경매 공부 순서 지금부터 시작해도 늦지 않다 (ft. 강남 집값은?)

보통 경매공부순서는 책-경매사이트 투자인데, 실제로 투자금이 부족하더라도 가상 투자라도 해봐야 실력이 느는데, 나라면 이 물건을 얼마에 써낼지, 권리관계는 어떻게 되는지 엑셀에 정리해보고 실제 경매가 진행되면 실제 경매낙찰금과 내 금액을 비교해 보는 과정이 실제 경매 공부 과정이라고 볼 수 있다.

 

목차

1. 경매 공부 순서
2. 금리 인상기 강남 집값
3. 강남 부동산 매수
4. 경매 방법

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경매 공부 순서

 

 

캐나다로 오기 전 구독자님들께 경매 공부를 어떻게 시작해야하는지, 그리고 실제로 경매를 시작한 친 오빠를 예를 들어서 쉽게 글을 적어 드린 적이 있다. (아래 글 참고)

 

 

2022.09.01 부동산 경매 임장 체크리스트 엑셀 파일 공유 및 경매 현실 후기

부동산 경매 임장 체크리스트 엑셀 파일 공유 및 경매 현실 후기

 

 

 

 

모든 투자에서 그러하듯 80-90%의 투자자들은 투자 관련된 책 몇권만 읽어보고 아, 나중에 시간날 때 해야지 하고 포기한다. 그 중 10%정도는 실제로 주식매매를 해보거나, 경매에 참여해보기도 하지만 1년이상 지속하는 비율은 1%로 되지 않는다는 것. 알고 계시나요?

 

 

 

 

그래서 매번 줄기차게 적어드리는 것 중 하나가 어떻게든 시장에서 휩쓸려가지 말고 버티면서 투자만 해도 상위 1%가 될 수 있다인데, 경매라는 투자를 하기 위해서는 과연 어떤 공부를 해야 할 까?가 과연 중요할까?

 

 

 

 

물론 중요하다. 투자에서 공부는 필수요건이긴하다. 

 

 

 

 

그런데 더 투자에서 더 중요한 것은 바로 실행, 그리고 아무리 까져도 포기하지 않고 다른 방식으로 도전해보며 버티기.

 

 

 

 

그리고 주식을 나름 오래하면서 깨달은 지혜는 기다리며 끊임없이 공부하면 기회는 무조건 찾아온다는 것이다. 위의 말처럼 현실에서도 보보에게 투자에 대해 묻는 지인들에게도 실행이 중요하다고 조언하니 전체 그림을 보지 않고 돈키호테처럼 돌진 실행만 하다가 투자금 다 날리고 실제로 기회가 왔을 때 잡지 못하는 경우도 허다했다.

 

 

 

 

그럼 한가지 더 추가해야지. 큰 그림을 보는 눈. 그리고 기회가 왔을 때  적군의 목을 짜르는 장군의 칼날같은 실행력이 합해져야 투자에서 승율이 조금 올라간다고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

지금 캐나다에서 있어서 부동산의 포지션은 홀드인데, 그렇다고 손을 놓고 있진 않다. 계속 경매사이트에서 물건을 봐야한다. 가상 투자라도 해봐야 실력이 느는데, 나라면 이 물건을 얼마에 써낼지, 권리관계는 어떻게 되는지 엑셀에 정리해보고 실제 경매가 진행되면 실제 경매낙찰금과 내 금액을 비교해 보는 과정이 실제 경매 공부 과정이라고 볼 수 있다.

 

 

 

그냥 경매책만 읽고, 경매사이트만 몇번 드나든다고 해서 경매 공부가 끝나는 것이 아니라는 사실.

 

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고금리 강남 집값

 

 

 

 

보보의 투자블로그에 자주 들러주시는 구독자님들은 잘 아시겠지만, 나는  2021년 대부분의 부동산 물건들을 매매로 정리했다. 물론 캐나다에 연수를 가는 이유도 일부 들어갔지만 더 큰 이유는 '모든 자산은 싸이클이 있다'는 개인적인 이론때문이었음.

 

 

 

주린이 시절 주식으로 호되게 깨어질 때는 주식을 시작한 것을 후회했었지만, 지금은 주식을 했기 때문에 산업의 사이클을 보는 눈이 생겼음에 감사함을 느낀다. 2021년 부동산 없으면 바보취급 병신 취급 당할 때 포지션을 정리한 이유는 지금보다 더 오를 수는 있지만, 인플레이션이 절대로 일시적이지 않다고 믿었기 때문인데.

