롯데건설이야 뒤에 롯데케미칼 등 돈 잘 버는 형님들이 유상 증자해서 도와준다고 쳐도 중소형 건설사들, 그리고 여기에 PF대출을 해준 중소형 증권사들은 지금 오도 가도 못하는 상황이라는 것이 증권사 직원 입에서도 나오고 논리적으로 생각해봐도 충분히 있을법합니다.
목차
1. 롯데건설 유상증자
2. 부동산 PF 뜻
3. 레고랜드 사태
4. 태영건설 부도설
롯데건설 유상증자
주식쟁이 보보에게도 건설주가 하나있습니다. (뭔지는 비밀! 허허) 비중이 크지는 않지만, 아주 나락으로 가버린 너란 건설주. 사실 윤석열 정부가 들어서기 전부터 누가 당선되든 건설 공급정책을 펴겠구나라는 생각에 건설주 1+ 건자재 관련주 1개를 담았거든요.
하지만, 인플레이션으로 촉발된 1년에 0%에서 3%로 올라버린 금리에 PF가 그대로 직격탄을 맞을지는 사실 생각하지 못했습니다. 사실 비중이 크지 않아서 그냥 내버려둔 것도 있긴 한데, 하.. 역시 N연차 주식쟁이에게도 주식은 늘 빡셈니다.
롯데건설이 2000억에 이은 5천억 유상증자를 한다는 공시 뒤에 도는 찌라시내용에 롯데건설 부도설, 태영건설 부도설, 다올증권 부도설, 한양증권 부도설이 돌고 있단말이죠. 평소라면 이런 찌라시 내용을 보고 '다들 걱정도 많으셩!' 하고 넘겼다면 지금은 조금 걱정이 됩니다.
롯데건설이야 뒤에 롯데케미칼등 돈 잘 버는 형님들이 유상 증자해서 도와준다고 쳐도 중소형 건설사들, 그리고 여기에 PF대출을 해준 중소형 증권사들은 지금 자금줄이 꽉막혀서 오도 가도 못하는 상황이라는 것이 증권사 직원 입에서도 나오고 논리적으로 생각해봐도 충분히 있을법합니다.
최악의 금융위기였던 2008년도 모기지론에서 시작된 리먼브라더스 파산 역시 유동성이 무너지기 시작하자 약한 고리부터 무너지다가 결국 대형 금융사인 리먼브라더스까지 때려눕히고 최악의 금융한파를 가져왔단말이죠.
만에 하나! 한국판 리먼사태가 생긴다면 그 시작이 부동산 PF일수도 있겠다는 생각이 들어서 오늘은 도대체 부동산 PF라는 것이 무엇인지 얘가 지금 왜 약한 고리가 되어서 나름 탄탄하다고 소문난 롯데건설, 태영건설 부도설까지 나오는 것인지 쉽게 알아보자고요.
부동산 PF 뜻
부동산 PF란 어렵지 않습니다. 한마디로 건설사들이 땅 사서 아파트 지을 때 자기돈으로 짓는 것이 아니라 전부다 돈을 빌려서 짓거든요. 아파트나 건물을 짓는데 빌려주는 돈이 부동산 PF라고 생각하시면 됩니다. 누구한테 돈을 빌린다? 은행, 저축은행, 캐피탈 등등 제1,2금융권이쥬!
주식쟁이 보보가 늘 말씀드리지만 금융용어는 그럴듯하게 만들어놔서 그렇지 알고 보면 한 개도 어렵지 않음.무조건 내 언어로 만들어놔야 식견을 넓히는데 도움이 되쥬!
애니웨이, 부동산 PF의 도식은 아래를 참고하시고요.
위의 부동산 PF를 조금 더 쉽게 설명드리자면, 부동산 개발을 할 때 빌리는 돈은 크게 2가지로 나뉩니다.
1. 브릿지론
2. 부동산 본 PF
브릿지론은 땅을 살 때 필요한 자금을 대출해주는 돈인데요. 여기에 참여하는 애들은 주로 제2금융권.
아무래도 건물이 올라가기 전인 불확실한 상황이기 때문에 1 금융권보다는 2 금융 권애들 즉, 캐피털, 저축은행, 농협, 신협, 증권사에서 뛰어드는데요. 그만큼 높은 금리로 건설사에게 빌려줬단 말이죠.
이걸로 금융사들이 돈을 거의 쓸어 담았습니다. 사실상 지금까지 부동산 PF는 불패였음.
