부동산 경매 초보로써 좋은 물건을 싸게 살 수 있도록 가장 기본이 되는 경매지식을 가지고 실제로 실행해보는 것이 우선. 경매에 필요한 가장 간단한 정보 (준비물, 아주 간단한 권리분석)만 챙기고 제일 마지막에 공유해드리는 부동산 경매 임장 체크리스트 체크한다.
목차
1. 부동산 경매 현실
2. 부동산 경매 시기
3. 부동산 경매 준비물
4. 부동산 경매 권리분석
5. 부동산 경매 임장 체크리스트
부동산 경매 현실
보통 부동산 경매를 시작하는 초보들은 몇천만 원으로 몇억짜리 아파트 사는 꿈에 부풀어서 공부를 시작합니다. 가까운 예로 보보의 호적메이트 3살 위 오빠를 봐도 알 수 있습니다. 기본 부동산 경매 온라인 오프라인 강의를 10회권 끊고 부동산 경매 강의를 들은 후 얘기하죠.
와, 경매 쉽네!!
그리고 유료 경매 사이트 하나 골라서 결제한 후 올라오는 경매 물건을 살펴봅니다. 유료 경매 사이트에서는 친절하게 권리분석을 해주는데요. 특수물건은 무서우니깐 일반물건 중에서도 임차인이 대항력이 없는 '소멸' 이 표시된 경매 물건들을 골라서 봅니다. 경매 사이트에 '인수'라고 표시되어 있는 것은 낙찰 후 내가 보증금을 내줘야 하니깐 무서워! 하면서요.
매일 보다보니 오! 괜찮은 물건이 보입니다. 이미 유찰도 1-2번 되었고 임차인은 대항력이 없고 최저가는 현재 부동산 시세보다 적어도 3000만 원은 싸 보입니다. 그럼 가봐야죠! 어디로? 바로, 법원으로요. 직접 임장은 가고 싶은데 너무 바빠서 갈 수가 없으니 손품으로 네이버 지도뷰 한번만 봐줍니다. 경매입찰을 위해 하루 월차를 내고 신분증이랑 보증금 챙겨서 갑니다. 아.. 처음 경매를 참여하다 보니 낙찰가를 잘 못 쓸까 봐 겁납니다. 손가락으로 억, 천, 백 하나씩 세면서 적어 봅니다. 경매 강의 때 강사가 우스개 소리로 낙찰가에 0 하나 더 붙였다가 보증금 날린 회원 얘기가 문득 생각납니다.
하나씩 숫자를 적고 있는데 옆에 고수삘이 나는 아저씨가 이미 적어온 기일입찰표를 입찰봉투에 넣고 있습니다. 아, 경매 고수들은 미리 기일 입찰표를 여러장 복사해가서 집에서 작성해오는구나! 새로운 것 알았네! 나도 다음에 그래야지! 결심하며 입찰 보증금 봉투에 기일입찰표를 소중히 넣습니다. 그리고 보증금도 다시 확인하고 넣습니다. 이제 입찰봉투에 내 이름을 적고 앞뒷면으로 사건번호, 물건번호, 3군데나 날인을 합니다. 막도장으로 찍어도 된다고 하네요. 괜히 인감도장 가져왔네...
소중한 입찰봉투를 신분증과 함께 집행관에게 제출하면 입찰용 수취증을 잘라 나에게 줍니다. 나중에 패찰할때 보증금+ 신분증을 돌려받으려면 요걸 내야 하니깐 잘 챙겨 줍니다. 이제 앉아서 두근두근 기다립니다. 요즘 부동산 분위기가 좋아서 그런지 법원이 북적북적합니다.
앗! 집행관이 내 경매물건번호를 부릅니다.
입찰자가 무려 7명!!! 그래도 됬으면 좋겠다! 기도하는데.... 내가 적은 입찰가는 3위안에도 들지 못했습니다. 1등은 거의 일반 매매가와 비슷한 가격을 적었군요. 저런 멍청이! 욕을 하며 수취증을 내고 내 보증금을 돌려받으러 갑니다. 왠지 다음에는 더 좋은 결과가 있을 것 같습니다. 그리고 이 짓을 한 3-4번쯤 반복하고 나면 대부분의 경매 초보들은 경매시장에서 나가떨어집니다. 이게 부동산 경매의 현실이죠. 누군가 '요즘 경매 입찰 좀 해?' 하고 물어보면 ' 아, 바빠서...' 하면서 우물쭈물 말을 흐립니다.
