2022년 부동산 시장 전망 이상우 님은 양극화의 심화로 보고 있으며 신성철 님은 공급이 더 늘어나지 않는 한 종부세 등의 비용 상승은 월세 가격 상승의 결과로 나타날 것이라고 보고 있다.
목차
1. 2022년 부동산
2. 이상우 부동산 전망
3. 2022년 이상우 부동산 전망
4. 신성철 부동산
2022년 부동산
많은 분들이 그렇겠지만, 저도 궁금합니다.
내년 2022년 부동산 오를까, 내릴까?
투자 구력이 부족할 때는 최대한 오랜 시간 이 부동산 시장에서 버틴 분들의 이야기를 들어봅니다.
상승장, 하락장 다 겪어본 분들의 얘기를 들어보는 거죠.
그리고 나의 통찰력으로 종합해서 나만의 투자 플랜을 짜보는 시간을 가집니다.
모든 투자 판단은 자신의 몫이니깐요?
그래서 오늘은 투자 구력 있는 부동산 전문가들의 예상을 모아서 설명을 드리려고 해요.
보보가 찾아서 보는 부동산 전문가들은 구만수, 아기곰, 김준영, 신성철, 부룡, 오윤섭, 박병찬, 이상우 님들이 있습니다.
신성철 님의 사이클은 특히 꼭 이해를 해야 해서 다른 글로 설명을 드릴께요.
오늘은 2022년 대한민국 재테크 박람회에서 발표한 이상우 님의 2022년 부동산 전망을 요약해보고, 신성철 님의 종부세가 월세 상승으로 연결되는지에 대한 견해도 알아보기로 해요.
이상우 부동산 전망
이상우 님은 서울대 조선과 출신으로 원래 건설, 조선 쪽 애널리스트로 활동하다가
인베이드 투자회사의 대표로 독립해서 부동산 전망, 분석을 하는 월간 집 등을 발매하고 있습니다.
이상우 님은 갓 상우라고 부리는데요.
그 이유는 2018년 부동산 전망에서 다른 부동산 전문가와 달리 서울 집값이 12% 상승할 것이라고 예상을 했는데요. 당시 많은 언론과 전문가들에게 조롱을 당했습니다.
하지만 그 많은 전문가 말을 비웃기라도 하듯이 2018년 서울 부동산은 그의 예상대로 10년 만에 역대 최대 상승을 했습니다.
에이, 한번 우연히 맞았겠지 하고 넘어간 분도 있습니다.
그럼 2019년 부동산 전망은 어땠을까요?
2019년 4월 당시 문정부의 규제의 압박과 헬리오시티의 대거 입주로 이제 서울 부동산은 꺾인다는 평이 대다수였는데요.
2019년 4월 이상우의 부동산 전망 기사를 보면 서울 안에는 대기수요와 유동성이 넘치기 때문에 오히려 집값 반등의 신호가 보인다고, 지금 집을 사라는 내용이 나옵니다.
https://www.hankyung.com/realestate/article/201911184599e
[집코노미] 집값 상승반전 또 맞힌 이상우 "내년은 ○○"
[집코노미] 집값 상승반전 또 맞힌 이상우 "내년은 ○○", 이상우 익스포넨셜 대표의 내년 전망은… 다음달 4일 건설회관서 '집코노미 콘서트'
www.hankyung.com
2019년 부동산 결과는?
많이들 아시겠지만 역대 최장기간 상승을 보였습니다.
2020년 부동산 전망은? 이상우 오른다->서울 부동산 8.4% 오름.
2021년은? 이상우 서울 부동산 9.9% 상승 -> 폭등.
이렇게 2018년부터 최근까지 꾸준히 부동산의 역대급상승을 맞춰온 이상우 님이 2022년 대한민국 재테크 박람회에서 2022년 부동산에 대해서는 어떻게 전망했을지 한번 알아봅시다.
2022년 이상우 부동산 전망
1. 내년도 인플레이션이다.
물가가 오르는 속도를 투자로 따라가지 못하면 가만히 있는데도 내 자산은 쪼그라드는 상황이 생긴다.
2. 작년부터 부동산에 성수기, 비수기가 없어지고 있다. KB부동산 월간 계절성이 없어지는 추세이다.
3. 2022년까지는 서울 내 입주가 거의 없다. (공급 적다.)
방배 5구역 토양오염, 둔촌주공 분양지 연등으로 분양도 계속 지연되고 있다. (공급 더 부족)
4. 지금까지 역대급 유동성장으로 코인, 주식으로 돈 번 젊은 세대가 많아졌다.서울시내 연봉 1억 이상이 2배 이상 늘었다.
5. 대출 규제를 하고 있지만 5억 이하는 디딤돌 대출, 6억 이하는 DSR 40%, LTV 40%, 9억 이하는 LTV 40%, 15억 이하는 LTV <20% 대출은 꾸준히 나오고 있다.
