2022년 다주택자 종부세 완화 총정리 및 부동산 급매 기준 (ft. 둔촌주공 대출)

2022년 다주택자 1 주택자 종부세 완화를 위해서 윤석열 정부에서는 종부세 공정시장가액비율 100%->60%, 종부세 1주택자 특별공제 3억 원, 일시적 2주택 및 상속주택 주택수 산정 제외 등을 발표했고 대출 역시 생애최초 LTV상한 80% 완화
대출한도 4억원->6억원하기로 했다.

 

목차

1. 2022년 다주택자 종부세 완화
2. 다주택자 종부세 11억
3. 종부세 기준 완화
4. 부동산 급매 기준
5. 둔촌주공 대출 연장 불가

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2022년 다주택자 종부세 완화

 

 

 

 

윤석열정부로 바뀌고 나서 부동산 정책이 어떻게 바뀔지에 대해서 희망 회로만 돌리는 것이 아니라, 법의 구조를 설명드리면서 어떤 부분부터 바뀔지 아래의 글로 알려드렸었죠.

 

 

 

 

 

윤석열 대통령 취임 후 가장 먼저 바뀔 부동산 규제 (ft. 시행령)

윤석열 대통령 취임 후 가장 먼저 바뀔 부동산 규제 (ft. 시행령)

 

 

 

 

 

 

이번 선거로 여소야대가 바뀌고 있지만 아직 민주당에서 당권을 잡고 있기 때문에 윤석열 정부 입장에서 부동산 정책에서 당장 손을 볼 수 있는 곳은 '시행령'이라고 여러차례 말씀을 드렸었죠. 아니나 다를까 6월 16일 발표한 윤석열 경제 정책 발표를 살펴보면 부동산 정책 변화는 주로 빨리 바꿀 수 있는 시행령을 수정하는 방향으로 가고 있더군요. 

 

 

 

 

 

2022년 6월 16일 발표한 윤석열 경제정책방향 중 부동산 세법 변화를 표로 요약부터 딱 해드릴게요. 

 

 

 

 

 

부동산정책	상세내용
공급	1. 6월내 분양가상한제 개편방안 발표
	2. 250만 주택공급
세금	1. 종부세 (종합부동산세)에서 공정시장가액비율 100%->60%
	2. 종부세 1주택자 특별공제 3억원
	3. 재산세  1주택자 공정시장가액 비율 60%->45%
	4. 일시적 2주택 및 상속주택 주택수 산정 제외
	5. 7월 중 보유세 개편
대출	1.생애최초 LTV상한 80%완화
	2.  대출한도 4억원 ->6억원
	3. 3분기중 DSR산정에 미래소득 반영
	4. DSR내 신용대출 연소득 범위 내 제한폐지

 

 

 

 

 

윤석열정부에서 처음 완화시켜주는 부동산정책은 종부세 완화가 되는군요. 사실 제일 알기 귀찮고 최대한 알고 싶지 않은 것이 세금 아니겠습니까? 그런데 부동산 투자를 할 때 세금이라고 하는 비용을 잘 관리하지 않으면 수익률이 확 떨어지는 것뿐만 아니라 부동산 장세의 변화를 알 수가 없기 때문에 바뀌는 부동산 정책이 나올 때마다 요약본이라도 읽어두시는 것이 좋습니다. 뭔가 나올때마다 투자하는 여자 보보가 여러분이 딱 아셔야 하는 것만 쉽게 요약해드릴게요!

 

 

 

 

 

 

먼저 윤석열정부는 자유시장주의를 바탕으로 가져가다 보니 취득세, 종부세, 양도세 등 인하해줄 것이라는 것은 예상가능했구요. 하지만 동시에 최대한 집값이 안정화되길 원하겠죠?

 

 

 

 

 

 

그래서 사실 저는 종부세는 유지하면서 양도세부터 풀어줘서 매물 물꼬를 터줄 것이라고 예상을 했거든요. 금리가 오르고 있는 이 시점에 아파트를 여러 채 가지고 있는 것보다 세금을 털어내면서 비용처리를 할 수 있도록 아파트를 팔 때 내는 양도세를 깎아주면서 시장에 매물을 풀면서 집값을 안정시키도록요.

