윤석열 대통령 취임 후 가장 먼저 바뀔 부동산 규제 (ft. 시행령)

윤석열 대통령으로 취임 후 가장 먼저 바뀔 수 있는 부분은 대출, 9억 15억 대출규제 부분, 재건축 부분에서도 허가 부분이라면 여소야대의 국회를 통과해야 하는 임대차 3 법 법령 부분은 2024년 총선전까지는 쉽게 바뀌기 힘든 부동산 규제 부분입니다.

 

목차

1. 윤석열 대통령 부동산 규제 완화 공약
2. 부동산 규제 중 시행령
3. 2022년 가장 먼저 바뀔 부동산 규제
4. 윤석열 임대차 3 법

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윤석열 대통령 부동산 규제 완화 공약

 

 

 

 

오랜만에 부동산 글로 찾아온 투자하는 여자, 주식맘 보보입니다.

주식은 지속적인 거래를 하지만 부동산의 경우 큰 목돈이 한번 들어가서 비교적 오래 머무는 투자이다 보니 굉장히 신중해집니다. 특히 윤석열 대통령 당선 후 부동산 규제 완화 공약을 걸었고 거기에 대한 정리 글을 몇 번 적어드렸는데요. (아래 참조)

 

 

 

2022.03.10  윤석열 당선 수혜주 총정리 및 대선 후 주식 부동산 투자전략

윤석열 당선 수혜주 총정리 및 대선 후 주식 부동산 투자전략

 

 

 

 

저번 글에서 큰 그림에 대한 내용을 적어드렸다면 오늘은 완전히 세세한 실무에 대한 내용으로 들어갑니다.

보통은 아! 윤석열 당선인이 공약으로 부동산 규제 완화를 걸었으니 2022년 아파트 사기 쉽겠고만!

바로 임장 고고!! 하실 수도 있지만, wait! 기다려주세요.

 

 

 

 

실제 우리나라의 법 구조상 대통령이 바로 바꿀 수 있는 시행령도 있지만 문재인 정권의 부동산 정책 중 법령으로 바뀐 부분을 바꾸기 위해서는 국회의 동의를 거쳐 1년 이상의 시간이 걸리는 부분도 있답니다.

그러니 손바닥 뒤집듯이 바로 양도세 완화! 취득세 완화! 이런 식으로 흘러갈 수가 없다는 사실.

 

 

 

 

게다가 이번 대선은 진짜 박빙이었고, 지금의 국회는 1번당이 180석을 차지하고 있습니다.

절대로 호락호락하게 자신들의 아이덴티티인 부동산 규제 법령을 바꾸는 것에 동의하지 않을 것이라는 건 지나가는 초등학생도 알 수가 있겠죠?

 

 

 

 

 

먼저 우리나라의 국내법 구조를 먼저 살펴보자고요.

 

 

국내법 단계

 

 

 

 

국내법 단계에서는 위로 올라갈수록 쉽게 바꿀 수가 없습니다.

 

 

 

조례: 지방의회에서 제정되는 내용(가장 쉽게 바뀜)

명령: 행정부 즉 대통령 국무총리 장관이 제정한 명령을 시행령 (윤석열 후보가 가장 쉽게 손댈 수 있는 곳)

법률: 국회에서 1년 이상의 기간을 거쳐 여야 찬반을 거쳐 제정.

헌법: 가장 기본이 되는 법 (거의 바뀌지 않음.)

 

 

 

 

지금과 같은 1번당이 180석을 차지하고 있는 국회에서 법률을 쉽게 개정하기 힘이 듭니다. 시간도 많이 걸리고요. 그럼 윤석열 당선인은 대통령이 된 후 본인의 공약을 지키기 위해 명령에 해당하는 시행령에서 부동산 규제를 풀기 시작할 것입니다. 그니까 우리가 바로 쳐다봐야 하는 곳은 법령 쪽이 아니라 시행령에 해당하는 문재인 정권의 부동산 규제가 되겠죠?

