전세사기 담보대출에 대해서 잘 나와있죠. 이제부터 특약사항에 당일 대출을 불가할 예정이기 때문에 미리 전입신고를 할 필요는 없습니다. 단 전세계약을 맺고 나면 읍·면사무소 또는 주민센터 방문해서 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 합니다.
목차
1. 전세사기 피해 방지
2. 전세사기 사례
3. 전세사기 후기
4. 전세사기 대처
5. 전세사기 예방
전세사기 피해 방지
주식쟁이 보보는 주식 투자할 때와 부동산 투자할 때 보는 자료가 조금 다른데요. 주식투자할 때는 보고서, 기업리포트, 뉴스들을 주목한다면 부동산 투자할때는 수급의 변화와 GTX 등 나라에서 지정하는 구역, 정책 등 발표하는 자료를 꼭 챙겨보는 편이랍니다.
오늘 국토부에서 발표한 내용을 살펴보다가 음, 이것은 우리가 지붕 아래에서 먹고사는 한나라의 국민으로 살아가는 동안 무조건 잘 알고 계셔야 하고, 꼭 피해가야 할 내용인 전세사기 피해방지에 대한 내용이 있길래 오늘은 돈을 잃지 않기 위한 방법에 대한 내용에 대해서 이야기해 보려고 해요. 먼저 한 가지 질문을 드리고요.
전세사기의 최대 피해자들의 연령대와 연수익은?
네, 맞습니다. 20대! 돈이 부족하고 경험이 적은 사회초년생. 또는 연 수익률이 낮은 선택의 여지가 적은 소외계층입니다. 요즘 주식쟁이 보보가 경매에 대해서 파고 또 파면서 여러 경매 사례를 볼 때마다 와, 이렇게 사기를 처먹는다고? 하고 화가 뿜뿜 날 때가 많을 정도입니다. 예를 들면 전세입자가 전입신고를 하면 익일= 다음날부터 대항력이 발생하는 것을 이용해서 아주 모옷땐 임대인은 전세입자와 임대차 계약을 맺은 바로 그날 대출을 실행해서 전세권보다 우선되는 근저당권을 설정해버리기도 하거든요. 이러면 미리 아무리 조심했다고 해도 임차인은 그대로 전세사기 피해자가 됩니다. 법의 허점을 고대로 이용한 것인데..
개인적으로 고등학교 필수 교육에는 임대차계약서 쓰는 법, 등기부 보는 법, 전세사기 피해 대비하는 법 등 부동산 계약에 대한 교육과정이 필요하다고 생각합니다. 함수를 배워서 바로 써먹을 순 없지만 위의 계약서 쓰는 법은 무조건 사는데 도움이 된다고 생각하는 1인입니다.
바로 결론부터 갑시다. 2022년 9월 1일 원희룡 국토부 장관은 전세사기 피해 방지를 위한 대책 자료를 발표했는데요. 간단하게 정리해드리면 보보가 위에 적어드린 (아무리 조심해도 당할 수밖에 없는 ) 전세사기를 막기 위한 장치입니다. 이번 국토보 보고서의 요약해 보면 이제부터 바뀔 전세사기 피해 대책은 2가지만 알고 가시면 되겠네요.
1. 임차인 대항력 효력을 임대차 계약 바로 직후 발휘시키기 위해 전세계약 직후부터 집주인의 해당 주택 매매, 근저당권 설정이 금지되며 이모든 사항이 임대차계약 특약에 필수로 포함되도록 한다.
2. 이제 앞으로 집주인은 임차인에게 체납세금, 대출 유무에 대해서 투명하게 공개하는 의무가 생기고 어플 등으로 확인이 가능하 진다.
경매를 조금 공부해보신 분들은 아시겠지만 아무리 선순위 대항력을 가지고 있는 임차인이라고 해도 그것보다 우선하는 1순위가 있습니다. 바로 국세, 세금 체납건입니다. 임대차 계약을 맺으면서 임대인이 국세, 세금 체납하고 있는지 확인한 적 있는 분 손! 아마도 많이들 없을 거예요. 그런데 경매에 넘어가는 상황이 되어서 ' 아 괜찮아! 나보다 선순위에 있는 근저당 대출도 없었고 깨끗했어!'라고 생각하고 있다가 체납한 세금이 어마어마해서 위의 세금을 제하고 나면 전세금을 받을 수 없는 상황이 생각보다 많단말이죠.
