부동산 조정장, 하락장시 상급지 갈아탈 서울 아파트 리스트 총정리

부동산에 예상치 못한 큰 세일이 시작될 때 적어도 이 정도의 좋은 입지 부동산은 나중에 기필코 오른다는 리스트 정도는 가지고 가보자는 의미에 조정장 또는 하락장시 가져야 할 또는 상급지로 갈아탈 기회를 줄 서울 아파트 리스트 총정리해봅니다.

 

목차

1. 부동산 조정기 vs 하락장
2. 과거 강남 부동산 가격
3. 대구 부동산 하락장
4. 하락장 매수할 부동산 리스트
5. 쇼핑몰 입점 예정 부동산

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부동산 조정기 vs 하락장

 

 

요즘 부동산이 상승 전 조정 기이니, 하락장 초입이니 말이 많습니다. 주식쟁이 보보입니다만 사실 부동산은 등기 몇 번 못 쳐본 부등학생, 부중학생 정도라고 보시면 됩니다. 경제적 자유를 위해서는 돈이 흐르는 곳은 분야를 가리지 말고 뛰어들어보자는 결단 하에 이제 부동산 역시 지식정보면에서는 꽤나 마일리지를 적립했습니다.

 

 

 

 

주식과 비슷한 듯 다른 부동산이라는 자산.

 

 

 

 

 

 

부동산 투자의 핵심은 결국 '사이클에 대한 이해'와 '좋은 입지 선점'이더군요. 입주물량 등 공급이 늘어나면 부동산 가격이 빠지고 주식과는 달리 부동산은 엉덩이가 무거워서 방향이 한번 틀면 그대로 유지하려는 경향이 있습니다.  부동산의 공급과 수요에 대한 사이클 이해가 되어 있다면 그 다음 단계 '좋은 위치의 아파트'를 잘 알고 있으면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

남들이 너도 나도 무서워서 부동산을 던지고 뉴스에서는 이제 영끌족 망했네, 깡통전세네, 뭐네 이런 비관적인 기사들이 넘쳐날 때 우리는 조용히 ' 좋은 입지의 아파트'라는 자산을 확보하면 됩니다. 주식쟁이 보보가 좋아하는 영화인 '국가부도의 날'의 유아인이 IMF가 터지고 달러로 환차익을 얻은 후 그 다음 한일! 

 

 

 

 

 

 

IMF사태 후 30% 이상 떨어진 강남 아파트 매수를 하면서 아래와 같이 말을 했죠?

 

 

 

 

 

 

유아인 국가부도의 날

 

 

 

 

 

이 말만큼 이 캐릭터를 더 잘 표현할만한 대사가 있을까 싶을 만큼 강렬합니다. 1997년 IMF 이후 다시는 이런 기회가 없을 것 같았지만 2008년 리먼사태 때 한차례 더 그리고 2020년 코로나 때 정부에서 돈을 풀면서 한번 더 기회가 왔습니다.  주식쟁이 보보가 말씀드리고 싶은 것은 이런 대형사건만을 노리자는 것은 아닙니다. 물론 큰 기회의 장이긴 하지만 준비가 되어있지 않으면 부동산 할인이 들어갈 때 겟 즉 매수할 수가 없단 말이죠.

 

 

 

 

 

 

 

하다 못해 지금 당장 저런 위기가 왔고, 우리는 부동산이 할인된 가격이고 지금 다들 패닉에 빠져있을 때 들어가면 큰돈을 벌 수 있다는 사실을 안다고 해도 적어도 어떤 부동산을 사야 하는지 알아야 하는데 전혀 공부가 되어있지 않다면? 이런 상상에서 시작한 글이 오늘의 글이랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산에 예상치 못한 큰 세일이 시작될 때 적어도 이 정도의 좋은 입지 부동산은 나중에 기필코 오른다는 리스트 정도는 가지고 가보자!라는 느낌으로 정리를 해보겠습니다. 리스트는 제일 아래쪽에 공유를 해볼게요!

 

 

 

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과거 강남 부동산 가격

 

 

 

 

 

 

 

 

최근에 굉장히 재미있는 사진을 전해받았습니다. 과거 서울 강남 부동산 가격인데요. 끽해야 4-50년 전 얘기죠. 한번 보실까요? 과거 강남 반포 부동산 가격입니다.

 

 

 

 

 

 

과거 강남 반포 부동산 가격

 

 

 

 

 

 

 

물론 당시 물가를 비교하면 비싼 가격이긴 하지만 어떻게든 들어갈 수는 있을 정도입니다. 입지도 엄청나군요. 반포동에 900만 원에 내 집 마련이 가능하다는 광고인데요. 25평형이고 방배중학교 옆 (학군), 법원 청사도 근처에 있습니다.  만약 여러분의 어머님이 여기에 900만 원을 들여서 반포 빌라를 매입했다면?

