전세권 설정 등기는 재산권을 가질 수 있음으로 집주인의 동의가 필수이다. 전세입자가 전세권 설정등기를 하면 전세금을 못 돌려받으면 직접 경매신청을 할 수 있다. 하지만 전세권 설정 등기 비용이 수백만 원으로 비싸고 경매 과정을 거쳐서 전세금을 돌려받을 수 있기 때문에 전세 자금 보험이 더 나을 수 있다.
목차
- 전세권 설정 등기 vs 확정일자
- 전세권 설정 안하면
- 전세권 설정 집주인 동의
- 전세권 등기 비용
- 전세 자금 보험
전세권 설정 등기 vs 확정일자
주식쟁이 보보는 부동산 투자도 가볍게 하고 있는데요. 투자를 위해 내 집에 전세를 주고 내가 전세입자로도 살아보았기 때문에 집주인의 입장과 전세입자의 입장 둘 다 잘 알고 있습니다. 그런데 주변 친구들 중 집주인인 친구들도, 세입자인 친구들도 전세권 설정등기와 확정일자, 전세 자금 보험에 대한 정확한 개념을 아는 애들이 적더군요.
다들 약간 대충 하는 느낌인데, 사실 요런 용어를 늘 만나는 것은 아니니께! 충분히 이해가 갑니다. 그래도 말이죠. 지금과 같은 세상에는 전세권설정등기가 나은지, 확정일자만 해도 되는지 정도는 알아야 여러분의 소중한 돈을 지킬 수 있습니다.
지금 강남 3구에서는 전세권 설정등기가 붐이거든요. 당최 강남에서 사는 돈 많은 분들이 뭐가 무서워서 전세권 설정 등기를 하고 있을까요? 간단하게 결론부터 아래 표로 요약해드리겄슴니다.
| 전세입자 보호 장치 | 전세 보증 내용 |
| 확정일자+ 전입신고 | 장점: 해당 집에 근저당등 선순위 빚이 있지 않은 한 이 두가지로 전세금 보증 가능. |
| 단점: 집주인 세금 체납, 가등기 설정시 경매로 넘어가면 전세금을 받기 힘들 수 있다. | |
| 전세권 설정 등기 | 장점: 세입자 대항력이 올라간다. 경매, 전전세등 세입자의 권리 증가. 가등기 보다 우선됨. |
| 단점: 집주인 세금 체납보다는 후순위, 등기 설정 비용이 꽤 많이 들어간다. 집주인 동의가 필수이다. |
|
| 전세 보증 보험 | 1개월 이내에 전세금을 돌려 받을 수 있다. 경매신청 같은 귀찮은 단계가 없다. |
그러니깐 결론부터 말하면, 안전한 집은 확정일자+전입신고에 보증 보험으로도 충분빠따이지만, 요즘과 같이 역전세, 선순위 채무가 있거나 전입 신청이 안 되는 오피스텔, 법인 임차인들은 '전세권 설정 등기'까지 해서 본인의 전세금을 지키려고 하는 것이 요즘 트렌드이다!라고 생각하면 됩니다.
뭐야? 그래서 해요? 사요?
아닙니다. 전세권 등기 설정은 집주인의 입장에서도, 세입자 입장에서도 케바케로 잘 따져 보셔야 합니다. 오늘 글에서는 전세권 설정 비용, 전세권 설정 안 했을 때 어떤 일이 벌어질 수 있는지 등 예시를 들어서 쉽게 설명을 드리겠습니다.
우리는 살아가면서 집주인 또는 세입자 중 무조건 하나는 선택해야 합니다. 그래서 우리 구독자님들은 요런 기본 정보를 꼭 탑재하고 가시자고요!
전세권 설정 안 하면
전세권 설정은 전세입자의 강력한 무기입니다. 그래서 예전 호황기 때는 집주인들이 '으디서! 전세권 설정을 입에 올려!' 화를 내기도 했는데요. 아래에서 왜 집주인들이 전세권 설정 등기에 동의해 주기를 꺼려하는지 설명드리도록 하고, 먼저 전세권 설정을 안 하면 안 되는 경우부터 알려드리겠습니다.
