미국 집값이 오르니 2024년 한국 부동산 가격도 상승 전망? (ft.제발 근거 좀!)

미국 집값이 2개월 전부터 다시 상승세로 변곡점이 바뀌면서 다시 부동산 상승장이 시작이라는 주장이 나오고 있다. 우리나라도 과연 미국 집값을 따라서 1년간 상승할지 근거를 통해서 추측해 본다.

 

목차

1. 단기 상승 vs 상승장 초입
2. 미국 집값
3. 2024 부동산 전망

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단기 상승 vs 상승장 초입

 

 

먼 나라 캐나다에 있지만, 부동산 데이터와 시세는 끊임없이 트레이킹하는 투자장인 보보. 이런저런 기사를 찾다 보면 꼭 나오는 말이 바로 지금이 기술적 반등 시기인지 다시 상승장 초입에 들어왔는지에 대한 분석입니다. 12월 1월에 꼬라박았던 부동산 시장이 금리동결등에 영향을 받으며 가격이 다시 슬그머니 고개를 들고 있거든요. 

 

 

 

대부분의 부동산 멘토들은 어찌 되었든 실거주 집은 시기를 따지 말고 '지금'이 가장 싸니 바로 구입하라고 말을 합니다. 저번 둔촌주공 때도 글을 쓴 적 있지만, 아주 일부만 동의하는 말입니다. 다만 시계열을 쭉 늘여서 40-50년을 봐야 맞는 말이죠. 자기돈 아니라고 너무 쉽게 말하는 것이 아닌가? 하는 생각도 드는데, 그 이유는 이번 상승장 꼭대기 때도 그 멘토들을 똑같은 말들을 해댔단 말이죠.

 

 

 

 

2022.12.26 영끌오적 부읽남 최근 근황 디벨로 강남건물 (ft. 상반된 부트캠프 참가자)

영끌오적 부읽남 최근 근황 디벨로 강남건물 (ft. 상반된 부트캠프 참가자)

 

 

 

 

 

당시에도 아니, 전문가라면 적어도 지금 들어가야 할 때인지 아닌지 정도는 말해줘야 양심이 있는 것이 아닌가? 하는 생각이 들었는데, 위의 글에 나와 있든 당시 꼭지 잡은 참가자는 몇천도 아니고 몇억에 대한 고금리 대출이자를 죽을 둥 살 둥 갚고 있을 텐데, 멘토들은 상담, 인세, 유튜브로 번 돈으로 자기 건물을 사고 있는 현실. 이게 나랍니꽈??

 

 

 

 

투자의 시작을 주식으로 시작해서인지 '전문가'들이 하는 말이 얼마나 허상인지를 아는 주식쟁이 보보. 뉴스를 봐도, 그들이 하는 말을 들어도 늘 그 근거부터 확인하는 것이 습관화되어 있습니다. 그러던 오늘 보보의 눈에 들어온 기사. 미국 집값, 영국 집값이 2개월째 다시 상승으로 돌아섰드아!! 우리나라도 이제 다시 상승장의 시작이 드아!! 하는 기사를 보고 혹시나 부릉부릉 하는 분들이 계시진 않나 걱정이 들어서 오늘의 글을 간단하게 쪄보기로 합니다.

 

 

 

 

미국 집값

 

 

 

상승장에서 초 인기를 누렸던 수많은 멘토들이 다시 슬슬 유튜브나 강의를 시작하면서 지금의 부동산 시장을 상승장 초입이네, 다시 기회가 오 네하는 말들을 하시는데, 우리는 이런 기사나 강의를 그냥 감으로 때려 믿지 말고 도대체 그 근거가 뭔지 살펴보자고요. 자, 먼저 미국 집값 상승부터..

 

 

 

 

미국 집값

 

 

확실한 것은 2개월 기점으로 미국 집값 변곡점이 온 것은 사실.

 

 

전세계집값

 

 

 

전 세계 집값 그래프를 살펴보면 작년말 금리를 올리면서 훅 빠지다가 최근 2개월 사이 다시 슬그머니 고개를 들고 있는 모습을 보입니다. 그런데 잘 살펴보시면 모든 나라에 변곡점이 온 것은 아니고 US즉 미국, 캐나다 그리고 UK영국의 꼬리 상승이 보이죠? 기사에 나온 것처럼 전세계 집값 특히 미국 집값이 올라서 이제 우리나라도 다시 상승장이 올 것이라는 근거는 위의 그래프에서 찾아보기 힘듦.

 

 

 

 

그래서 미국 집을 공급하는 공급자지표인 NAHB 주택시장지수를 살펴보았습니다. 이것은 공급자인 건설업자들에게 돌리는 설문 조사인데 공급자들이 시장을 양호하게 보는지 알 수 있는데 올해 1월부터 호전으로 방향이 바뀐 것은 사실입니다. (50 이상이면 공급자들이 이제 슬슬 집 지어도 되겠네! 라고 생각하는 것)

 

 

그러나 고금리, 인건비 등으로 미국 건축허가, 신규주택 착공도 많이 줄은 데다가 30년 모기지 고금리 변화로 매매자체가 많이 차단된 상태입니다. 즉 미국 역시 주택 공급이 원활하지 않다는 것이 팩트.  이것이 고금리임에도 불구하고 매도자 우위시장이 된 이유입니다. 공급보다 수요가 많고 고금리에 일부 적응하거나 금리가 하락할 것이라고 보는 매수자들에 의해 미국 집값이 오른 것이죠. (주택 공급의 부족)