 

 

 

 

 

 

 

다음으로 넘어가 봅시다. 이번에는 대치동입니다.

 

 

 

 

 

 

 

과거 대치동빌라 가격

 

 

 

 

 

 

자, 이번에는 과거 강남구 대치동에 위치한 영동 일양 빌라입니다. 당시 광고를 보아도 분명한 것이 있습니다. 광고안에 입지! 교통, 학군, 일자리! 3가지가 다 들어있죠? 이것이 지금도 여러분이 놓쳐서는 안 되는 것이죠. 다시 과거 대치동 빌라 가격은 어떤지 볼까요? 실입주금은 3821만 원만 있으면 36평형 가능합니다. 게다가 대출 1500만 원 낼 수 있고요. 

 

 

 

 

 

 

위치는 삼성역 3분 거리, 무역센터 맞은편, 명문 8군 초중고가 바로 앞뒤 옆에 있고 특히 휘문중학교 휘문고등학교 바로 뒤편에 위치해 있습니다. 우리가 만약 과거 이 광고가 신문에 났을 당시로 돌아갈 수 있다면 어떻게 하시겠습니까? 당연 풀 매수죠?

 

 

 

 

 

 

 

그다음은 과거 강남 삼성동 빌라입니다.

 

 

 

 

 

과거 강남 삼성동 빌라

 

 

 

 

 

이번 강남 삼성동 과거 부동산 광고에는 위치까지 딱 그려놓았군요! 위치는 테헤란로 바로 뒤편입니다. 역시 삼성역 인근이고요. 근처에 경기고, 봉은사가 있는 46평 빌라를 대략 3000만 원에 입주가 가능합니다. 대출도 2-3천만 원 나오는 곳이죠? 그 당시에 방 4개에 욕실 2개까지 있는 곳입니다? 이 빌라가 있던 곳들이 다 아파트와 상가로 개발되었단 말이죠. 너무 빌라만 이야기했나요? 

 

 

 

 

 

 

그럼 과거 강남 아파트로 넘어가 봅시다. 신반포아파트 분양 광고입니다.

 

 

 

 

 

신반포아파트 분양 광고

 

 

 

 

 

자, 한강변의 신반포아파트 분양광고입니다. 1572세대를 분양하고 있고요. 신청금액은 단돈 2000만 원-4000만 원입니다. 물론 지금 돈으로 따지면 2-4억이 넘게 실감되는 돈이겠죠? 그렇다고 해도. 지금 최고가 60억에 육박하는 강남 반포아파트 가격을 생각하면 저 정도의 계약금은 너무나도 싸죠?

 

 

 

 

 

 

 

지금까지 이렇게 과거의 강남 부동산 광고, 가격들을 알아본 이유가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

물론 부동산의 조정장이든 하락장이든 각각의 과정에서 위의 강남 부동산들도 30%가까이 빠지기도 하고 더 빠지기도 했습니다. 영화라는 픽션이긴 하지만 국가부도의 날에 나오듯 과도한 레버리지를 사용하던 분들은 위기가 닥쳤을때  이런 좋은 입지의 부동산들을 울며 겨자먹기로 내놓을 수밖에 없었구요. 그 때 이 열매를 가져간 분들이 바로 미래에 준비가 되어 있고 현금비중이 있던 분들이란 말이죠. 그리고 강남부동산 가치에 대한 믿음이 있는 분들, 좋은 입지에 대한 이해가 있었던 분들입니다.

 

 

 

 

 

 

우리도 그런 사람이 될 수 있습니다. 주식쟁이 보보는 그렇게 믿고 있습니다.

 

 

 

 

 

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대구 부동산 하락장

 

 

 

 

 

 

그래서 본론입니다. 하락장시 매수할 부동산 리스트라고 적었지만 하락장 초입기에는 굉장히 보수적으로 접근하셔야 합니다. 아래의 리스트들은 서울 부동산에서 좋은 입지를 가진 곳들은 맞습니다만, 우린 바닥을 알 수 없습니다. 주식에 대입해보자면 곡소리 나고 반대매매 나가고 미분양 나고 경매에 물건이 늘어나고 매매 가격은 떨어질때부터 슬슬 진입을 준비하셔야한단 말이죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

그리고 매매가격은 떨어지는데 실제로 거주하는 수요 지표인 전세 가격은 하락하다가 더 이상 떨어지지 않고 하방을 지지하며 버티기 시작할 때 그때가 사실 가장 좋은 부동산 매수 타이밍입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산의 하락장은 보통 7-10년이 지속됩니다. 주식과는 상당히 다른 긴 호흡으로 사이클이 일어나는데요. 그 이유는 부동산이라고 하는 아파트 자산을 공급하는 시간이 적어도 3-5년이 걸리기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 보통 한 지역에 아파트 공급이 과하게 발생하면 투자자가 내어놓은 상품 (자가, 전세, 월세) 역시 많아지게 되겠죠?