 

 

 

 

그래서 오늘은 문재인 부동산 규제 중 시행령, 조례에 해당하는 내용을 빠르고 간단하게 정리를 해보고 지금 우리가 바라봐야 하는 부동산 방향에 대하여 알려드리도록 할게요!

 

 

 

HERE WE GO!

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문재인 부동산 규제 정리

 

 

 

여러 다양한 블로그나 유튜브에서 문재인 부동산 규제에 대한 내용을 잘 정리해 주시지만 역시 가장 믿을만한 곳은 정부 사이트입니다.

 

 

https://www.korea.kr/special/policyCurationView.do?newsId=148865571

[정책위키] 한눈에 보는 정책 - 부동산 정책

 

 

 

 

대한민국 정책 사이트를 참고하여 문재인 5년간 시행했던 부동산 규제를 한번 살펴보았습니다. (법과 시행령을 구별하기 위하여)

 

 

 

문재인 부동산 규제 순서

 

 

 

위의 대한민국 정책사이트에 나와있는 문재인 부동산 규제 순서 내용입니다.

참 매년 많은 똥을 아니 규제 정책을 질러 놓았군요. 

이래서야 바로 정리하기가 힘이 듭니다.

 

 

 

물론 빨리 풀리는 시행령에 대해서 집코노미에서 간단하게 정리를 해주시긴 했습니다만.

 

 

빨리 풀리는 시행령

 

 

 

 

보보는 좀 더 섬세하게 시행령과 법령을 구분해 보기로 했습니다.

먼저 위의 집코노미 내용을 부문별로 빨리 풀릴 수 있는 부동산 규제 시행령 내용이 적혀있어서 먼저 요약해서 알려드리겠습니다.

 

1. 재건축, 재개발에서 윤석열 대통령 취임 후 가장 먼저 바뀔 것은 안전진단 구조안전 비중을 축소하고 안전진단 통과가 쉬어질 것이라는 것.

 

 

2. 분양제도에서  분양가 산정방식을 합리화하고 전용 85 이하에서 추첨제를 부활시킬 수 있다는 점.

 

 

3. 대출을 1 주택자 LTV 80%까지 가능

 

 

4. 양도세 중과 한시 배제가 가능하다는 점을 들어주었습니다.

 

 

다 좋은 말씀이긴 한데 우리는 조금 더 자세하게 그리고 쉽게  윤석열 대통령 취임 후 가장 먼저 바뀔 부동산 규제를 정리해봅시다. 

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부동산 규제 중 시행령

 

위에 2017년부터 2020년까지 문재인 정권 당시 부동산 규제를 하나씩 따져서 표로 정리해봅시다.

 

 

 

1. 2017년 8.2 대책

 

 

부동산 규제 내용	법/ 시행령	윤석열 정부 즉시 시행 가능여부
재건축 초과이익 환수제	도정법 시행령	가능
분양가 상한제	주택법 시행령	가능
다주택자 LTV DTI금융규제	금융업권 감독규정	가능
자금조달계획서 부동산 거래신고	시행령	가능
지방 민간택지 전매제한	주택법 시행령	가능
투기과열지역 재개발 조합원 분양권 전매제한	법(도정)	불가능
투기과열지역 정비사업 재당첨 제한	법(도정)	불가능

 

 

 

 

2. 2018년 9.13 대책

 

 

 

부동산 규제 내용	법/ 시행령	윤석열 정부 즉시 시행 가능여부
조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 기간단축	소득세법 시행령	가능
조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과	소득세법 시행령	가능
조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세과세	종부세법 시행령	가능
등록 임대주택 양도세 감면 가액 기준	조세특례법 시행령	가능

 

 

 

 

3. 2019년 12.16 대책

 

 