1. 전입신고가 불가능한 세입자의 경우
요즘 세금 때문에 자신의 집이 있는 경우, 실거주 요건 등으로 전세로 들어간 곳에 전입신고를 꺼리는 경우도 있습니다. 또는 아예 전입신고 안되는 법인, 오피스텔도 있지요. 이런 곳은 자신의 전세금을 보존하기 위해 전세권 설정은 필수입니다.
2. 빌라왕 등 부동산 투기 세력의 영향
사실 요즘 전세권 등기 설정에 대해서 알려진 이유가 바로 이 빌라왕사기 사건 때문입니다. 확정일자+전입신고까지 다 해놓아도 가등기를 슬쩍 넣어서 경매 자체가 성립되지 않게 만드는 나쁜 놈들이 많아졌기 때문이죠. 그래서 인천 검단 등 빌라왕이 활개 치는 지역은 '전세권 등기'를 꼭 고려해보셔야 합니다.
3. 집주인의 재정 상황이 불안정한 경우
등기를 떼어 보니깐 집주인에게 여러 채무나 압류가 있는 경우, 사실 이럴 때는 전세계약을 맺지 않는 것이 낫습니다. 그래도 정말 어쩔 수 없이 전세 계약을 맺어야 한다면 전세권 설정 없이는 세입자의 보증금이 우선순위에서 밀릴 수 있기 때문에 '전세권 설정 등기' 가셔야죠.
4. 집주인이 보증금 반환을 거부하는 경우
전세 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금 반환을 거부할 때, 전세권 설정이 되어 있으면 세입자가 바로 경매로 넘길 수 있습니다. 그래서 전세 계약을 맺는데, 집주인 관상이 좋지 않고 여기저기 임차인 돈을 돌려 막고 있는 상황이라면 무조건 '전세권 설정 등기' 해야 합니다.
위에서 간단하게 설명드렸지만 선순위가 없다면 확정일자+전입신고 만으로도 경매에서 소액임차인 우선배당신청으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 이미 선순위 채무, 세금 체납이 많고 여기에 빌라왕 같은 나쁜 놈들이 가등기까지 걸어버리면, 전세금을 돌려받기 위해 소송으로 까지 넘어가야 합니다.
만약 여러분이 전세권 설정을 해 놓았다면, 말소기준권리는 전세권이 되며, 가등기는 후순위 가등기로 소멸 사항이 됩니다. 돈 백만 원으로 나쁜 놈들의 장난이 전혀 통하지 않는 겁니다.
전세권 설정 집주인 동의
그렇다면 전세권 설정 등기 그냥 하면 되자네요?라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 전세권 설정 등기에는 하나 필요한 것이 있습니다. 바로 '집주인의 동의'입니다. '확정일자+ 전입신고'에는 집주인의 동의가 필요하지 않은데, 왜 전세권 설정 등기에는 집주인의 동의가 필요한 것일까요?
바로 아래와 같이 등기부 을구에 여러분이 행사할 수 있는 재산권으로 등재가 되기 때문입니다.
이것이 무슨 의미냐면 여러분은 전전세 (세입자가 다른 세입자에게 전세를 줌)를 줄 수도 있고, 집주인의 집에 대한 권리를 제한할 수도 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하면, 바로 경매에 붙일 수도 있다는 말씀.
자, 여러분이 집주인이라면 이렇게 내 재산권을 침해할 수도 있는 '전세권 등기'에 동의를 해주고 싶을까요?
찝찝하겠죠. 나쁜 마음먹은 세입자라면 자기 마음대로 전세를 주는 등 내 재산권을 침해할 수도 있으니깐요. 게다가 전세권 설정등기 때에는 집주인의 인감증명서, 인감도장, 주민등록 초본 등 민감한 개인 정보가 필요합니다. 그래서 예전에는 전세권 설정에 동의를 해주는 경우가 드물었습니다.
하지만 최근 '전세권 설정 등기' 해주겠다는 특약을 넣지 않으면 전세 계약을 맺지 않겠다는 세입자가 늘어나면서, 어쩔 수 없이 동의하는 집주인이 많아지고 있는 추세입니다. 저는 사실 세입자 친구가 ' 전세권 설정 특약' 넣어야 해? 하고 물어보면 먼저 전세 자금 보험이 가능한 집이야?부터 물어봅니다.