 

2. 그래서 공급이 많아지면 실제로 그 지역에서 생활하는 실거주자들이 선택할 수 있는 옵션이 많아집니다.

 

3. 그래서 공급과잉 초반에는 매매 가격, 전세 가격 모두 하락합니다. (경쟁이 많으니깐요.)

 

4. 실거주자들이 사줘야 그 지역의 부동산 가격이 지지되는데 전세도 많기 때문에 굳이 매수에 대한 의지가 생기지 않습니다. 게다가 자산의 가격이 떨어지기 시작하면 더 떨어지지 않을까?라는 심리 때문에 관망하려는 심리가 강해집니다.

 

5. 그래도 그 지역에 꼭 살아야 하는 (일자리 등으로) 인구가 있기 때문에 점차 전세 가격은 안정되기 시작합니다. 이 때는 미분양이 빵빵 터지기 때문에 이미 만들어놓은 아파트 파는 것에 집중하며 건설사들은 공급을 멈춥니다.

 

6. 점차 그 지역의 공급이 줄어들겠죠? 점차 수요가 늘어나는데 공급이 줄어들면 가격은 하락 정점에서 다시 턴을 합니다.

 

7. 하지만 아파트는 빵이 아니기 때문에 (빵 현미) 미리 입허가를 받아놨어도 아파트 짓는데 3년이 걸립니다.  그동안 부동산의 상승장이 시작되죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

그니까 지금 대구 부동산이 조정지역에서 해제가 되었어도 부동산 매매가 계속 하락하는 이유는 결국 현재 대구 부동산 공급이 많기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

대구 부동산

 

 

 

 

 

 

잠깐 들린 대구 택시 안에서 얼마나 많은 아파트 공사현장을 봤는지 모르겠단말이죠. 조정지역 해제되었다고 KTX매진 표 이런 거 올리지 말고 현재 대구 지역에 얼마나 많은 공급 대기 물량이 쌓여있는지를 보셔야 합니다. 해당 글은 아래를 확인하시고요.

 

 

 

 

 

 

2022 대구 조정대상지역 해제 및 대구 부동산 미칠 영향 전망 총정리 (ft. 조정대상지역 확인방법)

2022 대구 조정대상지역 해제 및 대구 부동산 미칠 영향 전망 총정리 (ft. 조정대상지역 확인방법)

 

 

 

 

 

 

 

그래서 하락장의 초입에는 부동산 매수에 보수적으로 접근하셔야 하지만, 가끔 하락장 초입에 바로 덤벼들어도 될 때가 있습니다. 그것이 바로 IMF사태, 리먼사태와 같이 부동산 공급 수요와 상관없이 특정 사건 때문에 강한 위기가 왔을 때 그때는 초입에 과한 공포로 확확 빠질 때 가장 좋은 입지를 선점하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

하락장 매수할 아파트 리스트

 

 

 

 

 

 

 

 

우선 급작스러운 위기일 때는 누가 뭐래도 강남 부동산, 서울 부동산에 집중하는 것이 좋습니다. 홍춘옥 박사님이 방송에 나와서 경험한 얘기를 해주셨는데요. 2013-14년도쯤 깡통전세뿐 아니라 서울 쪽은 부동산이 거의 침체기를 넘어선 보릿고개 시기였단 말이죠. 

 

 

 

 

 

 

당시 강남 서초동 쪽 빌라를 보러 갔는데 집안에 들어가 보니 어른들은 없고 (일해야 하니) 중 고등학생 아이들이 집을 보여주는데 이미 집안에는 이삿짐이 다 꾸려져 있더랍니다. 더 이상 버틸 수 없으니 언제든 나갈 준비를 하고 있는 거죠. 당시 본인도 무서워서 강남 부동산 매수를 하지 못했지만 다시 생각해도 아깝다는 말을 덧붙였고요. 전문가도 그럴진데 그만큼 인간의 본성을 반하는 투자는 힘이 듭니다.

 

 

 

 

 

 

그래도 우린 해야죠. 그래야 돈을 법니다.

 

 

 

 

 

 

좋은 입지를 가진 부동산은 팔지 않고 꾸준히 사 모은다는 기초를 가지고 하락장일 때 서울 부동산 각 구별 눈여겨봐야 하는 입지가 좋은 지역 리스트를 알아봅시다.