임차인의 입장에서 가장 억울할 수 있는 이 전세사기 두 가지 부분을 확실히 해결하겠다는 정부의 의지가 느껴지네요. 자, 위의 사례 외에도 전세사기의 유형과 후기에 대해서 간단하게 알아보고 타산지석을 삼아봅시다.
전세사기 사례
1. 깡통전세란 주담대 대출 + 전세금을 합하면 매매 가격을 넘겨버리는 경우, 또는 전세금자체가 매매가격을 넘겨버려서 전세를 돌려받기 힘든 경우를 칭합니다. 전세사기의 대표적인 사례죠.
보통 깡통전세는 아파트보다는 시세를 잘 알기 힘든 신축빌라에서 주로 발생하는 경향이 있는데요. 보통 아파트는 다양한 앱과 KB시세, 네이버 부동산에 현재 매매가와 전세가가 잘 나와있기 때문에 웬만해서는 매매가보다 비싼 가격에 전세계약을 하는 실수를 하지 않습니다.
문제는 겉만 뺀질뺀질하게 만들어 놓은 신축빌라는 시세라는 것이 형성되어 있지 않기 때문에 건축주들은 주변 공인중개사와 짜거나 전세금 10%의 수익률을 약속하여 매수한 후 최대한 비싸게 전세 가격을 형성해서 전세입자를 구합니다. 전세계약을 하고 나면 딱 2-3개월 후 갑자기 집주인이 바뀌었다는 이야기를 듣게 됩니다. 그 집주인은 최악의 경우 노숙자들의 명의일 수도 있고 임대사업자 들일 수도 있습니다.
문제는 전세계약이 끝나고 내가 낸 그 전세금을 돌려받고 싶어서 이렇게 바뀐 주인에게 전세금 돌려 달라고 하면, 돈이 없다고 다음 전세입자를 네가 구해서 데려오든가, 이 빌라를 사라고 강매를 합니다. 더 최악은 명의만 빌려준 경우 경매로 넘어가고 울며 겨자 먹기로 빌라를 사거나 그 돈조차 없으면 전세금을 날리는 것이죠.이것이 대표적인 깡통전세 사기 방법입니다.
모든 신축빌라가 잠재적인 깡통전세 사기 대상은 아니지만, 정말 많은 신축빌라 건축주들이 위와 같은 방법으로 빌라를 넘긴다는 것을 임차인들은 분명히 알고 있어야 합니다. 그래서 웬만하면 주변의 신혼부부들에게 신축빌라는 피하라고 조언하고 있고요. 만약 신축빌라를 꼭 들어가야 한다면 주변시세, 적어도 4-5개 이상의 공인중개사를 통해서 시세확인을 해보셔야 합니다.
그리고 이번에 국토부가 발표한 앱을 통한 빌라 시세 확인을 좀 더 쉽게 할 수 있게 하는 대책을 마련한다고 하니 주목해볼 필요가 있겠죠?
그런데 ,,, 그냥 신축 빌라 전세입주는 피하시는 것이 리스크의 1번 방법입니다.
전세사기 사례에서 신축빌라가 끊임없이 나오는 이유는 위와 같이 아예 통째로 전세로 만든 다음 경매로 넘기고 세입자들의 보증금은 보증금대로 떼어먹는 경우가 많기 때문입니다. 그래서 그냥 피하세요. 신축빌라는요.
전세사기 후기
배우 김광규가 자기가 당한 전세사기 후기에 대해서 말한 적이 있죠. 김광규 씨가 당한 전세사기 유형은 바로 이중계약입니다.
전세사기 이중계약의 주체는 다양한 사람이 있습니다. 공인중개인, 보조 중개인일 수도 있고 이미 들어있던 세입자일 수도 있고 집주인 본인일 수도 있습니다. 공인중개인, 보조 중개인 또는 세입자와 전세계약을 맺게 된다면 대리계약을 맺을 때 발생한 전세사기인데요.