6. 선거는 많아지고(개발호재 공약, 대선주자 주택공급 공약) 동시에 세금도 많아진다.
결론: 양극화가 심해질 것이다.
2022년 부동산은 파는 것이 큰 문제가 된다.
지금까지는 영끌하는 매수층의 대부분은 살만큼 샀고
지금부터는 이걸 받아줄 매수층이 있는지는 고민해봐야 한다.
그에 비해 강남의 대형은 평당가로 나누어 보면 생각보다 비싸지가 않다.예를 들어 래미안 퍼스티지 91평 72.9억은 평당 9천이고 반포자이 80평은 53억으로 평당 6천6백 밖에 하지 않아서 실제 강남 평단기 1억 이하이다.
이미 돈 많은 분들은 움직이고 있고 이 정도 국민소득이 높은 상태에서 살고 싶어 하는 아파트의 수준은 올라가고 있다. 정부가 원하는 대로 1가구 1 주택 논리를 적용하면 모두 상급지로 이동할 수밖에 없어진다.
지금 정부는 공급 확대한답시고 대형 오피스텔 등만 허가하고 있고 2022년에도 아파트 공급은 없다.
공급은 없고 좋은 아파트 살고자 하는 수요는 올라가고 정부는 세금 걷을 생각에 안달이다.
2022년 전망 좋은 입지의 부동산은 더욱더 오른다.
서울 내 아파트의 몸값은 더 비싸진다.
신성철 부동산
종부세의 과중이 월세 상승으로 연결되는가?
신성철 두 가지로 나누어서 생각해보면 됩니다.
-수요자가 우세한 시장: 만약 가게에서 원가나 세금 등의 상승으로 나가는 비용이 증가했다고 칩시다.
그렇다고 가게 주인은 바로 물건 가격을 올려서 가격전가를 할 수 있을까요?
이것은 마음대로 할 수 없죠. 소비자가 그 가격을 받아줄 때 물건가격을 올릴 수 있습니다.
만약 이런 물건을 파는 가게가 나 말고 많다면 소비자는 가격 인상을 받아주지 않고 다른 가게를 가게 되겠죠. 이렇게 공급이 많은 시장에서는 내 마음대로 가격전가를 할 수 없습니다.
-공급자가 우세한 시장: 반대로 이 물건을 파는 곳 보다 살려고 하는 사람들이 많은 즉 수요가 많은 상태는 어떻게 될까요?
소비자가 이렇게 가격 전가된 물건을 받아들이고 싶지 않지만, 물건을 파는 곳이 많이 없으면 반강제적으로 받아들일 수밖에 없습니다. 어차피 다른 곳에 가도 물건 가격은 올라있을 거거든요.
즉 종부세라는 비용 증가가 공급이 충분한 시장에서는 가격 인상을 만들어내지 못하고 공급의 감소로 이어집니다.
그리고 공급의 감소는 미래에 공급자 우세 시장을 만들어냅니다.
공급이 충분한 곳은 당장 가격 인상이 되지 않더라도 장기적으로 보면 가격 인상으로 연결되는데 대략 2년의 시간이 걸릴 것입니다.
결론: 종부세가 오를 때 월세로 가격이 전가되는 시간은 수요자, 공급자 우세 시장에 따라 다르지만 공급자 우위에서는 길면 2년까지로 생각하면 됩니다.
현 정부 경제부총리가 이전에 보유세 인상으로 부동산 가격 컨트롤이 안된다고 말했는데요.
그 말은 사실입니다.
종부세는 결국 월세라는 가격전가로 충족해버리게 되는 것이죠.
많은 부동산 전문가들이 보는 2022년 부동산 전망에서 교집합이 되는 부분이 많습니다.
그중 하나는 절대적인 공급의 부족과 대선의 불확실성이죠.
서울시내 아파트 가격이 2021년까지 너무 많이 올랐으니 2022년에는 떨어질 것 같다고 생각하는 분들도 분명 많이 있으실 거예요.
그런데 우리가 이해해야 하는 것은 부동산 시장의 특수성인데요.
의식주 중 하나인 '주'인 부동산은 자연인이 아닌 이상은 어떻게든 하나는 꼭 필요합니다.
비싸다고 해서 안 살 수는 없는 물건이죠.
공급이 충분히 넘쳐야지 그때 제대로 된 가격 하락 조정이 나옵니다.
공급은 되지 않고 양도세, 종부세 등을 인상해서는 월세 전환 같은 가격 전가로 이어질 뿐입니다.
오히려 우리가 주의 깊게 봐야 하는 것은 정부에서 양도세, 종부세를 완화한다는 이야기가 나올 때입니다.
그때 부동산 가격의 가벼운 조정이 올 수가 있습니다.
이 와중에 우린 어떤 전략을 짜야하는지 계속되는 글로 안내해드릴게요!
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