이유는 지금까지는 아파트, 건물 가격은 계속 올랐고 토지만 확보해서 건물만 지으면 다 잘 분양되는 상황이었단 말이죠. 그럼 제2금융권에서는 뭔 돈으로 토지 살 돈을 빌려주는가? 바로 캐피탈채, 유동화 전단채 즉 채권을 막 발행해서 돈을 끌어와서 빌려줬습니다. 기본적으로 증권사들은 신용등급이 높기 때문에 아주 좋은 가격으로 유동화증권을 발행해서 시행사에 빌려준 (금리 비싼 브릿지론 - 금리 아주 싼 유동화증권)=차익으로 아주 10%씩 수익을 먹으며 성과급 돈잔치를 해왔습니다.
예를 들어드리자면, 금리를 올리기 직전 2021년만 해도 BBB급 채권을 2%대에 발행해서 돈을 가져와서 부동산 PF로 7-9%의 금리로 빌려줬단말입니다.(실질금리는 12%가 됨) 그럼 그 차익은 그대로! 증권사, 은행들이 먹었는데 2022년 초부터 분위기가 급 반전됩니다.
금리가 올라가면서 채권시장에 피바람이 불기 시작했습니다. 모든 채권은 만기가 있는데 브릿지론이 상환이 안 되기 시작한 것! 그럼 제2금융권에서는 다른 기업대출등을 막 상환을 받아서 어떻게 해보려고하는데 과거 찍어놨던 채권들의 만기가 계속 돌아오고 차환이 잘 안되기 시작합니다.
이렇게 아주 간당간당하던 차에! 일어나버린 레고랜드 사태!
레고랜드 사태로 사람들의 신뢰가 깨지기 시작한 것이 진짜 문제라는 사실!
레고랜드 사태
레고랜드가 왜 문제인가? 레고랜드를 지을 때도 돈을 빌렸습니다. 당연히! 부동산 PF로 지었단 말이죠. (위의 설명을 보고 나니 부동산 PF 전혀 어렵지 않쥬?) 돈을 조달하기 위해서 강원도 지자체에서 보증하는 PF론이 빵꾸가 나버린 것이 바로 레고랜드 사태입니다.
부동산 PF, 브릿지론으로 건설사에 빌려줄 현금은 보통 전자단기사채 즉, 만기 3개월인 ABSTB을 이용해왔는데요. 왜 3개월짜리를? 싸니까유! 금리가 2-3%대로 싸니까! 레고랜드를 지을 때 사용한 부동산 PF도 이 ABSTB를 이용했고 지금까지는 투자자들이 증권사 신용을 믿고 투자를 해줘서 큰 문제가 없었죠.
그런데 이제 금리가 너무 올라버렸고, 강원도 지자체가 상환해야 하는 9월 29일 강원도는 상환을 거부합니다.
사실상 상환을 할 수가 없는 상황이 돼버린 거죠. SPC파산선언해버립니다. (감당안되면서 일벌렸다고 강원도 지자체장이 가루가 되도록 까이고 있죠.)
금융은 신뢰가 바탕인데, 국고채에 버금가는 지자체 부동산 PF론 즉 지방채가 빵꾸가 나니, 다른 지자체가 발행한 PF론들도 다 외면 받기 시작합니다. 국가가 보증하는 PF론도 빵꾸가 나는데? 증권사가 보증하는 부동산 PF도 믿을 수 없어진 시장 참여자들! 증권사들은 어쩔 수 없이 자기 현금으로 ABSTB를 매입하기 시작합니다.
즉, 지금부터는 증권사에게 돈벌어다주던 캐시카우였던 부동산 PF가 칼로 돌아온 상황.
우리 주식쟁이들이 유심히 들여다봐야 하는 것은 이런 부동산 PF를 많이 하고 있는 증권사들이겠죠?
리스크를 방어 해야하니께유.
인베스트조선 출처에서 나온 부동산 PF임계 수치를 정리한 증권사별 노출도입니다.
내가 가지고 있는 자기 자본 대비 부동산 PF 노출이 높은 증권사가 바로 '메리츠, 현대차, 다올'입니다.
브릿지론을 많이 하고 있는 증권사는 BNK, 이베스트, 하이 증권사이니 굉장히 유의할 필요가 있겠죠?
증권사만 지금 수렁이냐? 아니죠 시행사인 건설사들도 지금 다급합니다.