부동산 규제 내용	법/ 시행령	윤석열 정부 즉시 시행 가능여부
9억이상 대출규제	행정지도 감독규정	가능
15억이상 대출규제	행정지도 감독규정	가능
DSR관리	행정지도 감독규정	가능
주담대 실수요 요건강화	행정지도 감독규정	가능
1가구 1주택 장특공제 거주요건추가	법개정	불가능
분양권도 주택수에 포함	소득세법개정	불가능
일시적 2주택 비과세요건에 전입조건 추가	시행령	가능
조정대상지역내 다주택자 한시적 양도세 중과배제	시행령	가능

 

 

 

 

4. 2020년 6.17 대책

 

 

부동산 규제 내용	법/ 시행령	윤석열 정부 즉시 시행 가능여부
투기과열지구 및  조정대상지역 토지거래 허가구역	국토부 공고	가능
자금조달계획서 제출대상 확대	시행령	가능
갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용강화	보증기관내규	가능
전세대출 보증한도축소	HUG내규	가능
재건축 안전진단 독립성강화	도정법	불가능
법인 종부세율 인상	종부세법	불가능

 

 

 

 

이렇게 문재인 정부 5년간 이루어진 수없는 부동산 규제들 중에서 시행령으로 대통령이 바로 바꿀 수 있는 것과 국회의 합의를 거쳐야 하는 법령을 나누어 보았어요.

 

 

 

그런데 아직 부린이 여러분들은 위의 내용이 눈에 확확 들어올 것 같지 않다는 생각이 문득 들어서 아래에서 종부세 관련, 재건축 관련 등등 가장 큰 요소들로 나누어서 설명을 드려볼게요.

 

 

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2022년 가장 먼저 바뀔 부동산 규제

 

 

 

대통령 선거로 정권이 바뀐 것은 사실입니다.

와! 이제 규제가 풀리겠네! 빨리 임장 가자! 하고 뛰어가신 투자자들도 많은 것으로 알고 있습니다. 그런데 지금 필요한 것은 빨리 진행될만한 부분과 아닌 부분을 냉정하게 구분하는 작업입니다.

 

 

 

 

위의 시행령과 법령을 잘 구분해보면 대통령의 권한 하에서 빠르게 개선이 가능한 것은 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 대출규제, 조정지역 내 다주택자 양도세 한시적 완화임을 알 수 있습니다.

 

 

 

그리고 종부세와 취득세, 양도세의 부분은 국회를 통과해야 하는 법령이기 때문에 아무래도 시간이 필요하다는 점 까지 우리는 알고 가야겠습니다.

 

 

 

이것을 생각하고 각자의 포지션에서 투자를 고민해 봐야겠죠?

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먼저 2022년 가장 먼저 바뀔 부동산 규제

 

 

1. 대출 규제: 대출은 행정부에서 금융당국에 압박을 주면서 시행했던 부분이라 사실 가장 먼저 풀릴 수 있습니다. 사실 이미 윤석열 정부가 들어서기 전인데도 전세 대출은 풀리고 있습니다.

 

 

 

전세대출

 

 

전세대출 외에도 특히 1 주택자의 경우 LTV는 충분히 늘여 줄 것이라는 것을 알 수 있습니다.

여기에 9억 15억 대출 규제까지 풀어준다면 1주택자의 경우 상급지로의 이동할 것이라는 점까지 예상해 볼 수 있겠습니다. 물론 순차적으로 규제를 완화해 주겠지만 대출 부문과 9억, 15억 규제는 윤석열 대통령 권한 하에서 (시행령) 빨리 풀릴 수 있는 규제라는 점은 알 수 있겠죠.

 

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2. 재건축 부문: 재개발 재건축은 윤석열 취임 후 가장 많이 주목받는 부문입니다.

왜냐하면 문재인 정권 동안 재건축이 가능한 E등급은 전국에 정말 열 손가락 안에 들 정도 적게 통과를 시켜주었기 때문입니다. 재건축을 진행하기 위해서 안정성 평가에서 위험이 E등급을 들어야 하고 A, B, C의 경우 안전이므로 탈락, 그리고 대부분은 조건부 재건축 등급인 D를 받아 왔었습니다.

