김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률)

싱글맘 김나영이 99억에 매수한 강남 건물 위치는 신논현역 후면의 어퍼앤언더라는 카페이다. 김나영 건물이 투자로 빵점인 이유는 토지가 제1종 전용 주거지역으로 용적률이 100% 이하로 엑시트를 위해 건물을 증축하거나 신축하거나 리모델링할 수 없기 때문이다.

 

목차

1. 김나영 강남 건물주
2. 김나영 건물 위치
3. 1종 주거지역 건폐율
4. 건폐율 뜻
5. 용적률 뜻
6. 김나영 투자 실패
7. 김나영 수입

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김나영 강남 건물주

 

 

 

오늘은 즐거운 금요일, 금요일에는 다양한 돈되는 이야기를 들고 오겠다고 약속한 보보쥬?

구독자님들은 아시겠지만 기본은 주식쟁이, 부동산, 사업까지 돈이 흐르는 곳에는 젠부 관심이 있고 분석하고 투자하는 보보랍니다. 공부하고, 투자하면서 깨달은 좋은 정보를 주중 매일 나누고 있는데요. 오늘도 재미있게 시작해 보입시다!

 

 

 

 

 

구독자님들은! 연예면 포함 다양한 신문기사를 보면서 어떤 생각을 하시나요? 

예를 들면 아래와 같은 기사를 보시면요?

 

 

 

 

 

김나영 강남 건물주

 

 

 

 

와, 김나영 싱글맘이라더니 돈 많이 벌었구나! 와, 강남 건물주라니, 99억이면 얼마야?

.... 끗.... (스윽 스윽,,, 다음 기사 넘기는 중)

 

 

 

 

 

아마도 99%의 대중 대부분은 요 정도로 생각하고 다른 기사로 넘어가실 텐데, 보보 블로그의 구독자들은 투자자이시니까 같은 기사를 보더라도 조금 다르게 생각해보자고요. 투자 아이디어를 어떻게 얻냐고 어떤 기자가 질문을 하자 워런 버핏이 한 말이 있죠. 

 

 

 

남들과 똑같은 신문기사를 보고 똑같은 책을 봅니다.
하지만 같은 기사, 책을 보지만 그들 대부분은 내가 보는 것을  보지 못하더군요.

 

 

 

 

 

 

훌륭한 투자자는 같은 기사를 보더라도 투자와 연결해보는 연습을 하듯이 우리 뇌의 회로에도 이런 투자자 프로토콜을 꾸준히 넣는 연습을 해야 합니다. 어렵지 않죠, 늘 말씀드리듯이 보보의 블로그를 통해 한 주식쟁이가 어떻게 세상을 보는지 논리를 배워가시면서 습득하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

다시, 싱글맘 김나영이 99억짜리 강남 건물주가 된 기사로 돌아와서 이것을 본 다음
주식쟁이 보보가 한 행동은 무엇일까요?

 

 

 

 

 

 

이전에 글을 적어드린 적이 있는데요. 먼저 김나영의 강남 건물 주소를 네이버에서 찾아서 지적도를 열어봅니다. 그리고 자세한 정보를 얻기 위해서 '토지 이음' 이라는 국가 사이트로 들어가보는거죠. 토지이음 이용법외에도 부동산 투자 때 유용한 사이트에 대한 글은 아래에 있으니 여러분도 꼭 읽어보셔요. 이것만 알아도 여러분의 건물투자가 바로 시작되는 거임.

 

 

 

 

부동산 투자 및 시세 꼭 알아두면 유용한 사이트 모음 TOP10

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이렇게 쭉쭉 살펴보고 나서 딱 5분 만에 든 생각은 아래와 같습니다.

 

 

 

 

어허, 암만 봐도 김나영이 이 99억 가격에 강남 건물산 건 굉장한 실수 같은데? 

 

 

 

 

연예인 걱정은 하는 것이 아니지만, 단순히 김나영의 강남 건물 투자에 대해서 분석해보는 시간을 가져봅시다. 당연히 쉽게 설명드리니 걱정 말고 고고!

 

 

 

 

김나영 건물 위치

 

 

 

 

먼저 김나영 건물 입지분석부터 해보자고요. 김나영이 강남에서 산 건물의 위치부터 네이버에서 찾아봅니다.

 

 

 

김나영 건물위치

 

 

김나영이 99억에 매수한 강남의 건물 위치는 입지면에서는 굉장히 좋습니다. 양쪽에 언덕길이 만나는 지점에 있는 2면 건물이고 바로 신논현역 뒤쪽에 있는 신논현역 카페거리 중심에 위치하고 있기 때문이죠. 