처음부터 부동산 경매 현실에 대해 너무 뼈를 때려버렸나요?
그럼 이제부터 여러분이 제대로 부동산 경매를 하는 방법, 그리고 지금 이 시기부터 경매에 주목해야하는 이유에 대해서 설명드릴게요! 마지막에 부동산 경매 임장 체크리스트 엑셀 파일은 덤으로 받아 가세요.
부동산 경매 시기
부동산 경매하기 좋은 시기
보보 호적 메이트의 경매 실패 현실은 사실 시작부터 예측이 가능했습니다. 왜냐? 2021년까지 부동산 폭등장에서는 부동산 경매로 들어오는 경쟁상대의 수가 너무 많거든요. 대중들은 무언가 가격이 오른다고 하면 그제야 관심을 보입니다. 비트코인도 그렇고 주식도 그렇고 부동산도 그렇습니다.
해당 투자상품이 절어있을 때는 아무도 쳐다보지 않다가, 비트코인이 200만 원일 때는 내가 망한다 그랬지? 하는 끌끌 혀 차는 정도 관심을 보이다가 5000만 원이 되면 그제야! 아 나도 코인 투자해볼까?? 이런다는 거죠.
이것은 사실 인간의 무리 본능이기 때문에 거스르기가 참 힘이 듭니다. 그런데 투자자로 성공하려면 나에게도 이런 본능이 있음을 가장 먼저 인지하셔야 합니다.
사실 부동산 경매하기 가장 좋은 시기가 언제냐면 부동산 하락기입니다.
모든 투자 상품은 사이클을 돕니다. 부동산 폭등장에 들어와서 등기 치신 분들은 이것을 부인할지도 모르지만, 실제 부동산 시장은 가장 호흡이 긴 사이클을 가지고 있습니다. 참고로 주식은 반토막이 나도 거래는 됩니다. 그 가격에 사는 사람이 있거든요. 즉 반토막이 나더라도 매도를 할 수 있는데요. 부동산은 어떨까요?
부동산은 주식과 다르게 덩치가 크기 때문에 그 가격을 받아주는 사람이 없습니다. 그래서 가격의 폭락이 바로 나타나지 않고 거래가 멈추는 것에서부터 시작합니다. 그리고 천천히 가격이 빠지죠. 굉장히 긴 호흡으로요. 2008년 서브프라임 사태, 1997년 IMF 때 일반 매물로는 부동산 거래가 거의 되지 않았습니다. 대부분 부동산 경매로 나와서 반값에 낙찰받는 경우가 많았는데요. 보통 부동산 주인들은 부동산 가격 하락기에 어떻게든 버티려고 합니다.
하지만 위와 같은 급격한 경제 타격 때는 1. 대출이자, 세금을 더 이상 낼 수 없는 상황 2. 심한 역전세로 전세 보증금을 내줄 수 없는 상황 3. 사업 악화로 채무가 늘어나는 상황에서 본인도 원하지 않지만 더이상 버틸수가 없어지면서 자신의 부동산은 경매에 내던져지는 겁니다.
우리는 이런 위기를 기회를 바꿀 수 있습니다.
이때야 말로 좋은 자산을 헐값에 살 수 있는 경매를 시작하기 딱 좋은 시기입니다. 사실 이럴 때는 경매를 하겠다고 들어오는 경쟁상대도 많이 없습니다. 그때는 부동산 투자는 입에 올리면 미친놈 취급받는 부동산 하락기 이거든요. 그런 의미에서 지금 부동산 하락기로 전환되네마네 할 때 보보와 함께 경매에 대해서 조금씩 공부해보시는 건 어떨까요?
보통은 부동산 경매 권리 분석에서 나오는 어려운 말 때문에 거부감을 갖는 경우가 많은데 실제 주식쟁이 보보는 경매를 어떻게 생각하냐면요. 아주 좋은 가격에 부동산 자산을 매입할 수 있는 수단으로 생각합니다. 그래서 부동산 경매 전문가까지 가는 공부를 위한 공부보다는 부동산 경매 초보로써 좋은 물건을 싸게 살 수 있도록 가장 기본이 되는 경매지식을 가지고 실제로 실행해보는 것이 우선이라고 보보는 생각합니다.