그 이유는 전세권 설정이 세입자에게도 그다지 친절하지는 않은 제도이기 때문입니다.
전세권 등기 비용
전세권 설정 등기 비용은 생각보다 많이 듭니다. 법무사에게 맡길 시 전세금 1억당 50만 원 정도 드는데요. 과거 경험에 따르면, 전세금 5억 정도 전세금 등기 시 등록면허세 x 0.2%=100원에 교육세 10%가 추가되면 110만 원 세금이 들어갑니다. 여기에 증지료, 법무사 수수료 40만 원 정도 들어가서 총 150만 원 정도가 '전세권 설정 등기' 비용이 들어가더군요.
물론 셀프로 전세권 설정등기를 할 수 있습니다. 그때 비용을 살짝 비교를 해볼까요?
| 셀프로 전세권 설정 등기시 비용 | 법무사 전세권 설정 등기시 비용 |
| 예를 들어, 전세금이 2억원인 경우 | |
| 등록면허세: 400,000원 (2억원 × 0.2%) | 등록면허세: 400,000원 (2억원 × 0.2%) |
| 지방교육세: 80,000원 (400,000원 × 20%) | 지방교육세: 80,000원 (400,000원 × 20%) |
| 법무사 수수료: 대략 30만원 | |
| 총 비용: 480,000원 | 총 비용: 780,000원 |
요즘 전세금 2억 인 곳은 잘 없죠? 5-8억이라고 생각하면 200만 원은 전세권 설정 등기 비용에 들어간다고 생각하시면 됩니다. 셀프로 전세권 설정 등기 하는 것은 비추입니다. 품도 많이 들고 서류 작성에서 놓치는 부분이 있으면 수수료가 더 들어가기 때문입니다. 암튼 이렇게 비용도 많이 들어갑니다.
전세권 설정은 전세입자의 강력한 무기이긴 하지만 마치 마법의 봉처럼 나중에 전세금마저 뿅 하고 빨리 돌려주는 것은 아닙니다. 아래의 복잡한 경매의 과정을 거쳐서 전세금을 돌려받을 수 있기 때문에 오히려 가능하다면 전세 보증 보험이 전세입자에게 훨씬 나을 수 있다는 것이 보보의 의견입니다.
이렇게 경매 과정은 복잡합니다.ㅠ
전세 자금 보험
그럼 전세 자금 보험이 전세권 등기보다 나은 점은 무엇일까요?
전세권 설정 등기는 아래의 특징이 있습니다.
1. 집주인 동의 필요.
2. 전세권등기 비용 많이 금.
3. 전세금 못 돌려받으면 경매를 통해서 받을 수 있기 때문에 시간이 꽤 걸린다.
4. 집주인이 세금 체납이 선순위이기 때문에 전세권 설정을 해도 전세금을 못 받을 수도 있다.
그에 비해 전세 자금 보험은 보험회사가 집주인 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이기 때문이기 때문에 1개월 이내에 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
전세권 설정이 되어 있으면 전세보증금 반환 보험에 대해서 가입할 수 없기 때문에 임차인은 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 중 하나를 선택해야 합니다.
1. 전세보증금 반환 보험 가입 시기: 전세 계약 체결 시 또는 계약 기간 중 언제든 가입 가능합니다.
2. 보험료: 보증금 규모, 주택 유형, 지역 등에 따라 다르며, 일반적으로 보증금의 0.1~0.2% 수준입니다.
3. 전세보증금 반환 보험 가입 절차:
-임대인(집주인)의 동의 필요
-필요 서류 준비 (전세계약서, 등기부등본 등)
-보험회사나 은행에 신청
4. 전세보증금 반환 보험 장점:
집주인의 동의만 있으면 가입 가능 (전세권 설정보다 간편)
보증금 회수에 대한 안전장치 제공
전세 보증 보험에 대하여 더 자세히 알고 싶다면, 아래의 hug 등 전세 보증 보험에 대한 설명을 체크해 보세요!
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