 

 

 

 

김나영이 99억에 매수한 강남 건물은 지하 1층 지상 2층짜리인데 위에서 보시다시피 양쪽이 가파른 언덕인 관계로 지하 1층을 지상 1층으로 사용하면서 총 3층짜리 건물로 보입니다. 현재 '어퍼앤언더' 라는 카페가 전층을 임차하고 있습니다. 이전에 설명드린 적이 있지만 현재 건물의 가치를 산정할 때는 임차인이 내는 월세로 추정계산을 합니다. 찾아보니 김나영의 강남 건물 임차인은 한 달에 2900만 원의 월세를 내고 있더군요.

 

 

 

 

자, 그럼 수익률 평가법을 이용해서 건물 수익률을 계산해보자고요.

 

 

 

 

건물 수익률 계산

 

투자수익 (월 임대료 x12)/ 투자원금 (매매금액-보증금)

=( 2416x12) / (99억-2억 5천) = 3%

 

 

 

 

 

김나영이 매수한 강남 건물은 무려 3%대의 수익률이 나오는 거죠. 이거 어마어마한 겁니다. 보통 강남 수익률은 2%대거든요. 아마 이걸로 부동산 업자가 김나영 씨를 꼬셨을 가능성이 높습니다. 참고로 강남 수익률이 이렇게 낮은 이유는 해가 지나면 강남 건물 가격은 기하급수적으로 올라가기 때문에 10년간 임대차 보호법에 묶여있는 임대료를 나눠보면 수익률이 낮게 나올 수밖에 없습니다.

 

 

 

 

 

주식으로 설명하자면 강남 건물은 새끈한 성장주인 거죠. 성장주들은 배당 잘 안주쟈네요. 주가 상승을 노리고 사람들이 매수하지 배당받겠다고 성장주 매수하는 사람은 없습니다.

 

 

 

 

오호! 신논현역 바로 뒤쪽인 강남인 데다가 건물 위치 좋고, 지하 1층도 지상 1층처럼 쓸 수 있고, 임차인이 빵빵하게 월세 내고 있고, 게다가 수익률이 3%가 넘는다고?? 김나영 씨 지금 매수하지 않으면 다신 기회가 오지 않을 거예요!라는 업자들의 꼬드김에 아마 김나영 씨가 '오케이 콜! 갑시다!' 매수하지 않았을까 생각하는데요.

 

 

 

 

그런데 말이죠. 개인적으로 김나영 씨의 강남 건물 매수 투자는 실패에 가깝다고 보고 있습니다. 그 이유에 대한 것은 아래에서 알아봅시다. (이 모든 것이 우리가 건물주로 가는 길에 꼭 알아야 하는 것이쥬!!)

 

 

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1종 주거지역 건폐율

 

 

보보는 걷다가 관심이 생기는 건물이 보이면 바로 네이버 지도를 열어봅니다. 그리고 첫 번째 확인하는 것이 이 건물이 세워진 곳의 토지용도를 확인합니다.

 

 

 

아, 벌써 어렵나요? 전혀 그렇지 않습니다. 아주 간략하게 말씀드릴게요. 우리나라 토지는 모두 나라에서 정해진 용도라는 것이 있습니다. 난개발을 막기 위해서 도시계획으로 이쪽은 주거지역, 이쪽은 상업지역 주거지역에는 건물 높이 이 정도까지 이런 업종은 못 들어옴! 상업지역에는 건물을 몇 층까지 올릴 수 있다라고 정해 놓은 건데요.

 

 

 

 

이렇게 토지의 쓰임에 따라 우리가 지을 수 있는 건물의 가치가 달라지기 때문에 요거는 꼭 알고 계셔야 합니다. 그래서 정말 쉽게 설명을 드릴게요.

 

 

 

건폐율 뜻

 

건폐율

 

 

 

건폐율은 토지 크기에 대비해서 건물의 면적을 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정해놓은 수치인데요. 만약 건폐율이 없다면 사람들은 토지에 꽉 차게 건물을 짓고 싶겠죠? 그러다 보면 도시의 경관과 사람들의 삶의 질이 깨어집니다. 채광 통풍을 위해서 공터를 확보하기 위해서 건폐율에 제한을 준다고 생각하시면 됩니다. 그럼 용적률은 또 뭐여?

 

 

 

용적률 뜻

 

 

용적률은 건물 전체 면적을 땅 넓이로 나눈 것으로 한마디로 건폐율 x 건물 층수입니다. 용적률이 높을수록 땅 대비 위로 높게 올릴 수 있다는 뜻이고 용적률이 낮으면 층수를 올릴수 없기 때문에 건물 가치가 떨어진다고 이해하시면 되죠. 즉, 건폐율, 용적률은 아래의 그림과 같습니다.