 

 

 

 

코로나로 인한 과한 돈 풀기로 인한 인플레이션을 잡기 위해서는 고금리로 향하는 인상은 당연한 수순이라고 보았기 때문. (물론 이렇게 빨리 올릴지는 몰랐음) 투자자로 그래도 먹고 살기 위해서는 과거에서 교훈을 배워야 하는데, 블로그를 통해서도 지금과 흡사한 1970년대 2000년대때 세상이 어떻게 흘러갔는지를 여러분도 아셔야 함.

 

 

 

 

2022.10.14  70년대 주도주로 보는 스태그플레이션 관련주

70년대 주도주로 보는 스태그플레이션 관련주

 

 

 

 

작년 이맘때 쯤 적은 글인데, 뭐 이글을 보면 지금 보보의 주식 포트도 대충 예상가능함.  많은 부동산 전문가님들은 고금리는 집값에 영향을 끼치지 못한다. 특히 강남은 불패다! 하고 외치셨지만. 글쎄. 그들은 집값이 올라야만 하는 이해관계가 있기 때문에 그 것을 보는 구독자는 자신의 기준을 가지고 판단을 해야만 한다.

 

 

 

 

실제 고 금리 시절에 집값이 어떻게 되었는지 살펴보면 되는 것이 아닌가?

 

 

 

 

참고로 말씀드리면 과거 고금리시절에 강남 부동산 가격도 떨어졌다. 덜 떨어진 것도 아니고 20-30%이상은 빠진 것이 팩트. 다 떠나서 사이클없이 영원히 오르기만 하는 자산이라는 것은 없다는 것을 새겨야 함.

 

 

 

최근 단톡방을 들썩들썩하게 했던 강남 도곡 쌍용예가 실거래가.

 

 

 

강남 부동산 매수

 

 

 

도곡동 쌍용예가

 

 

 

 

 

 

2021년 최고가 22억에 매매되었던 것이 최근 14억으로 거래된 강남 부동산 도곡동 쌍용예가.

물론 동이라든지, 로얄층이라든지 인척매매라든지 여러가지 요소가 있을 수있지만 사람들에게는 충격적이 었나 보다. 무려 강남의 집값이 못버티다니? 금리가 그렇게 무섭다니?뭐 이런 대중들의 반응.

 

 

 

사실 나는 무엇이 충격적인지는 잘 모르겠다. (하한가 연속으로 맞아본 과거도 있다보니;)투자하다보면 저런일은 충분히 가능한 일임. 그리고 우리는 이런 곳을 잘 포착해서 기회를 찾아야 진정한 투자자로 거듭날 수 있음.

 

 

 

 

주식도 그렇고 부동산도 그렇고 아무리 비싼 가격이라도 받아줄 수요가 있다면 더 가격이 오를 것이고, 아무리 싸게 던져도 받아줄 수요가 없다면 가격은 더 떨어지는 것이 경제 공식인데, 강남은 뭐 예외인 기회의 땅이고 뭐 그런 곳이 아니지 않는가.

 

 

 

지금 강남 집값, 부동산 가격이 비싸다 뭐 그런 말에는 전혀 동의할 수 없다. 그걸 내가 어떻게 판단할 수 있을까? 결국 더 비싼 가격에 사줄 수요가 있는지부터 찾아보는 것이 투자에 더 도움이 된다고 본다.

 

 

 

부동산 수요가 오를 수 있는 요인

 

 

1. 유동성 공급

 

 

: 지금 부동산이 까지는 이유는 대출이 막히고, 고금리로 대출을 받을 수 있는 n수가 줄어 들었기 때문.

그나마 2023년 올해 초에는 집값이 급락하는 것을 막기 위한 정부의 특례대출등으로 인해서 집값이 다시 약간 반등하기도 했는데, 계속 그러면 이러다 다 죽어! 하고 한국은행 창용이 형이 외치고 있다. 맞는 말이지. 죽어가는 환자들 스테로이드 계속 놔주다가는 나중에는 크게 다칠텐데.

 

그래서 정부에서 풀어줄 대출도 인플레이션이 안잡히면 영원할 수가 없다.