그래서 모든 전세계약에서 등기부등본에 올라온 집주인 이름, 주민등록번호와 인감증명서가 일치하는지 그리고 가능한 집주인과 영상통화를 해서 신분증과 얼굴을 대조하고 전세계약이 전세인지 월세인지 내용이 확실한지 확인하는 과정을 거쳐야 합니다.
보통은 에이, 다 맞겠지 하고 넘어가다가 이런 이중계약으로 넘어가게 됩니다. 뉴스에 나오는 내용을 보면 보조 중개인이 집주인에게는 월세 계약이라고 얘기하고 임차인과 전세계약을 맺은 후 전세금을 사기 쳐먹는 경우가 많이 나옵니다. 만약 전세계약을 맺을 때 집주인과 직접 통화를 하고 계약의 내용까지 확실히 확인을 했다면 절대로 이런 전세사기는 당하지 않았겠죠?
계약을 할 때는 친족도 믿어선 안됩니다. 정말로요!
아마도 배우 김광규 씨는 이제 임대차 계약을 맺을 때 무조건 집주인을 확인하시겠죠. 다친 다음에야 전세사기의 위험에 알지 말고 그전에 대처할 수 있다면 좋겠죠? 그다음 전세사기 유형은 신탁사가 중간에 끼어 있는 경우입니다.
부동산 보러 갔는데 신탁사가 끼어있는 물건인데 깨끗하게 정리가 된다고 꼬시는 중개사 이야기를 들으시면 그냥 그 중개인을 배제시키세요. 신탁사가 뭐지? 궁금해하시는 분을 위해 간단하게 알려드리면 신탁사는 건물주가 대출 등 그 물건을 유지할 수 없는 상황이기 때문에 신탁사에 소유건을 맡긴 상태이기 때문에 집주인은 우선권이 없습니다.
그런데 종종 공인중개사와 집주인이 입을 맞춘 후 배당순위를 우선으로 해주겠다고 전세계약을 맺은 후 전세보증금을 빼돌리는 경우가 있습니다. 깨끗하게 정리해준다는 말은 너의 전세금을 깨끗하게 집주인에게 주겠다고 생각해셔도 됩니다. 세상은 넓고 물건은 많은데 이런 복잡한 물건을 여러분이 보실 필요는 없다는 후기를 알려드릴게요.
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전세사기 대처
위의 전세사기 유형과 사례를 보시면 알겠지만 내가 아무리 똑똑해도 맘먹고 속이겠다고 마음을 먹으면 당할 수밖에 없는 부분도 있습니다. 이번 정부에서 그런 부분에 대해서 ( 확정일자, 임대인 세금)을 해결해 주고 전세사기 대처를 하겠다고 나선 것이고요.
전세사기를 당했다고 생각되면 혼자서 판단을 하면 안 됩니다. 나라에서 보증하는 모든 제도를 먼저 같이 이용해 봐야 합니다.
1. 전세 피해 지원센터 이용.
2. 돌려받지 못한 보증금을 대신할 수 있는 자금을 지원해주는 서비스 확인.
3. 전세보증금 반환보증 가입 (HUG주택도시 보증 공사:1566-9009, SGI서울보증:1670-7000)
4. 전세사기 피해자 긴급 주거지원 이용.
우선 정부에서 지원하는 전세 피해 지원센터를 이용해서 다음 스텝들을 확인해야 합니다. 전세사기 사례에 따라서 경매에서 대항을 해야 하면서 고소를 진행할지 케이스에 따라서 다양한 솔루션이 존재하기 때문인데요. 사실 지금까지는 전세사기를 해도 처벌이 강하지 않아서 500채고 1000채고 계속 전세사기를 해 먹는 사람들이 많이 있었습니다.
국토부에서는 전세사기 처벌에 대해서 경찰청과 정보공유를 통해서 공조를 하겠다고 천명했고 형법상 사기죄에 국한되었던 전세사기 처벌에 대해서 앞으로 전세사기 당사자는 아예 사업자를 내지 못하게 하는 등 처벌의 수위를 올릴 예정이라고 하는군요.
전세사기 예방
마지막으로 전세사기 예방을 위한 정리를 해봅시다.
