2023년 부동산 전망 시나리오를 짜기 전에 정부에서 주는 신호, 시장에서 주는 신호들 중에서 꼭 주시해야 하는 핵심 신호들을 알고 넘어갑시다. 1. 정부의 다주택자 취득세 중과 완화 정책 발표. 2. 전세가율이 역대 최고점에 접근할 때.
목차
1. 2008년 vs 2022년 부동산
2. 부동산 하락 가능성
3. 부동산 하락기 투자법
4. 2023년 부동산 전망
2008년 vs 2022년 부동산
요즘 주식쟁이 보보에서 투자쟁이 보보로 바꿔야 하는 것이 아닌가 생각될 정도로 주식 외에도 부동산, 경매 등등에 투자처 관심사와 공부의 깊이가 깊어지고 있답니다. 그래서 뉴스나 리포트를 볼 때도 부동산 기사도 눈여겨보는데요. 늘 말씀드리지만, 기사는 어그로+ 이미 벌어진 일에 대한 자극적인 내용이기 때문에 이것을 토대로 투자를 하시면 안 되고요. 현상에 대한 이해+ 센티멘탈(사람들의 심리 변화)을 측정하는 지표로 생각하셔야 합메다.
오늘 주식쟁이 보보의 눈에 확 들어온 기사는 바로 위의 2008년 부동산 vs 2022년 부동산 하락을 비교한 기사였는데요. 내용이 상당히 흥미롭기도 하고 투자에 관심이 많은 보보의 블로그 구독자님들 역시 2023년 부동산 시장은 어떻게 될지, 정말 하락으로 가는 것인지 궁금해하실 것 같아서 오늘은 과거 부동산 시장을 근거로 비교하며 2023년 부동산 예상 시나리오를 짜보는 시간을 가져보기로 합시다. (재미있겠쥬?)
2008년 부동산 vs 2022년 부동산 비교라고 되어 있지만 실제는 2008년 리먼브라더스 사태 금융위기로 크게 주식, 부동산 시장이 깨진 후 양적완화로 돈을 풀다가 2010년부터 금리를 올리기 시작한 그 시기와 지금 2022-2023년을 비교한 것이라고 보시면 됩니다. 현재 역시 코로나로 인해 풀던 돈을 확 줄이면서 금리를 올리는 그 시기란 말이죠.
2008년 부동산 vs 2022년 부동산 비교
2008년 부동산 vs 2022년 부동산 비교를 해보면 공통점과 차이점이 있습니다. 우선 기사와 나와있는 내용을 요약해보고 추가로 코멘트를 해볼게요.
먼저 2008년도 부동산 시장과 2022년 부동산 시장의 공통점입니다.
1. 장기간 이어진 오랜 부동산 가격의 상승
- 2008년 부동산 당시에는 2000년도부터 무려 8년간 부동산 시장이 상승했습니다.
- 2022년 부동산 현재는 2014년부터 거의 8년 연속 시장이 상승해왔습니다.
아래에서 설명드리겠지만 부동산 사이클을 보면 평균 6년의 상승과 6년의 하락을 반복하는 경향이 있는데요. 두 시기 모두 장기간 부동산 상승기 랠리가 이어지며 시장은 떨어질 이유를 찾고 있다고 생각해 볼 수 있겠죠?
2. 재건축 시장의 가격 하락
-2008년 부동산 시장을 보면 서울 집값은 평균 9%가 하락했고 특히 재건축 시장은 최고점 대비 30% 하락을 했습니다. 2012년 2월 강남 은마아파트 재건축을 노리는 대장주의 가격이 무려 8억 원까지 떨어집니다.
-현재 2022년 부동산에서도 가장 하락률이 큰 곳이 재건축 시장인데요. 이것은 부동산 사이클에서 기본적으로 하락장에서 일어나는 대표적인 현상이라는 점까지 우리 구독자님들이 알고 가시면 좋겠어요.
3. 금리인상
--2008년 부동산 때는 리먼사태로 강한 충격을 완화하기 위해 돈을 급하게 풀었고 2010년도부터 금리를 올리기 시작했습니다. 금융위기 전에는 기준금리가 5%대였다가 2%로 낮췄는데요. 2010년에는 3.25%까지 올린 것이죠.
-2020년은 코로나라는 초유의 사태로 미친 듯이 돈을 풀면서 제로금리까지 갔습니다. 그리고 2022년 지금 벌써 2.5%까지 금리를 올렸고 한 번에 1%씩 울트라 스텝으로 금리를 올리겠다는 마당이죠.
