서울 구축 빌라 (썩빌)에서 기회가 보인다. (ft. 서울 초기 재개발지역)

서울 구축 빌라 일명 썩빌은 역전세, 전세사기로 인해서 HUG에서 전세자금 대출을 과거 공시지가 150%에서 126%로 낮추면서 1년 전 공시가격 150%에 꽉 채워 넣은 무갭물건들이 역전세를 감당하기 어려워서 던져질 때 우리는 투자의 기회로 삼을 수 있겠다.

 

목차

1. 전세 사기
2. 서울 썩빌
3. 안심대출 126%
4. 서울 초기 재개발

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전세 사기

 

 

최근 부동산 얘기에 대한 글을 많이 쓰지 않았던 이유는 투자쟁이 보보가 지금 캐나다에 일년살이로 거주 중이기 때문. 아무래도 지리적인 거리 때문에 부동산에 대하여 뚜렷한 뷰를 적어드리긴 힘들겠다 싶어서 정리되지 않은 단상들은 다 킬 하던 중이었습니다. 하지만 구독자님들이 원하는 것은 이런 것이 아닐지도? 그리고 오히려 떨어져 있기 때문에 분명하게 보이는 것이 있을 수도 있겠다는 생각이 들어서 간단한 투자 아이디어 피드를 쪄봅니다.

 

 

 

 

저역시 한국에 있는 동안 한때는 적폐로 취급되었던 다주택자였지만, 사람들이 지금 아파트 안사면 안되! 라며 패닉바잉하던 2020-21년경 보보는 여유롭게 부동산 일부 매도를 하고 현금자산을 맹글어놓았다는 것은 오래된 구독자님들이라면 잘 아실 테고요. 아직까지 총알이 장전된 상태로 열심히 부동산을 파고 있는 상황에 역전세란이 발생해 버렸죠. 이렇게까지 극단적인 상황이 몰리기 전부터 전세사기 사례 및 전세 빨리 빼는 방법 등에 대한 글을 경험으로 써드리곤 했는데요.

 

 

 

 

2022.09.05 전세사기 사례 후기 및 예방과 대처 방법 총정리 (ft. 깡통전세 구분)

전세사기 사례 후기 및 예방과 대처 방법 총정리 (ft. 깡통전세 구분)

 

 

 

보보가 위의 글을 써 드린 날짜가 작년 9월인데, 최근에서야 곪은 고름이 터지듯 빌라왕 피해사태가 봇물터지듯 터지고 있습니다. 사실상 빌라왕 이런 애들은 범죄조직이고요, 그래서 더 쳐다볼 여지도 없지만, 일부 투자자들 역시 고금리로 인한 빌라가격 하락, 역전세로 인해서 위와 같은 애들과 하나로 묶여서 더러운 취급을 받는 것을 우리는 주목해야 합니다.

 

 

 

그래서 오늘의 글 주제도 다소 자극적으로 적어 보았는데요. 2020년 온갖 유튜브, 부동산 전문가, 동네 복덕방아저씨들이 서울 썩빌을 추천할 때는 절대로 사서는 안 되는 때였고, 지금과 같이 정부의 규제가 들어가고 아~~ 무도 서울 빌라를 쳐다보지 않을 때는 어떤 때다?

 

 

오해가 심한 곳에 기회가 있다.

 

 

 

 

부동산이든, 주식이든 투자는 쌀 때 사야 하니까요. 그래서 오늘은 간단하게 지금의 전세 사기 대란 사태에서 어떤 투자 기회를 생각해 볼 수 있는지 간단하게 알아보도록 합시다.

 

 

 

서울 썩빌

 

 

 

먼저 썩빌이라 함은 썩은 빌라를 뜻하죠? 그만큼 오래되고 낡은 빌라 즉 구축빌라를 말하는데요. 지금 세입자들도 다들 전세사기 때문에 빌라는 피하고 차라리 작은 아파트로 들어가는 마당에 서울 빌라시장을 보라니 어이가 없을 수도 있습니다. 하지만! 리슨! 베베! 투자라는 것은 무엇입니까? 좋은 물건을 싸게 사는 것이 정석 아닙니까?

 

 

 

워렌버핏조차도 초반에는 부동산 투자를 하셨다는 사실 아십니꺼? 과거 인플레이션 쇼크로 농장 부지, 대학교앞의 건물등의 가격이 심하게 떨어지자 어찌되었든 사람들은 소를 먹어야하고, 대학생들은 집을 구해야한다며 차곡차곡 등기를 쳐서 후에 크게 수익을 내신 워렌 버핏 옹.  워런버핏을 진정 존경하는 이유는 이렇듯  어떠한 가식과 과도한 왜곡 없이 돈 되는 일들은 다 하셨기 때문. 

 

 

 

 

우리가 포인트로 알아야 할 것은 서울의 땅은 늘 부족하다. 결국 아파트를 짓기 위해서는 서울 썩빌들이 차지하고 있는 땅이 필요합니다. 그렇기에 우리는 압반대(압구정, 반포, 대치) 뿐만 아니라 좋은 입지에 자리 잡고 있는 서울땅따먹기에 진심으로 접근할 필요가 있다는 사실.

 

 

 

 

그럼 지금이 좋은 대지를 점유하고 있는 서울의 썩빌 투자자들이 어쩔 수 없이 울면서 싸게 물건을 내놓는 시점이냐?라고 물어보시면 아직은 아닙니다. 

 

 

 

 

투자타이밍을 알기 위해서는 최근 정부의 정책을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 주식보다 부동산은 정책이 꽤나 힌트를 주기 때문. 아래에서 알아봅시다.