 

 

2. 금리 인하

 

: 요즘 유가가 내리고 미국 실업률이 올라가면서 미국의 금리인하 가능성을 보는 눈들이 많이지는데, 참으로 답답하다. 금리 인하가 무슨 특효약인가? 저러다가 국민들 모조리 고꾸라지겠다 싶을만큼 죽기 전에야 목숨은 붙여놓을려고 금리를 낮추는 것인데, 그 땐 나라의산업이고 수출이고 다 망가져 있을 가능성이 높음.

 

 

그니까 금리인하만 쳐다보고 있어선 안됨.

 

 

3. 부동산 세금 규제 완화

 

: 뭐 이건 총선을 앞두고 제일 쉽게 던질 수 있는 카드임. 지켜볼 필요는 있음.

 

 

 

강남 부동산. 나쁘다는 것이 아님. 언제가 좋은 타이밍인지 나름의 그림은 그려보고 들어가자는 것이다.

 

 

경매 방법

 

 

 

부동산을 살 때 가장 비용을 싸게 살 수 있는 방법 중 하나가 경매라는 방법이기 때문에 여러가지 무기를 준비해 놓자는 의미에서 재작년부터 경매에 대한 글을 블로그에 종종 올렸었다.

 

 

나는 철저히 자본주의자이다.

 

 

 

폭락이들과는 거리가 멀다. 기본적으로 사람들이 갖고 싶어하는 희소한 자산은 결국 우상향한다고 믿는다. 그런데 그 것을 굳이 비싸게 살 필요는 없다고 생각하기 때문에 2021에 부동산을 정리했고, 그 다음 퀀텀점프를 노리고 있는 상태라고 볼 수 있다.

 

 

 

 

예전에 부산에 있는 지인집을 방문했다가 바로 옆에서 막 분양하던 해운대 엘시티에 직접 임장 가본 적이 있다. 분양 당시 많은 부산 사람들은 엘시티를 욕했고 기억하기로 20%이상의 미분양물건이 있었다. 고급지다더니 유리가 다 깨어지네, 창문이 안닫히네, 바닷바람에 집안이 시끄러운데 너무 비싸게 팔고 있네 등등 소음이 엄청 났었는데 실제로 엘시티에 들어가서 보니 이런 신세계가 없더라. 전면창에 펼쳐진 해운대 바다는 진정 헤븐과 같았달까.

 

 

 

 

그런 입지에 (바닷가 앞) 그런 고층 펜트하우스를 허가내 주었다는 것이 믿을 수가 없을 정도로 탐이 났는데, (로비로 건축허가를 받아서 당시 엘시티 시행사 사장은 감옥감) 당시 나의 투자금은 대부분 다른 곳에 묶여 있어서 엘시티는 나랑 인연이 없겠거니 했었다.

 

 

 

 

그런데 같이 간 지인은 강력한 실행력으로 70%에 가까운 대출(사업자 대출까지 넣어서)에 갭까지 끼고 실제 투자금은 몇억도 안되는 돈으로 엘시티를 매수해버렸다.

 

 

엘시티 매매가

 

 

 

물론 지금과 같은 고금리에 엘시티의 매매가도 떨어졌지만, 위에 나온 물건은 이십몇층이고 고층은 아직 가격이 버텨지고 있는 모양이다. 당시 같이 임장을 갔지만 나와 다르게 그 지인은 몇억이라는 돈으로 몇십억을 벌게 되었는데, 그게 바로 좋은 가치의 자산이 싸게 나왔을 때 실행력있게 잡아채는 능력에 대한 예를 제대로 보여준다고 생각한다.

 

 

 

 

우리 구독자님들에게도 그런 기회는 매일매일 다가오고 있다. 

자본주의 세상에서 살고 있는 지금, 우리는 그 룰만 제대로 배운다면 말이지. 이렇게 나의 실수?와 경험을 바탕으로 꾸준히 글을 올려볼 생각. 캐나다 와서 글을 잘 못올렸던 이유를 생각해보니 너무 생각이 많아서였던 것 같다. 조금은 부정확할 수도 있지만 그저 저 주식쟁이는 저런 생각과 관점과 기준으로 투자를 하는 구나 하고 참고만 해주시길!

 

 

 

 

오늘의 돈되는 이야기 끗!

 

 

 

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