4. 각종 부동산 규제
-2008년 부동산 당시 역시 진보정권으로 분양가 상한제, 분양원가공개, LTV, DTI 규제 등 수많은 규제가 나오던 시기였죠? 2022년 역시 작년까지 문재인 정부는 무려 26차례의 부동산 규제정책을 펴면서 빵 현미라는 이름으로 국토부 장관을 부를 정도의 공통점이 있는 시기였습니다.
이렇게 2008년도 부동산 시장과 2022년 부동산 시장의 공통점을 살피다 보면 와, 소름 너무 비슷한데?라고 생각하며, 탈출각? 을 잴 수도 있지만 당연히 차이점도 있습니다. 바로 그 차이점 역시 우리는 분명히 짚고 넘어가야 한다는 말씀.
1. 부동산 공급량의 차이
2008년 부동산 vs 2022년 부동산이 가장 큰 차이는 바로 부동산 공급량의 차이입니다. 부동산 상승론자들의 주요 근거이죠? 2008년에는 입주물량이 매년 3-4만 세대가 있었는데 현재 2022년, 2023년 입주물량은 2만 세대에 불과합니다. 아파트 공급이 부족하니 금리를 아무리 처올려도 땅바닥에서 잘 것 아니면 결국 아파트 가격은 상승할 것이라고 주장하시죠?
2. 부동산 미분양의 차이
2008년 부동산 하락기 당시 미분양이 전국 16만, 수도권은 무려 2.7만 세대였단 말이죠. 물론 현재 2022년이 부동산 하락기 초입이라 미분양이 별로 안 잡힌다고 볼 수도 있지만 아직 수도권 미분양은 4000세대에 불과합니다. 미분양의 양의 차이가 있다.
3. 부동산 전세가율의 차이
전세가율은 부동산 투자자라면 무조건 알고 계셔야 합니다. 별로 어렵지 않습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 얼마가 되는지를 표현한 수치인데요. 아래의 글에 자세히 나와있으니 참고하시고요. 전세가율이 높을수록 전세가가 매가에 대비 높기 때문에 실거주 수요가 많고 버블이 덜 끼어있다고 간단하게 우선 이해하고 넘어가자고요.
위의 기사에서는 2008년 부동산 당시 전세가율이 28%로 상당히 낮았기 때문에 현재 2022년 전세가율 54%에 비해 버블이 훨씬 심하게 끼어있었다고 표현하는데요. 음.. 그거슨 전세자금 대출이라는 요인이 들어가지 않았기 때문. 기사를 그대로 믿어선 안됩니다. 아래에서 좀 더 자세히 알아보도록 합시다.
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부동산 하락 가능성
지금 투자자들의 초미의 관심사는 현재 부동산 거래 절벽이 부동산 하락의 신호탄이냐? 아니면 다시 상승 전에 잠깐 숨고르기냐인데요. 구독자님들 생각은 어떠신가요?
주식쟁이 보보 주변에는 상당히 오래 시장에 버티던 주식쟁이, 부동산 쟁이, 코인 쟁이 등등 다양한 투자자들이 있어서 이 빼꼼이들의 이야기를 듣다 보면 재미있습니다. 그런데 다들 동의하는 점은 지금은 변곡점이라는 점이죠. 최근에 나오는 부동산 하락 기사들 보신 적 있나요?
위에도 나와있지만 부동산 하락 전망을 말하는 기사들이 줄을 잇고 있습니다. 잠실 엘리트는 7억이 빠졌고 송도 신축 아파트는 반토막까지 났다는 기사들입니다. 2023년 부동산 아파트 가격도 이것보다 더 빠진다면? 하는 두려움이 먼저 언듯 듭니다. 그런데 우리는 투자자 아입니까? 하늘이 열린 이후에 땅에는 새로운 것은 없습니다.
우리 투자자들은 이런 부동산 하락기 기사가 나오기 시작하면 정부는 어떻게 대응하는지, 시장은 어떻게 반응했는지 과거 사례를 근거로 미리 2023년 부동산 시나리오를 짜서 투자 계획을 세워봐야 합니다.
먼저 현재 2022년 부동산 시장은 거래 절벽으로 꽉 잠겨있습니다. 강남에 거래되는 부동산 양이 100개 미만인데요. 이런 적은 딱 4번입니다.
1. 2008년 9월 금융위기 당시.
2. 2012년 7월 부동산 하락기 바닥일 때,
3. 2019년 1월 역대급 서울 경기도 입주물량이 터졌을 때.
4. 그리고 현재 2022년입니다.