 

 

 

 

 

 

그런데 의외로 아파트 유지비인 종부세 즉 종합부동산세부터 인하하기 시작한 윤석열정부. 무슨 뜻일까요? 요런 의문을 가진 분들이 참 많으실듯합니다. 2022년 종부세 인하 내용에 대해서 자세히 알아보고, 이런 기회에 시장에 나오는 부동산 급매, 급급매의 기준에 대해서도 한번 알아가 보는 시간을 가져봅시다!

 

 

 

 

 

 

 

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다주택자 종부세 11억

 

 

 

 

 

이번 2022년 윤석열 부동산 정책에서 눈에 띄는 것은 다주택자 종부세가 공정시장가액비율 60%까지 대폭 인하되는 내용입니다. 먼저 종합부동산세 즉 종부세가 어떻게 계산되는지 아셔야겠죠?

 

 

 

 

 

 

종부세=공시가격×공정시장가액비율

 

 

 

 

 

 

종부세가 떨어지기 위해서는 공시 가격이 낮춰지거나 공정시장가액비율이 낮춰지거나 둘 다 낮춰지거나 해야 합니다. 이번에 윤석열 다주택자 종부세 완화 내용을 자세히 살펴보면 2021년 공정시장가액비율 100%를 적용하던 것을 60%로 낮춘다는 지점입니다. 이 종부세 인하를 1 주택자로만 제한한 것이 아니라 다주택자까지 포함된 것이 인상적입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

정부 관계자는 2020년 2021년 다주택자 종부세가 3배 이상 증가하면서 징벌적 과세였던 지점을 정상으로 돌리는 것이라고 표현했는데요. 동시에 1 주택자에게는 더 좋은 혜택을 주기 위해 2022년 일시적으로 3억 원 추가 공제까지 들어갑니다.

 

 

 

 

 

 

 

2022년 종부세

 

 

 

 

 

종부세는 기본적으로 11억 원이 넘으면 과세가 되는데 합산 공시가격이 11억원 미만일 때는 종부세가 0원이지만 1원이라도 많으면 최대 700만 원의 종부세를 내야 하는 다주택자의 입장에서 공정시장가액비율을 낮춰주는 것은 꽤나 비용절감 효과가 있습니다. (그래서 더유지하려고 할까? 하는 의문도 듭니다.)

 

 

 

 

 

 

위의 2022년 종부세 변화 요약 한 장이 부동산 투자자 입장에서 가장 중요한 부분입니다. 아래의 새 정부 경제정책방향에서 법인세 완화 등 다른 경제정책에 대한 내용도 한번 꼭 읽어보시되 보보가 위에 올려드린 저 한 장은 꼭 필독해보길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

1. 새정부 경제정책방향.pdf

2.40MB

 

 

 

 

 

 

 

1 주택자의 경우 2022년 한시적으로 종부세 공제금액 11억에서 14억으로 상향되기 때문에 특히 이득을 보실 텐데요. 공시지가 14억이면 실제 거래 가격은 20억 원 정도의 아파트를 가진 1 주택자들에게 이번 종부세 완화 정책은 굉장히 이득이 되겠죠?

 

 

 

 

 

 

결론: 지금 가장 개이득을 보는 분은 똘똘한 1채, 강남에 비싼 아파트 1채를 소유하고 있는 사람.
동시에 애매한 6-7억 아파트 2-3채 가지고 있다고 세금 폭탄 맞던 다주택자.

 

 

 

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종부세 기준 완화

 

 

 

 

 

 

정부에서는 다주택자들의 종부세를 공정시장가액비율 60%로 낮추며 기준을 완화시켜주었지만 동시에 1 주택자에게 더 큰 혜택을 몰아주고 싶어 하고 있습니다. 1 주택자는 재산세도 공정시장가액 비율 45%로 낮춰줄 뿐 아니라 특별공제 3억 원에 세금 혜택을 팍팍 주고 있습니다. 다주택자의 물량을 풀어내 볼 목적도 보이는데요.