 

 

 

 

오세훈 서울시 시장에 윤석열 대통령 취임이 되면 이전과 달리 재건축은 구조안정성 가중치 대신 주거환경 가중치를 높일 예정입니다. 문정부 당시에는 아무리 살기가 불편해도 (주거환경) 구조평가를 다소 엄격하게 하며 재건축허가를 내주지 않아서 100년 후 강남에는 은마아파트가 있는 이런 모습일 것이라는 짤이 있을 정도였죠.

 

 

 

 

은마아파트

 

 

 

윤석열 대통령 취임 후에는 주거환경 즉 살기가 불편하다면 재건축 등급을 조정할 가능성이 높습니다.

단 1기 신도시 (분당, 일산 등)의 용적률 상향을 위한 특별법은 국회를 통과해야 하기 때문에 지금의 과한 기대는 조금 조심해야 할 필요가 있습니다. 즉 재건축 용적률, 건폐율 증대 및 재개발 초과이익환수제는 2024년 총선전까지는 힘들 수 있다는 점.

 

 

 

그리고 오히려 재건축 안전평가기준이 완화되면 리모델링 이슈로 오른 지역의 시세는 주춤할 가능성이 높겠죠.

 

 

여러분이 중요하게 봐야 하는 재건축은
예비 안전을 통과했는데 구조 안전성 비율 때문에 적정성 검토 직전인 아파트 중
1995년 이전에 만들져서 내진설계가 되어 있지 않는 곳.
이쪽이 강하게 시세 상승을 할 수 있다는 점. (목동 쪽)

 

 

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윤석열 임대차 3 법

 

 

 

윤석열 대통령으로 취임 후 가장 먼저 바뀔 수 있는 부분은 대출, 9억 15억 대출규제 부분, 재건축 부분에서도 허가 부분이라면 여소야대의 국회를 통과해야 하는 임대차 3 법 법령 부분은 2024년 총선전까지는 쉽게 바뀌기 힘든 부동산 규제 부분입니다.

 

 

 

 

문재인 대통령 또한 대선 공약이었던 임대차 3 법을 여소야대였던 19대 국회일 때는 통과시키지 못했고 20대 국회에 민주당이 선기를 잡은 후에야 법을 통과시킬 수 있었다는 점을 우리는 주목해야 합니다.

 

 

 

 

즉, 다들 기대하는 임대차 3 법 규제 폐지는 당장은 힘들고 2024년까지 힘들 것이라는 점.

 

그러나 임대차 3 법 자체를 바로 폐지하기는 힘들지만 다양한 방법으로 규제를 완화시켜볼 수 있습니다.

 

 

 

- 1 주택자의 보유세 완화는 임대차 3 법 자체를 바꾸기는 힘들어서 세율 조정은 힘들더라도 공시지가 자체를 2020년으로 돌려서 전체 세금 양을 줄일 수 있습니다. 전용 60m 2 이하 소형, 종부세 합산배제는 법령이기 때문에 규제완화는 시간이 필요하겠죠?

 

 

 

-취득세 역시 세법 자체를 바로 바꾸기는 힘들어도 조정구역을 해제한다면 세율 자체가 1-3%로 낮아질 수 있다는 점을 알 수 있겠죠. 분양가 상한제 폐지는 국회를 통과해야 해서 아예 없앨 수는 없지만 HUG규정을 완화해서 다소 조정해 볼 수는 있습니다.

 

 

 

-양도세 중과 2년 유예는 시행령이기 때문에 비교적 빨리 시행 가능할 듯.