갚을 돈이 없는데유. 그래서 건설사들 부도설이 나오고 있는 거죠.
태영건설 부도설
지금 부동산 PF 우발채무가 걸려있는 건설사들입니다.
위에서 보시다시피 PF 우발채무가 가장 높은 건설사 1위가 롯데건설 2위가 태영건설 3위 HDC현대산업개발 4위 현대건설 5위 지에스건설 6위 대우건설 순입니다.
지금 부도설 찌라시가 나오는 회사는 롯데건설, 태영건설, 한양증권, 다올 증권인데요.
위의 PF 채무가 높은 순이라는 것을 알 수 있죠? 현재 롯데캐피털을 기업어음이 소화가 안 되는 상황인데요. 이것은 롯데건설에 빌려준 부동산 PF가 꽉 막혔기 때문. 그래서 돈 잘 버는 형님 롯데케미칼 형님이 유상증자로 2천억 쏘고, 또 5천억을 쏘고 있는 상황입니다. 롯데건설은 형님들에게 기대에서 어떻게든 버텨보겠는것인데, 태영건설은 롯데건설과는 달리 이렇게 돈 잘버는 형님이 없으니 부도설이 더 신빙성을 받고 있는 상황이고요.
현재 금융계 자금 시장은 정말 얼어붙어있습니다.
개인적으로 4분기 실적이 나오고 등급이 뚝뚝 떨어지면 위기는 절정으로 오를 것으로 보고 있는데요.
그때까지는 건설주 사지 마세요. 바닥 아닙니다.
결국 몇몇 중소형 건설사들 나가떨어져서 이자 못 갚겠다 그냥 파산 선언하고, 부동산 사업장들은 문을 닫고 조달 금리는 비싸서 웬만큼 사업성이 높아도 사업시행이 안돼서 정부에서 개입되기 시작하면, 규제를 풀어주기 시작하면 그때 보셔도 된다는 말씀.
결국 급격한 금리인상은 가장 약한 고리인 부동산 PF부터 때리기 시작했는데요.
과거에도 부동산 PF로 전국이 난리 난 적이 있었죠.
자산유동화가 깨지면서 생긴 것이 리먼사태라면 부동산 PF 유동화로 일어난 저축은행사건!
2001년 무려 10만 명의 피해자를 양산한 31개 저축은행 36조 파산 사태, 당시 부동산 PF 연체율이 20%에 달했고 저축은행에 돈을 넣어 뒀던 일반시민들을 벼랑으로 내몰았던 사태가 바로 저축은행 사태입니다.
당시에 정부에서 결국 공적자금 21조를 들이부었지만 이후 부동산 시장은 아시다시피 hell이었습니다.
저는 지금 요런 사태가 무섭다는 사실.
다들 저축은행, 신협 등이 안전하다고 생각해서 금리 많이 주는 곳에 돈을 몰아넣으시는 경향이 있는데 위와 같은 역사를 알면,, 그러시면 안 되는 거죠. 차라리 캐피털회사들이 더 건전할 수 있다는 사실; 이 무섭습니다.
그래서 보보의 블로그 구독자님들은 중소형 건설주들은 쳐다보지도 마시고, 리츠주, 증권주들도 피하셔야 합니다.
물론 아직 부동산 PF 연체율이 9% 이하라고는 하나, 금리인상의 상한선이 정해지지 않은 지금, 금융이 시장의 신뢰를 잃고 있다. 리먼사태를 돌이켜보면 이럴 때 꼭 문제가 발생하기 때문! 태영건설은 SBS, 에코 비트, 블루원리조트 등 다양한 자산이 있는 건설사이지만 당장 돌아올 채무를 갚지 못하면 디폴트 선언을 할 수도 있습니다. 어떻게든 돈줄을 구해야겠죠. 부도까지는 가지 않겠지만 리스크 관리는 하자고요.
카카오 화재로 티스토리 블로그도 제대로 작동하지 않으면서 이번 주는 글을 쓸 수가 없었는데, 주식쟁이 보보는 손이 근질근질해서 견디기 힘들었어유! 아,, 요건 알려드리고 싶은데! 이건 꼭 아셔야 하는데 이런 내용들이 많았다규요. 힘든 장이지만 이런 장을 잘 버티면 진성 주식쟁이로! 스킬 업그레이드하실 수 있으니!
주식쟁이 보보와 함께 꾸준히 달립시다!
이것도 보고 가셔요.
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