무섭죠? 2008년, 2012년, 2019년 모두 많은 부동산 투자자들이 시장에서 쓸려나갔던 시기거든요. 아, 물론 2019년도는 좀 덜했습니다. 물론 기사는 자극적으로 뽑아야 하기 때문에 위와 같이 아파트 실거래가를 뽑기는 했지만 아무튼 1층이든 로열층이 아니든 실거래가가 떨어진 것도 사실이라서 2023년 부동산은 결국 하락기로 접어드는 것이 아닌가라는 생각이 들기도 한단 말이죠.
위의 기사에 따르면 최근 2022년 서울, 수도권 아파트 실거래가는 아래와 같이 나왔습니다.
-잠실엘스아파트는 27억에서 19억으로 하락.
-강남 래미안 청담 아파트는 38억에서 28억 하락.
-개봉동 현대아파트는 12억에서 8억 하락.
-동탄 시범한화꿈에아파트는 14억에서 10억으로 하락.
-송도 더샵송도마리나베이아파트는 12억에서 6억으로 하락.
송도 신축인 더샵마리나베이의 실거래가는 특히 충격적인데요. 6억에 들어간 저분은 결국 위너 일지, 아니면 하락기 초입에 들어간 호구 일지는 역대 전세가율 등을 비교해서 부동산 하락기 여부 전망해보기로 합시다.
부동산 하락기 투자법
위에서 부동산 하락기에는 특히 전세가율이 중요하다고 말씀드렸죠? 그 이유는 전세로 들어가는 사람들은 실제로 거주하는 실수요자들에 의해서 형성되는 가격이기 때문에 실수요가 있는 아파트는 하락기에도 덜 빠지고 나중에 상승장에 접어들면 더 빨리 많이 가격이 상승하기 때문입니다.
10년 평균 각 지역 부동산 역대 전세가율은 아래와 같습니다.
아주 간단하게, 딱 한 가지 부동산 매수 타이밍을 측정한다면 전세가율입니다. 실수요자인 전세 가격은 하방을 받쳐주는 경향이 있기 때문에 부동산 하락기에 접어들고 언제 매수 타이밍을 잡느냐는 나의 관심 아파트가 역대 최고치 전세가율에 근접하기 시작하냐 마냐 달려있습니다.
위의 각 지역 전세가율은 오늘 글에서 꼭 알아가시길 바라며!
물론 전세가율이 오른다고 매매가를 같이 올려주지는 않고 다른 요소를 더 고려해야 하는데 거기에 대해서는 좀 더 설명하는 글을 써드리도록 할게요. 2022년 현재 매매가, 전세가 기울기는 아래로 향하고 있고 월세만 위로 올라간 그래프입니다. 이런 부동산 거래절벽 이후에는 어떤 일이 발생할지 예상을 해야 부동산 하락기 전략을 짜 볼 수 있겠죠?
보통 위와 같은 자극적인 부동산 하락 기사가 나오면 시장의 센티멘탈이 흔들리고 민도가 낮은 동네는 물건을 내놓기 시작합니다. 부동산 가격은 해당 단지에서 제일 낮은 최저가 매물에 좌우되는데요. 위와 같은 기사를 보고 졸고 몇 푼이라도 챙기기 위해 몇억을 낮춰서 던지는 사람이 나옵니다. 이것이 바로 소화되면 문제가 없지만 이것을 보고 또 놀란 사람이 급매를 내놓고 이런 사람들이 계속 나오면 아파트 시세는 위와 같이 금방 떨어지며 부동산 하락기에 접어들게 된단 말이죠.
이렇게 버틸 자본이 없는 부동산 지역은 더 빨리 하락으로 접어들고 이렇게 쫄아서 내놓은 물건을 선수들이 다 받아내고 나면 다시 반등이 시작된다는 사실을 가슴에 새기고 부동산 하락장에 임해야 합니다.
정부에서는 보통 이런 자극적인 기사에 이어진 위와 같은 집값 하락이 나오면 규제를 풀어야 한다는 의견이 나오며 주택시장을 경착륙 시키려고 합니다.
그런데 말이죠. 지금 정부는 바로 이런 규제완화 정책을 펴기에는 참 애매한 시기입니다. 문제는 통화 정책상 금리가 계속 오르고 있기 때문에 규제 몇 개 푼다고 해서 큰 효과가 없을 가능성이 높단말이죠. 게다가 지금 부동산 가격 상승은 세계 동조화된 상태입니다. 양적완화로 같이 올랐고 금리를 올리기 시작하자 캐나다 집값도 같이 떨어지고 있단 말이죠.
결국 2024년 총선 이후나 되어야 다주택자 규제완화 정책이 나올 가능성이 높다. 이런 부동산 하락기에 어떤 투자법을 가져가야 하는지, 부동산 매수 타이밍을 어떻게 잡아야 하는지는 후랭이티비의 제이크 차님이 나온 회차를 참고해보시는 것을 추천드립니다.
