는 것에도 돈이 어마어마하게 듭니다. 그 공사비 전부 조합원들에게 돌아옵니다. 그나마 다시 시공사 잘 달래서 사업이 진행되고 몇억 더 주고 아파트 받을 수만 있다면 가장 베스트 시나리오죠.
게다가 2022년 7월 조합원 이주비 대출 만기입니다. 지금 둔촌주공 유치권까지 행사하겠다는 시공사에서 이주비 대출 연장 사인하겠습니까? 재건축은 완공 전까지 조합원 지위승계 불가인데 대출 어떻게 하시려고요? 시공사에서 대출이자 안 내주고 공이 조합으로 넘어왔는데 돈 못 내면 바로 공매입니다. 그렇게 성수 1구역 트리마제 조합이 공중분해된거죠. 둔주 조합원분들은 이것을 타산지석 삼으셔야 합니다.
둔촌주공 공사 중단
위에 설명드렸지만 만에 하나 둔촌주공 경매로 넘어간다면 4회 유찰까지는 둔촌주공 조합원들 현금 보전이 가능합니다. 그 이상 유찰이 되면 오히려 집을 판 현금으로 추가분담금을 내야 하는 어르신들이 계실지도 모른다는 사실이 걱정됩니다.
둔촌주공은 지도로 봐도 위치가 정말 좋습니다. 만약 완공 후 분양이 되면 지금 공급이 없어 헉헉대는 서울시에 단비와 같은 아파트가 될 것이 분명한데 너무 한 치 앞의 이익만 따지고 헛된 말로 조합원을 호도하는 집행부의 모습이 안타깝습니다.
물론 시공사에서 진짜 유치권 행사하려는 움직임을 보이자 큰소리 빵빵 치던 집행부에서 공사비 증액 '일부' 받아들일게! 대신 고급 기자재! 고급! 이렇게 공문을 보냈다고 합니다. 정신을 못 차린 거죠. 물론 집행부에서 조합원의 이익을 위해서 시공사에게 목소리를 높이는 것은 중요한 이야기입니다. 다만 이렇게 앞뒤 분간 못 가리며 시공사 너희는 1원 한 푼 가져가선 안돼! 버르장머리를 고쳐놔야지!라는 강경한 태도가 오히려 둔촌주공 공사 중단이라는 독을 가져왔다고 봐지는데요.
공사비 증액이 깜깜이로 진행되었다고 주장하지만 요즘 공사비 증액은 일정 금액이 넘어가면 서울시에서 감사를 하기 때문에 그냥 깜깜이로 진행할 수가 없습니다. 그리고 정비사업은 스피드가 관건입니다. 지금 서울 부동산 시장 얼마나 좋습니까? 빨리 지어서 분양만 한다면 둔촌주공 조합원들에게는 개이득인 상황이죠. 하지만 이렇게 둔촌주공 공사 중단이 이어지고 서울 불장이 꺼지고 일반 분양금을 높여 받을 수 없다면 시공사도 조합원도 모두 손해라는 사실.
문재인 정부가 만든 분양가 상한제 때문에 2020년 둔촌주공 일반분양도 미루어지고 공사비 지급도 미루어지고 엎친데 덮친 격으로 인플레이션까지 와서 건축원가 오르고 이게 다 무슨 일인가 싶습니다. 일부 커뮤니티에서는 둔촌주공 조합원들 꼴좋다며 비웃는 글들도 보이는데 그러시면 안됨. 그렇게 비웃는 분들은 절대 부자가 되실 수 없다는 점. 남의 불행이 내 행복인 분들은 내 불행도 남에게 행복이 되는 업보를 쌓는 것이랍니다.
아무튼 서울시의 아파트 공급적인 면에서도, 둔촌주공 조합원들의 입장에서도 둔촌주공 시공사의 입장에서도 둔촌주공의 입주가 빨리 이루어지길 바랍니다. 조합원들은 조합장과 집행부의 말만 믿지 마시고 본인이 사업의 주체임을, 리스크를 지는 당사자임을 깨닫고 크게 목소리를 내시길 바랍니다.
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