우선 경매에 필요한 가장 간단한 정보 (준비물, 아주 간단한 권리분석)만 챙기고 제일 마지막에 공유해드리는 부동산 경매 임장 체크리스트를 들고 직접 현장으로 가보자고요.
부동산 경매 준비물
법원에 경매 입찰을 하러 와서 의외로 부동산 경매 준비물을 놓치는 분들이 계셔서 먼저 부동산 경매 준비물부터 챙깁시다.
본 내용은 부동산 경매의 기술이라는 책에서 인용했습니다. 기초를 알려주는 좋은 책이니 한번 구입해서 직접 보시길 추천드립니다. 먼저 개인으로 입찰할 경우 필요한 부동산 경매 준비물은 크게 3가지입니다.
1. 본인 신분증 (운전면허증, 주민등록증 모두 가능)
2. 도장 (막도장도 가능, 인감도장일 필요 없음.)
3. 보증금 ( 보통 입찰가의 10%, 재입찰일 경우 20%)
만약 내가 그날 시간이 나지 않으면 대리 입찰자 (보통 가족)을 보내기도 하는데요. 그때 더 필요한 경매 준비물은 아래와 같습니다.
1. 위의 3가지 입찰자 본인 신분증, 도장, 보증금.
2. 입찰자의 인감증명서.
3. 입찰자의 인감도장이 찍혀있는 위임장.
4. 대리인의 신분증과 도장.
보통 정년퇴직하시고 시간이 여유로운 아버지나 어머니께 대리 입찰을 부탁드리는 경우가 많은데 눈이 침침해서 실수할까 봐 걱정이 되기도 합니다. 그럴 때는 기일입찰표를 미리 작성해서 넣어드리면 실수를 줄일 수가 있겠죠?
그리고 보통 경매 입찰시간은 오전 10시부터 11시 20분으로 오전에 진행된다는 것을 기억하시고 관할법원의 위치와 명칭을 정확히 보셔야 합니다. 수원지법을 보고 그냥 수원지방법원을 갔다가 경매는 수원지법 안산지원에서 열리는 걸 뒤늦게 알게 되면 그날 경매는 날리는 것이죠?
보통은 경매가 열리는 날 법원 주차장은 만차가 되는 경우가 많으니 미리 주변 공영주차장, 민영주차장을 잘 파악해 두시면 부동산 경매 입찰 준비는 끝입니다.
부동산 경매 권리분석
적다 보니 이것저것 말이 길지만 사실 부동산 경매는 글로 보는 것보다, 그리고 계속 경매 강의를 듣는 것보다 한번 해보는 것이 백번 낫다고 생각합니다. 좋은 부동산 경매 강의를 듣는 것도 중요하지만, 실제 경매에 입찰을 해보면서 강의를 들으면 강의를 200% 흡수할 수 있습니다.
보통 초보자들이 하는 실수가 완벽하게 준비한 다음에 투자하려고 하는 것이랍니다.
투자에 완벽한 준비란 없습니다.
주식에는 나름 구력이 쌓인 주식쟁이 보보도 엎어지고 코 깨지고 손절하는 곳이 투자시장이거든요. 부동산 투자든, 주식투자든, 코인 투자든 투자에 가장 좋은 자세는 기본 투자 개념을 넣은 후 바로 투자를 하면서 공부를 하는 것입니다. 시행착오도 겪겠지만 그만큼 시간도 줄어들고 실력도 훨씬 빨리 늡니다. 원래 사람은 자기 돈이 들어가야 제대로 공부를 한답니다. 흠흠.
부동산 경매에서 보보가 전문가는 아니지만, 우리 구독자님들과 꾸준히 공부하면서 돈이 흐르는 곳은 꾸준히 짚어드릴게요. 그런 의미에서 부동산 경매에서 가장 핵심 기본 개념인 경매 권리분석의 개념만 가볍게 알고 넘어갑시다.