 

 

 

 

 

 

 

문재인 정부 당시 가장 크게 욕을 먹었던 것이 아파트 1채뿐인 퇴직한 노년층에게 아파트 가격이 올랐단 이유만으로 당장 수중에 돈이 없는데도 과도한 세금을 물린 것이었습니다. 노령층에 대한 과한 세금으로 하나밖에 없는 집을 팔라는 말이냐 어쩌란 말이냐며 강한 비판을 받았었죠.

 

 

 

 

 

 

이를 의식했는지 2022년 종부세 기준 완화를 보면 60세 이상 노령층, 주택을 5년 이상 보유한 1 주택자는 종부세 납부를 유예해주는 것도 포함을 시켰습니다. 그냥 이렇게 줄글로 읽으면 2020년과 비교해서 1 주택자들에게는 얼마나 큰 세금 혜택이 있는 것인지, 최근 다주택자들에게는 얼마나 큰 종부세 인하 효과가 있을지 모르실 것 같아서 중앙일보 기사 중 그래프로 멋지게 표현한 기사가 있길래 인용드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

최근 다주택자 종부세

 

 

 

 

 

 

 

2018년까지는  공정시장가액비율이 80%로 이하였습니다. 이후 문재인 정부는 다주택자들은 적폐라며 집값을 잡겠다고 공정시장가액 비율을 5%씩 계속 올리다가 최대 100%까지 때리고 동시에 공시지가까지 올려버립니다. 2021년 이후 종부세는 평균 아파트 가격 6억-12억의 경우 1 주택자는 1.2%, 다주택자는 2.2%까지 올랐죠. 만약 서울 아파트 1채 +지방 또는 경기도 아파트 1채를 가지고 있다면 12억-50억 범위에 들어가실 테고 그냥 매년 아파트를 소유하는 것만으로도 3.6%라는 세금을 때려 맞게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

1 주택자와 다주택자의 종부세를 비교해볼까요?

 

 

 

 

 

 

다주택자의 종부세

 

 

 

 

 

 

1 주택자이든 다주택자이든 합해보면 공시지가가 동일하다고 치면 위의 표를 보면 아시겠지만 공시지가 25억이 넘어가면 다주택자가 되면 종부세 차이가 2배 이상 나버립니다. 내가 돈이 있다고 해도 웬만하면 강남에 비싼 아파트 한 채를 가져가는 방향이 세금을 아낄 수 있겠는데?라는 생각을 할 것 같습니다. 종부세는 취득세와 양도세와 달리 한번 내고 끝내는 것이 아니라 매년 내야 하는 세금이라는 사실까지 생각하면요.

 

 

 

 

 

 

 

 

찐 부자들의 생각은 더 깊고 넓겠지만 상식선에서 생각해도 사람들은 지금과 같은 약세장, 금리가 오르는 시장에서 매년 내야 하는 종부세를 줄이고 싶을 것입니다. 최근 정부는 종부세 완하 인하 등 시장친화적인 정책을 내놓고 있지만 이번 정책만 봐도 가장 수혜를 입은 쪽 이쪽입니다.

 

 

 

 

 

 

강남 초고가 아파트를 보유하고 있는 1세대 1 주택자.

 

 

 

 

 

 

그다음으로 똘똘한 1 주택자, 일시적 2 주택자, 3억 이하 지방 주택 여러 개 보유하는 다주택자들이고요. 이렇게 정부의 뜻을 읽은 계산이 빠삭한 강남 초고가 아파트를 가지고 있는 분들이라면 경기도 또는 서울 내 조금 덜 좋은 아파트를 이번 기회에 매물로 내놓을 가능성도 충분히 있다고 보는데요.  그럴 때 나오는 것이 부동산 급매물들이죠. 

 

 

 

 

 

 

급매를 잡아라, 급급매를 잡아라 유튜브든 블로그에서 많이들 말하는데 도대체 부동산 급매가 뭐야?라고 생각하실 분들을 위해서 부동산 고수들이 잠정적으로 생각하는 부동산 급매 기준에 대해서 아래에 간단하게 알려드릴게요.