 

 

 

 

 

 

서울 부동산 지역	아파트명, 재개발구역
강남구	압구정 현대, 대치동 우성, 선경, 미도아파트
서초구	반포 1차,2차,4차 주공아파트, 방배 5구역, 방배 13구역
용산구	한강맨션, 한남 3,5구역
송파구	잠실주공 5단지, 올림픽선수촌 훼밀리 아파트
영등포구	여의도 시범아파트
마포구	공덕1구역, 성산시영 아파트
성동구	옥수 하이츠, 성수 1,4구역, 행당 7구역
동작구	명수대 현대, 한강 현대, 흑석 9.11구역 노량진 1,3구역
강동구	삼익그린2차
양천구	목동주공단지, 신정 4구역
서대문구	북아현 2,3구역, 북가좌 5구역
광진구	극동 2차
종로구	경희궁 자이아파트, 사직 2구역
중구	신당 8구역, 남산타운
강서구	가양 강변 3,6단지, 등촌주공
동대문구	청량리 7구역, 이문 1,3구역
은평구	대조1구역, 갈현1구역, 불광5구역, DMC센트럴자이
구로구	신도림 이편한 아파트, 구로주공
금천구	남서울무지개, 남서울 럭키 아파트
관악구	봉천14구역, 신림 1구역
도봉구	창동주공19단지

 

 

 

 

 

 

보시면 아시겠지만 서울 각 지역에서 입지가 좋거나 입지가 좋아질 지역입니다. 물론 하락장에서 재개발구역은 사업이 취소되거나 멈추거나 P가 마이너스까지 가는 경우까지 생길 수 있습니다. 아주 매서운 주의가 필요하죠. 하지만, 이 위치는 앞으로도 사람들이 살면서 선호할만한 위치라면 좋은 세일 가격이 왔을 때 꼭 매수를 고민해 볼 필요가 있습니다. 혹시 모르니 이렇게 이번 블로그 글을 즐겨찾기로 가져가시면 되겠습니다. 주변에 링크 걸어주셔도 좋구요. (만약 이의가 있으시다면 이의 있으신 분 말씀이 다 옳습니다.)

 

 

 

 

 

 

 

쇼핑몰 입점 예정 부동산

 

 

 

 

 

주식쟁이 보보가 흥미롭게 보는 곳이 또 있는데요. 이것만 추가로 알려드리고 오늘의 글을 마무리하려고 합니다.

 

 

 

 

유통사 입점지역

 

 

 

 

 

 

많이들 모르고 계시지만 사실상 쇼핑몰과 같은 유통사들은 물건을 팔아서 돈을 버는 것은 2순위입니다. 실제 쇼핑몰 같은 유통사는 땅장사로 돈 버는 것이 1순위랍니다. 기업들은 돈 되는 곳에서 부동산을 사서 현금흐름을 만들고 싶어 하거든요.

 

 

 

 

 

 

그들이 선택하는 곳을 보면 입지가 좋아질 또는 땅 가치가 높은 지역에 대한 힌트를 얻을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

위의 유통사 입점 예정지역들은 꼭 한 번쯤 체크해보셨으면 좋겠어요. 스타필드 안성, 갤러리아 광교, 롯데 동탄, 롯데의왕 등의 경우 입점 후 주변지역의 인식이 어떻게 바뀌었는지 지역민이라면 강하게 느끼실 테고요. 위의 표에는 2030년까지 예정된 쇼핑몰 입점 예정 부동산 지역이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

결국 쇼핑몰 역시 구매력이 있는 개인들이 모여있는 곳을 선호하게 됩니다. 구매력이 있는 즉 돈을 잘 버는 지역의 부동산의 가치는 점점 더 올라갈 테고요. 압도적인 구매력이 있는 강남과 비교할 수는 없겠지만 지금은 비교적 저평가되었다고 볼 수도 있는 지역들이 위의 표에서 몇몇 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이렇게 시장은 늘 우리에게 힌트를 주고 기회를 주고 있다는 사실을 잊지 마시고 보보와 함께 꾸준히 공부해봅시다. 돈이 흐르는 곳, 돈 되는 정보를 주중 매일 글 하나씩 올리며 찾아뵙고 있으니 구독을 하시거나 즐겨찾기로 보보의 블로그를 자주 찾아주세요!

 

 

 

 

 

 

 

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 퇴직연금 DC형 etf 포트폴리오 추천 및 투자 매수 방법 TOP3

퇴직연금 DC형 etf 포트폴리오 추천 및 투자 매수 방법 TOP3

 

 

 

 

마지막으로 부동산은 아주 싸게 사거나! 투자금을 아주 적게 들거나! 이 2가지임을 꼭 기억해주시길!

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