위에 설명드린 내용이 총정리된 내용이 위의 전세사기 예방법입니다. 기본적으로 여러분은 아무도 믿어선 안됩니다. 쉽게 믿게 되는 순간부터 사기의 피해자가 될 수 있습니다. 정리해볼게요.
1. 공인중개사 등록을 확인하세요. 정상적인 업체인지 알고 싶으면 국가공간정보포털 (http://www.nsdi.go.kr/)에서 확인합니다. 그리고 중개보조원은 중개 자격이 없으니 꼭 임대차 계약은 공인중개인을 통합니다.
2. 이제부터 비싼 중개료를 내는 공인중개인에게 아래의 사항을 확인해달라고 말해야 합니다. (본인도 하구요.)
-건축물대장 : 내가 들어가는 곳이 혹시 불법건축물은 아닌지 위반건축물 여부. 건축물대장의 주소와 등기부등본의 주소가 같은지 확인합니다.
-등기부등본: 갑구의 소유자, 을구의 근저당권 선순위관계를 봐야 합니다.
-납세증명서: 소유자의 국세, 지방세 체납여부를 확인합니다.
3. 아마 국토부에서 새로 만드는 앱에서 위의 사항을 한 번에 알아볼 수 있게 하겠지만 하나씩 알아보기 위해서는 아래의 사이트를 이용하면 됩니다.
건축물대장: 정부 24 https://www.gov.kr/
등기 증명서 : 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/
납세증명서: 홈택스 https://www.hometax.go.kr/
지방세 납세증명서 : 위택스 https://www.wetax.go.kr/
4. 위의 모든 서류는 가능한 계약 당일 직전에 확인합니다.
5. 집주인 대신 대리인과 전세계약을 맺게 될 경우 챙겨야 하는 점.
-집주인의 인감증명서 확인하고 인감증명서 이름, 주민등록번호를 등기부등본과 확인합니다.
-집주인과 영상통화를 해서 주민등록증 사진과 비교해합니다.
-집주인에게 정확한 계약사항에 대해서 확인합니다.
-집주인 위임장을 정확히 확인합니다.
6. 사실 이번에 특약사항이 있기 전에 저는 그냥 전입신고는 계약일 전날 해버리고 말씀드리곤 했는데요. 지금까지 대항력이 전입신고 다음날부터 효력이 있기 때문에 나와 전세계약을 맺은 날 집주인이 담보대출을 받아버리면 나의 대항력은 후순위로 밀리기 때문이었답니다.
위의 내용을 보면 전세사기 담보대출에 대해서 잘 나와있죠. 이제부터 특약사항에 당일 대출을 불가할 예정이기 때문에 미리 전입신고를 할 필요는 없습니다. 단 전세계약을 맺고 나면 읍·면사무소 또는 주민센터 방문해서 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 합니다. 그래야지 혹시라도 부동산이 경매로 넘어가도 내가 선순위로 대항력이 있고 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
여기에 조금 더 안전장치를 주기 위해서 HUG주택도시 보증 공사 혹은 SGI서울보증에 전세보증금 보증에 가입하시고 나면 완벽합니다. (HUG주택도시 보증 공사:1566-9009, SGI서울보증:1670-7000)
이렇게 전세사기 사례 후기 및 예방과 대처방법까지 총정리를 해보았습니다.
누가 전세 사기를 당해! 바보도 아니고!라고 생각하실 수도 있습니다.
그런데 말이죠. 실제로 전세사기 사례와 유형을 보셔서 아시겠지만 맘먹고 속이겠다고 나서면 쉽게 당할 수 있습니다. 그리고 전세사기가 판을 치는 신축빌라, 다주택의 경우 워낙 사회경험이 없거나 자금이 부족해서 어쩔 수 없이 계약할 수밖에 없는 분들이 임차인으로 많이 들어온 단말이죠. 그래서 사회적 안전장치가 필요합니다. 나라에서는 임차인의 대항력을 높이고 집주인의 세금을 확인할 수 있게 해 준다면 우리는 전입신고+확정일자=대항력, 전세보증보험 이 2가지를 잘 챙겨서 확실하게 쐐기를 박을 필요가 있겠죠?
절대로 돈을 잃지 않도록이요!
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