 

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부동산 급매 기준

 

 

 

 

 

주식쟁이 보보가 부동산 시장에서도 가장 주요하게 보는 것은 '가격'입니다.  부동산이든 주식이든 가치보다 가격이 싼 것을 잘 고르는 눈을 가지고 매수를 하면 시장이 어떻든 상관없이 큰 손해를 보지 않습니다. 부동산의 경우 특히 상승장 또는 가격이 이미 많이 오른 시장에서는 급매를 잡기 위한 노력이 많이 있는데요. 주변 부동산 고수님들이 생각하는 부동산 급매의 기준에 대해 알려드릴게요. (당연히 그냥 기준입니다. 케바케겠죠?)

 

 

 

 

 

1. 아파트에는 로열동 로열층이 있습니다. 호갱 노노든 아파트 지인이든 들어가 보면 바로 확인이 가능합니다. 잘 모르겠으면 해당 아파트를 다루는 부동산에 전화해서 전세입자 인척 하면서 물어보면 됩니다. 

 

 

 

 

 

부동산 급매의 기준= 로열동의 로열층보다 1억 이상 낮다면 급매.

부동산 급급매의 기준= 로열동의 로열층보다 2억 이상 낮다면 급급매.

 

 

 

 

 

2. 또는 퍼센트로 따져볼 수도 있겠죠.

부동산 급매의 기준= 로열동의 로열층보다 10%로 이상 낮다면 급매.

부동산 급급매의 기준= 로열동의 로열층보다 20%로 이상 낮다면 급급매.

 

 

 

 

 

 

위의 부동산급매, 급급매 기준은 그저 기준이라고 보시면 됩니다. 케이스바이케이스라서 더 빠진 가격이 나올수도 있겠죠? 최근 서울, 경기도권 부동산 시장은 매수자 우위 시장입니다. 그래도 잘 돌아다녀보면 의외로 급매와 급급매는 나오자마자 하루 만에 끝나버리는 경우가 대다수입니다. 그만큼 거래가 잘 일어나지도 않지만 급한 매물이 나오면 바로 소비되는 시장이 지금의 부동산 시장입니다.  부동산은 발품이라고 말씀드리는데 그 이유는 네이버 매물이나 실거래 매물로 올라와 있지 않는 부동산 급매들이 한두 개 부동산 소장님들 가슴팍에 있는 경우가 많이 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

그리고 아직 부동상 집값 상승여력이 남았다고 집을 사라고 외치는 유튜버들이 많이 있지만, 솔직히 어떤 자산이든 가격이 오르려면 내가 산 가격 이상을 받아줄 바보가 있어야 가능합니다. 지금과 같이 금리가 폭등하는 시기에 20-30대에게 영끌해서라도 집을 사라는 분들의 말에는 도저히 동의할 수가 없습니다. 지금은 급매가 아니면 쳐다봐서는 안 되는 시장이라고 개인적으로 생각한답니다.

 

 

 

 

 

 

언제 서울 아파트 가격이 싼 적이 있었냐? 반문하는 분들도 계시지만.

 

 

 

 

 

 

비싼 자산을 살 때는 사이클의 바닥에 있을 때 또는 돈이 많이 풀려있을 때, 금리가 낮을 때 굉장히 유리하다는 사실을 보보의 블로그를 오시는 분들이 꼭 챙겨가셨으면 한답니다.

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둔촌주공 대출 연장 불가

 

 

 

 

마지막으로 이전에 분석해드렸던 둔촌주공에 새로운 뉴스가 떠서 업데이트 겸 언급드릴까 해요.

 

 

 

둔촌주공 사태 유치권 행사 후 둔촌주공 경매 갈 시 조합원의 미래는? (ft. 제2의 성수 트리마제?)

둔촌주공 사태 유치권 행사후 둔촌주공 경매 갈시 조합원의 미래는? (ft. 제 2의 성수 트리마제?)