 

 

 

 

그리고 지금 미국은 반도체뿐만 아니라 대부분의 공장을 다시 미국 내로 끌어들이기 위해 정부에서 나서고 있습니다. 반도체부터 이차전지까지,, 주식하는 분들이라면 잘 아시는 내용일텐데요. 그래서 지금 미국내 블루칼라들이 부족해서 일자리 구하기가 참 좋은 상태라는 점. 미쿡사람들 즉 집살사람들이 돈 벌 수 있도록 일자리가 넘치는 상황. (집을 사줄 수요자들이 돈을 벌 수 있는 환경)

 

 

 

그러니 미국에서는 슬그머니 다시 집값이 오르고 있구나! 라는 결론을 낼 수 있는데요. 그럼 지금 한국은 어떻습니까? 그냥 미국 집값이 오르니깐 우리나라도 따라오를 것이다고 볼 수 있는 근거가 도대체 어디에 있는 것입니꽈?

 

 

 

 

2024 부동산 전망

 

 

 

위에서 미국 집값이 오르고 있으니 이제 2024년 1년은 우리나라도 부동산 반등장, 상승장이라는 요지의 기사를 본 후 동시에 눈에 들어온 기사입니다. 

 

 

 

생활고

 

 

 

 

어찌 되었든 부동산 공급이 부족하니깐 우리나라는 계속 상승이드아!! 가즈아!! 하고 외친 이00 대표 등등 수많은 부동산 멘토들도 이제와서 이번 금리인상을 무시한 것이 큰 실수였다고 인정했죠? 일반적인 상황에서 공급이 부족하면 당연히 재화의 가치는 오르기 마련이지만 투자에서는 일반적이지 않은 상황이 더 많습니다. 변수가 많다는 말이죠. 특히 이번 상승장 이 후 하락기에서 '수요자의 심리'가 얼마나 중요한지 아마 우리 구독자님들이라면 배우셨을 것이라고 믿습니다. 

 

 

 

 

아무리 공급이 부족해도 심리든 금리든 수요가 더 쭉쭉 빠져버리면 힘아리없이 꼬꾸라드는 것이 바로 집값입니다. 지금 여러분이 집값을 계산할 때는 (금리 조달 비용 + 내려진 집 값) = (금리 인하전 집 값)로 봐야 합니다. 사실 집은 가장 비싼 소비재이기 때문에 큰돈이 필요합니다.  집을 사는 것은 인생에서 가장 큰 소비라는 말이 있죠. 그리고 위의 생활고 기사가 나오듯이 미국과 달리 우리나라는 가장 열심히 돈을 벌 때인 20,30대에서 가장 심한 생활고가 생기고 있다는 사실.

 

 

 

 

집을 사줄 주요 수요자들이 먹고 죽을래도 돈이 없는데, 아무리 공급이 빠진 들, 그 부동산 상승장은 얼마나 갈 것이냐? 그리고 이미 금리하락에 배팅하며 채권사는 채권쟁이들도 많은데 다 너무 한 곳만 보고 있는 것이 아닌가 하는 걱정이 드는 것이 사실입니다. 개인적으로는 원화가치가 더 떨어질 것으로 보고 환율이 빠지면 달러로 자산을 바꾸고 있거든요. 

 

 

 

 

만약 입지 좋고, 학군지이고 내가 눈여겨보듯 많은 이들이 가고 싶어 하는 주요 중심지를 째려보며 실거주용을 노리고 있다면 올해 초처럼 가격이 빠질 때가 기회라고 생각합니다. 다만 투자자의 입장에서 2023-2024년과 같은 부동산 시장에 있다면 지금과 같은 지옥이 또 있을까?라는 생각이 드는데요. 이미 식상할 정도로 많이 나온 기사이지만 (보보는 그전부터 알려드린 내용이지만) 주변에서 수많은 역전세는 아직도 현재 진행 중인 이야기입니다. 

 

 

 

 

부동산 투자든, 주식투자든, 채권투자든 제발 감으로 하지 마세요. 근거를 살펴보고 내 나름대로 그림을 그려보셔야 합니다. 그리고 내 투자아이디어가 틀려서 잃을 때 홀딱 망할 수 있는 한 방향을 향하는 곳은 쳐다보지 마셔야 합니다. 제가 틀릴 수도 있습니다. 지금이 부동산 상승장 초입일 수도 있죠. 하지만 그렇다고 해도 저는 잃을 것이 없습니다. 오히려 집값 오르고 물가 잡히지 않고 유가 오르고 그러면 개이득인 포지션을 잡고 있거든요. 차차 풀어보기로 하고요.

 

 

 

 

쓰다 보니 또 말이 길어져버렸는데, 구독자님들을 향한 절절한 마음으로 먼 나라 캐나다에서 바쁜 와중에 글을 쪄봅니다. 짧더라도 자주 찾아뵐려고 했는데, 인생의 휴식시간을 가지면서 다른 분야에서 설계를 하다보니 늘 바쁘다는 핑계를 적게 되는군요. 아무튼 투자할 때는 그 누구의 말도 근거없이 믿지 마시고, 워렌 버핏 할아버지가 와도 그 분의 근거를 철저히 생각해보셨으면 좋겠습니다. 

 

 

 

 

투자장인 보보도 먼나라 캐나다지만 꾸준히 돈 되는 글로 찾아뵐게요! 보보와 함께라면 잃지 않는 투자하는 법을 배울수 있드아! 오늘의 돈되는 글도 끗!

 

 

 

 

 

 

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