 

 

 

안심대출 126%

 

 

정부에서는 빌라왕이 양산될 수 있었던 허점을 전세 대출이 공시가격의 150% 이상 적용되면서 썩빌을 살 때 전세를 끼고 사면 투자금 자체가 아주 적어도 가능하거나, 오히려 플피로 땡길 수 있었기 때문이라고 보고 대출의 기준을 공시가격 *126%로 전세대출의 한도를 낮추는 정책을 발표했습니다.

 

 

 

 

이럴 때 우리 투자자들이 해야 할 일은 '소비자'의 입장에서 이 시장을 한번 살펴보는 것입니다. 신혼부부 카페라든지 청년주택정보 카페로 들어가서 안심대출등을 검색해 보면 굉장히 많은 글이 뜹니다. 빌라에 전세대출로 들어가려고 하는데 사기당할까 봐 불안하다. 가격을 봐달라. 전세 2억에 나온 빌라인데 공시가격 *126% 하면 1억 7천 정도로 오히려 전세보다 낮다 뭐 그런 내용들이 쫙 뜹니다.

 

 

 

 

이렇듯 이미 소비자들은 바뀌는 정책에 대하여 빠삭한 정보를 가지고 있습니다. 역전세, 전세사기를 겪으면서 임대인에 대한 믿음이 깨어지면서 사람들은 빌라에서 살기를 거부하고 전세제도에 대한 믿음이 깨어진 상태인데, 그러다 보니 이제 전세시장은 끝났다는 말들도 나오고 있습니다.


하지만 정부에서는 보증 보험을 통해 전세시장을 안정시키려고 하고 있다는 것을 주목하세요.


그리고 실제 이번사태를 겪으며 보증보험이 작동하는 것을 보면서 정부에서 보증금을 책임지기 때문에 금리 좋고 보증보험되면 들어가지 않을 이유가 없다는 것을 시장에서 깨닫기 시작하면 다시 가격은 안정될 것이라는 것.


세상은 이제 대한민국 전세시장은 끝났다고 외치지만, 제눈에는 바닥을 찍은 것으로 보인단 말이죠.

 

 

 

 

게다가 안심대출 기준을 126%로 낮추면서 기존의 150%의 전세 대출로 서울 빌라, 썩빌, 소형 아파트를 가지고 있던 집주인들이 자금의 압박을 느끼고 매물을 내놓을 가능성이 보입니다. 그것이 언제냐가 포인트인데요.

 

 

서울 초기 재개발

 

 

아직은 비싼 가격에 빌라를 매수했던 분들이 매물을 던질 때가 아닙니다. 왜냐하면 갱신이 내년 1월부터이기 때문. 만약 150%-126%=24%에 해당하는 전세금을 돌려줄 만큼의 자금이 없는 분들은 아마 올해 10월부터 급하게 매물을 내놓기 시작하겠죠. 워낙 전세 사기네, 역전세네 이슈가 되어 버렸기 때문에 예전처럼 배 째라 하기가 힘들어진 상황입니다.

 

 

 

 

만약 해당 물건이 이미 이전 150%씩 높게 맞춰진 전세세입자가 있다면 오히려 플피로 좋은 가격에 서울 땅을 살 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 물론 우리 역시 50%-126%=24%에 해당하는 전세금을 돌려줄 만큼의 자금을 보유하고 있어야겠죠. 

 

 

 

썩빌

 

 

즉, 하반기부터는 슬슬 매력적인 서울 지역 썩빌 매물들이 나오기 시작할텐데, 아무거나 드시면 탈나구요. 개인적으로 서울 지역에서는 초기 재개발지역의 썩빌 매물을 정리하고 있는데, 나중에 구독자님들을 위해서 엑셀로 정리해 보겠습니다.  물론 이것은 단순한 팩터를 가지고 시작한 투자아이디어고 금리의 행방에 따라서 시기와 투자자금의 차이는 늘 생길 수가 있겠습니다. 

 

 

 

 

지금으로 봐서는 신규계약, 갱신계약이 모두 적용되는 시점 전세를 막지 못하는 소유주가 많을 듯으로 보입니다. 사실 지금처럼 아파트 가격이 저렴해지면 굳이 빌라를 사지 않고 아파를 사기 때문에 사업성 있는 지역에도 투자의 의미가 떨어진다는 단점도 꼭 기억해두셔야 하고요. 1년 전 공시가격 150%에 꽉 채워 넣은 무갭물건들이 역전세를 감당하기 어려워서 던져질 때 우리는 조용히 받아먹으면 된다는 사실.

 

 

 

 

대신 기회가 왔을 때 기회의 여신 앞머리를 낚아채려면 늘 준비가 되어 있어야겠죠?

 

 

 

 

여기 캐나다에서도 투자공부를 하고 투자를 할 수 있다는 것이 참으로 흥미롭습니다. 저는 지금 호텔로비처럼 생긴 우리 캐나다 콘도 로비 라운지에 앉아서 사람들이 오가는 것을 배경 삼아 글을 쓰고 있는데요. 이렇듯 투자자의 삶을 자유롭다는 것이 매력적인 것 같습니다. 캐나다 특파원 보보는 계속 돈 되는 글로 우리 구독자님들을 찾아 뵐게요! 오늘의 돈되는 글 끗!

 

 

 

 

아참 아직 플피, 무피, 마피등의 개념이 없으신 분들은 아래의 글을 참고하시면 되겠습니다.

 

 

 

 

 

2022.12.07  부동산 마이너스 피 아파트 리스트 및 찾는법 총정리 (ft. 부동산 피 뜻)

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