 

 

 

 

 

둔촌주공 사태에 대한 위의 글은 재건축 재개발에 관심 있는 분이라면 꼭 챙겨보시길 바라요. 보보가 예상했던 대로 현재 둔촌주공 사태는 대출 연장 불가가 나오며 둔촌주공 조합원에게 불리하게 돌아가고 있습니다. 사실 약간이라도 부동산 상식이 있는 분들이라면 예상이 가능했던 지점이긴 하죠.

 

 

 

 

 

둔촌주공 대출연장불가

 

 

 

 

둔촌주공 재건축 사업비 대출에 대한 17개 대주단에서는 2022년 6월 13일 둔촌 조합에게 사업비 대출 연장 불가를 통보하는 공문을 보냈더군요.  현재 출자금이 3355억 원으로 전체 대출금 7000억의 절반 수준으로 어마어마합니다. 대출 연장 불가 공문을 살펴보면 2022년 8월 23일까지 대출금 만기에 따른 상환을 준비해 달라는 내용이 들어있는데요. 

 

 

 

 

 

 

진짜 둔촌주공 조합원들은 계속 조합장을 믿고 손 놓고 있을 때가 아닙니다. 저거 연장 안되면 여러분이 각 1억 원씩 모아서 내야 합니다. 상환 못하면요? 사업단이 대주단에 사업비 변제해주고 조합에 구상권을 청구하겠죠. 

 

 

 

 

 

 

즉, 시공단= 건축회사에서 경매를 신청한다.= 조합원들은 아파트 날아감= 일반분양으로 감.

 

 

 

 

 

 

 

 

이거 완전 나락입니다. 나라에서 어떻게 해주겠지? 개개인의 사업을 나라에서 어떻게 해줍니까? 물론 시끄러워지면 개입을 하긴 할 겁니다. 이전에 둔촌주공과 비슷했던 사례를 살펴볼까요?

 

 

 

 

 

1. 용산 4구역=용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어 

 

 

 

 

용산 4구역 재건축이 파행으로 가고 용산 4구역 조합이 시공사 계약 해지하고 몇 년의 시간이 지났습니다. 당시 서울시에서 주거비율 완화, 용적률 완화 혜택을 주면서 새로운 시공사를 찾았습니다. 그래도 시간이 너무 많이 잡아먹었죠. 그동안 용산 4구역 조합원들은 이자를 매달 지불해야만 했습니다. 못 버틴 조합원들요? 그냥 나가리 됐죠.

 

 

 

 

 

2. 아연 3구역= 마포 래미안 푸르지오 (그나마 해피 케이스)

 

 

 

기존 아연 3구역 조합장이 구속되면서 새로운 조합이 꾸리고 정상화되기가 4년이 걸린 사업장입니다. 다행히 여기는 시공사 해지까지는 가지 않았기 때문에 조합원들이 사업비 이자까지는 내지 않았었지만 굉장히 고통받았던 조합원들이 많았죠.

 

 

 

 

 

 

 

결국 이전 재건축 사업을 봐도 문제가 생기면 고통받는 것은 조합원들입니다. 그냥 손 놓고 조합에서 알아서 해주겠지라는 생각을 버리고 목소리를 높여야 할 텐데라는 오지랖이 계속 드는군요. 조합장이 하는 이야기, 이전의 재건축 파행사례들을 한 번만 살펴보시면 어떤 포지션을 취해야 할지 분명해질 듯합니다. 아무쪼록 잘 해결되시길 바라며 오늘의 돈이 흐르는 이야기 끝!

 

 

 

 

 

 

 

아, 참 지금과 같이 흐르는 주식장에서는 오랜 주식쟁이 보보도 똑같이 고통받고 있습니다. 고통받지 않는 주식쟁이란 없다. 아프니깐 주식쟁이다!라는 생각을 하시고 너무 스트레스받지 마셔요!  주식장이 흘러내리니 그냥 딱 죽겠다는 말씀들을 하셔서 노파심에 첨언합니다. 요즘 부자들은 채권을 쳐다본다는데 채권투자는 어떻게 하지? 궁금하신 분들은 아래의 글도 참고하셔요.

 

 

 

 

 

 

 

미국 채권 ETF 종류 TOP5 (ft. 미국 채권 ETF 수수료, 배당, 사경인 추천 총정리)

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