1. 부동산 경매 권리분석의 첫 번째는 말소기준 권리 날짜를 찾는 것입니다. 보통 근저당권, 가압류가 적혀있는 경우가 대부분입니다. 이 말소기준권리 아래쪽에 나와있는 내용은 거의 무시해도 됩니다. 대항력이 없는 경우가 99%거든요.
2. 만약 말소기준권리 날짜 이전, 즉 위쪽에 임차인의 전입신고일이 있는지 확인합니다.
3. 위쪽에 임차인의 전입신고일이 있고 현재 점유하고 있다면 이 임차인은 대항력이 있습니다.
4. 하지만 이 임차인이 배당신청을 해서 보증금 전액을 매각대금으로 받는다면 대항력이 있어도 신경 쓸 필요가 없습니다. 더 들어갈 돈이 없으니깐요.
5. 만약 임차인이 대항력이 있는데 배당신청을 하지 않았거나 했어도 일부만 받는 상황이라면 낙찰자인 우리가 이 보증금을 줘야 합니다. (=인수)그래서 계산이 조금 복잡해지죠. 경매 입찰 때 이 보증금까지 생각해서 입찰가를 적어야 합니다.
6. 만약 등기부등본에서 채무자가 살고 있거나, 임차인이 있어도 말소기준 권리 이후에 들어와서 대항력이 없다면 이 물건은 안전한 물건입니다.
이렇게 아주 기본적인 부동산 경매 권리분석 개념을 가지고 공부를 시작해봅시다.
부동산 경매 임장 체크리스트
사실 경매사이트 유료 사이트 '스피드옥션' 등에는 간단한 경매 권리분석을 해놓습니다. 그래서 각 물건에 '소멸' '인수' 딱지가 붙어있는데요. 이걸 백 프로 믿어선 안되지만 경매를 처음 시작하신다면 우선 이런 경매 사이트에서 소멸이 붙어있는 안전한 물건부터 공부해보시는 것이 좋습니다.
그럼 오늘 글의 액기스인 부동산 경매 임장 체크리스트입니다.
부동산 경매 공부를 하다 보면 아시겠지만 너무 많은 물건들이 나옵니다. 관심 있는 물건을 저장해 놓을 수도 있지만 내가 실제 입찰하려는 물건이 있다면 나만의 부동산 경매 임장 체크리스트를 정리해두는 것이 좋습니다. 부동산 아파트 임장 체크리스트에 추가로 부동산 경매 때 꼭 체크해야 하는 항목을 추가한 엑셀 파일입니다.
처음 부동산 경매 임장 체크를 할 때는 발품 전에 손품을 정리해보는 것이 좋습니다. 그래야 입찰 때 놓치는 것 없이 편하거든요. 그리고 직접 경매 현장에 가서 꼭 체크해야 할 점을 정리해놓았는데요. 댓글을 주시면 부동산 경매 임장 체크리스트 엑셀 비밀번호를 드리겠습니다. 만약 다음카카오 로그인이 되지 않은 상태에서 비밀댓글을 달아주시면 그 쪽에 제가 달아 드리는 비밀 댓글을 확인하실 수 없더라고요. (네이버와 달리)
그래서 다음 계정이 없으면 그냥 비댓으로 메일 주소를 주시면 부동산 경매 임장 체크리스트 엑셀 비밀번호를 그쪽으로 보내드립니다. (다음카카오 로그인하시고 보보블로그 구독도 누르시고 비밀댓글 다시면 바로 확인가능하니 훨씬 편하시겠죠?)
관리사무소에 가서도 체납 관리비가 얼마나 있냐 이런 것만 물어보지 마시고, 이런것 물어본 사람 몇 명이나 되냐 물어보고, 아 입찰 경쟁자가 몇 명은 되겠구나 이런 것도 꼭 체크해보셔요.
구독자님들!! 미리미리 체크하셔서 같이 부동산 부자 됩시다!
부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유
부동산 임장 뜻, 임장 갈 때 꼭 필요한 체크리스트 파일 공유
부동산 임장은 관심이 있는 특정 지역을 방문하여 그 지역의 부동산 특히 아파트 단지들의 주거환경을 파악하고 일자리, 인프라, 교통, 주거지, 자연환경, 학군을 직접 눈으로 확인하는 작업으
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