 

 

 

 

윤석열 부동산

 

 

 

윤석열이 대통령이 되었으니 이제 부동산 규제는 끝났다고 부동산 상승장으로 갈 것이라고 액면 그대로 받아들이면 안 됩니다. 부동산 규제로 집값이 오르고 또 올라서 힘들었던 문재인 5년을 겪고도 이재명 후보를 찍은 분들이 국민의 절반 가까이 된다는 점을 주목해야 합니다. 즉 부동산 규제 완화를 그냥 밀어붙이기는 반대에 부딪칠 수 있다.

 

 

 

 

결국 윤석열 대통령 취임 후 부동산 규제완화가 제대로 이루어지려면 6월에 있는 지방선거가 중요합니다. 제일 위에서 법단계를 알려드렸지만 시행령 외에도 조례로 지정된 부동산 규제가 있습니다. 지방선거에서 지금까지 부동산 규제를 지지했던 민주당 시의원이 떨어지고 물갈이가 되면 각 지역의 재건축시장이 제대로 열릴 가능성이 높겠죠? 

 

 

 

 

지금까지 윤석열 대통령 취임 후 빠르게 바꿀 수 있는 부동산 규제 (시행령)과 시간이 걸릴 부동산 규제 (법령)을 정리해 보았습니다.

 

 

 

그래서 앞으로 부동산은 어떻게 될까?

 

 

 

대부분 구축 아파트의 상승을 점치고 있지만  이명박 대통령 당선 당시 부동산 공약을 보면 윤석열 후보와 굉장히 흡사합니다. 하늘이래 새로운 것은 없는 것이죠. 이명박 대통령 당시에도 지금처럼 이제 부동산의 위로 오를 것이라는 말들이 많았습니다. 그리고 어떻게 되었죠?

 

 

 

 

이명박 정부 첫 일 년은 부동산 시장은 너무 좋았습니다.

 

 

이명박 부동산

 

 

 

 

하지만 그 이후는 모두 알고 있습니다. 이명박 정부 2년째 말도 안 되는 2008년 서브프라임이 터지면서 부동산 집값은 바닥을 쳤습니다.

 

 

 

 

즉 현실에서는 예측대로 모든 것이 이루어지지 않습니다. 이외로 규제와 집값은 상관관계가 가장 큰 것은 아닙니다. 중요한 것은 원칙이 있어야 하고 가장 중요한 것은 각 지역의 공급과 수요를 알아봐야 한다는 것. 장기간 봤을 때 가치가 올라갈 지역을 공부하고 그리고 무리하지 않는 선에서 하는 내 집 마련이 가장 손해보지 않는 방법입니다.

 

 

 

 

너무 많은 부동산 전문 유튜버들이 나와서 이제 무조건 오르니깐 당장 재건축시장으로 뛰어가라는 영상을 볼 때마다 굉장한 기시감이 들어서 오늘의 글을 써보았는데요. 

 

 

섣부르게 판단을 하고 행동하지 말자.

 

 

 

다들 이야기하듯이 무조건 부동산 규제가 빗장 풀리듯이 열리는 것도 아니고 법과 시행령 사이 어디쯤에서 먼저 풀리는 부분이 있고, 그리고 그조차도 6월 총선등의 영향을 받게 된다는 점. 

 

 

 

그리고 부동산 규제가 생각보다 부동산 가격에 독립변수로 작용하지 않는다는 점. 우리는 가장 가치 있는 부동산, 어디가 개발될만한 곳인지 더 주요하게 따져봐야겠습니다.

 

 

 

오히려 모르면 손해 보는 세금, 건강보험 피부양자 자격 등 부동산에서 파생되는 비용에 대한 대책을 아래를 보면서 더 철저히 해보시면 어떨까요?

 

 

 

 

2021.12.29  2022년부터 바뀌는 건강보험 피부양자 자격조건 정리 및 대비책

2022년 부터 바뀌는 건강보험 피부양자 자격조건 정리 및 대비책

 

 

 

그리고 임장갈 때는 꼭 필요한 체크 리스트를 챙겨가세요.

 

 

 

2021.08.27 부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유

부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유