간단하게 하락기 때 부동산 매수 타이밍을 정리해보자면 전세가가 매매가에 근접할 때, 매매지수가 다시 상승 전환할 때 그리고 주변 지역까지 포함해서 공급은 줄어들고, 일자리가 늘어나며 수요는 상승하는 지역을 잘 골라봐야 한다고 설명하고 있습니다.
동시에 부동산을 파는 매도 타이밍은 매매지수가 훨씬 높은 전세가율이 낮은 상태이고 주변에 공급이 늘어날 때입니다. 이곳이 2021년 대구 부동산이었죠?
2023년 부동산 전망
그래서 2023년 부동산은 도대체 어떻게 되며, 어디를 봐야 한단 말이죠?
이것이 우리가 제일 궁금한 지점 아니겠습니까? 먼저 우리가 2023년 부동산 전망 시나리오를 짜기 전에 정부에서 주는 신호, 시장에서 주는 신호들 중에서 꼭 주시해야 하는 핵심 신호들을 알고 넘어갑시다.
1. 정부의 다주택자 취득세 중과 완화 정책 발표.
2. 전세가율이 역대 최고점에 접근할 때.
오늘 다른 내용은 다 잊더라도 이 2가지는 신호는 꼭 가져갑시다. 사실 지금 부동산 시장은 8년간 계속 상승한 다소 피곤한 상태입니다. 주식이든 코인이든 아시겠지만 산이 높으면 골이 깊습니다. 현재 주택구입 부담지수는 말도 안 되는 수준이죠. 그래서 기본적으로 상승으로 가는 여력이 낮다고 개인적으로 생각하고 있습니다.
이런 시기에는 갭 투자하시면 안 됩니다.
역전세맞습니다.
특히 전세가율이 낮은 동네는 현재 거품이 형성되어있는 것은 분명하다는 점. 과거 부동산 아파트 상승, 하락 시기를 따져보면 1987년부터 1990년까지 4년 상승 후 이후 7년은 하락했습니다. 그리고 1999년부터 2008년까지 9년 상승했고 이후 2014년까지 5년 하락했다가 다시 현재까지 8년 부동산 상승을 했습니다.
부동산은 평균 6년의 상승과 6년의 하락이 있었고, 마지막 하락장에서는 서울장과 지방장 사이클은 달랐습니다.
그냥 이런 단순한 사실을 놓고 보았을 때도 2023년 부동산은 하락기에 더 가까울 가능성이 높다고 추정해볼 수 있겠죠? 그리고 저번 정부에서 여러 부동산 규제정책을 내놓으며 똘똘한 한 채로 몰리며 서울 부동산 특히 강남 부동산의 가격은 많이 올랐는데요. 다주택자 규제가 풀린다면 투자자들은 가성비를 따지게 됩니다.
아마 이미 하락에 접어든 대구, 세종 지역 쪽에서 더 빨리 투자의 기회가 올 가능성 높다고 봅니다. 물론 2023년이 아니라 2024년 총선이 지난 다음부터 부동산 하락기에는 지방장을 유의해서 볼 필요 있다고 생각하는 주식쟁이 보보입니다.
앞서 지금은 갭 투자할 시기가 아니라고 말씀드렸는데 위의 부동산 하락기 투자법을 참고하시고 유튜브를 보셔서 해당 내용을 잘 숙지하시면 부동산 하락기에도 충분히 수익을 낼 수 있다고 봅니다. 아마 2024-2026년은 과거 바닥을 다지던 2014년과 비슷한 시기일 것이라고 보고 있는데요. 문제는 주변의 프로 투자자들 역시 대구시장을 눈여겨보고 있어서 다소 부담스럽긴 합니다.
2023년에는 뭘 해야 한다? 지금부터는 뭘해야한다? 원화 채굴하셔야죠.
굉장히 방어적인 투자를 하셔야 합니다. 레버리지는 최소한! 원화 채굴= 직장생활 열심히.
좋은 투자처가 나오면 돈이 흐르는 곳을 잘 정리해서 글로 찾아뵐게요! 누구보다 빨리 이런 인사이트를 알고 싶으면 보보의 블로그 구독자가 되시면 됩니다. 그리고 주변에 많이 공유하시고 올바른 투자자의 길로 걸어갑시다. (불펌, 출처 없는 공유는 모니터하고 있으니 님아 그 강은 건너지 마시오!)
아래의 부동산 무기 역시 알아가시면 좋겠어요.
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