 

 

 

건폐율 용적률

 

 

 

 

이제 건폐율 용적률에 대한 이해가 뽝 가시죠. 그런데 나라에서 정해놓은 토지의 쓰임 1종이냐 2종이냐 전용 주거지역이냐 일반주거지역이냐 준주거지역이냐 상업지역이냐에 따라서 위의 건폐율 용적률이 차이가 확 납니다.  건물을 높게 올릴 수 있을수록 즉 용적률이 높을수록 건물과 땅의 가치가 확 올라간 단말이죠.

 

 

 

그니까 건물을 보면 그 토지의 쓰임을 봐야 하고 그것은 위에서 말씀드린 '토지 이음'에 아주 자세히 나와있습니다. 꼭 한번 읽어보셔요.

 

 

 

그럼 김나영이 강남에 산 건물의 토지는 2종일까요? 1종일까요? 상업지역일까요? 주거지역일까요?
여기에 따라서 엑시트 전략이 달라질 테니까요. 

 

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김나영 투자 실패

 

김나영 씨가 산 강남 건물의 토지용도는 바로바로,, 제1종 전용 주거지역입니다. 두둥..

 

 

 

 

와,대박입니다. 과연 김나영 씨가 이걸 알고 샀을까?라는 의문이 듭니다. 토지 이음에서 찾아보면 이렇게 바로 나오는데 말이죠.

 

 

 

토지이음 찾기

 

 

 

위에서 보시다시피 바로 길건너 2종 일반주거지역에 맞닿은 1종 전용 주거지역이 바로 김나영 건물 토지지구입니다. 왜 1종 전용주거지역이 매수로는 최악이냐 아래의 용적률 표를 보면 알 수 있습니다.

 

 

용적률 표

 

 

위에서 보시다시피 1종 전용 주거지역의 용적률은 50-100으로 최대로 지어봐야 지상 2층짜리 건물입니다. 바로 옆에 있는 2종 일반주거지역의 경우 용적률이 150-250이죠? 거의 2배 차이라서 층수도 2배로 지을 수 있어서 더 많은 임차인을 받을 수 있겠죠?

 

 

 

 

건물을 평생 가지고 있을 것이 아니라면 모든 건물 투자에는 가치를 올려서 파는 엑시트 전략이 필요하죠.

 

 

 

 

1. 건물 엑시트 전략에는 건물을 신축하거나 증축하거나 리모델링하거나 요런 방법이 있는데 김나영의 강남 건물은 1종 전용 주거지역으로 이미  건폐율 43% 용적률 76%로 최대로 쓰고 있는 상황이라 뭔가 더 건물의 가치를 올릴만한 것이 없음. 

 

 

 

2. 게다가 99억이라면 평당 1억 8천만 원인데 이것은 이미 바로 옆 2종 일반주거지역과 거의 비슷한 가격대임. 만약 김나영이 자기 건물이 종 상향될 것을 노리고 샀다고 해도 이미 주변 2종과 비슷한 가격대라서 종상향을 고려해도 싸게 산 것이 아님.

 

 

 

3. 임차인이 현재 2900만 원이라는 고가 월세를 내고 있지만 만약 이 임차인이 빠지게 되면 그만큼 돈을 낼 임차인을 구할 수가 있는가? 즉 공실에 대한 위험. 물론 주변 평단가가 50-90만 원이라서 2500만 원까지 월세를 받을 수 있다고 부동산업자들이 입을 털었겠지만, 그것은 그들의 주장이 쥬.

 

 

 

 

4. 금리가 오르고 있다. 지금 김나영은 99억 중 47억 가량을 대출을 받았는데 무작위로 오르는 금리에 매달 몇 천씩 이자를 고려해도 나중에 그 이상으로 이 건물에서 차익을 내고 나올 수 있는가? 종 상향이 되지 않는 한 힘들다고 보는데요.

 

 

 

투자실수

 

 

 

 

그래서 지금까지 내용을 봤을 때 김나영 건물 투자는 상당히 실패에 가깝다고 보고 있는데요. 아주 간단한 연예기사를 보면서 우리 구독자님들 많은 것을 알게 되셨죠? 허허 투자자 보보는 우리 구독자님들의 경제 지식이 확대되는 것이 젤루 기쁩니다.

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김나영 수입

 

 

 

 

그래도 김나영의 강남 건물은 어떻게든 끌고 갈 수 있습니다. 왜냐하면 김나영 씨가 돈을 잘 버는 연예인이기 때문이죠. 현금흐름이 빠방 하니까요.

 

 

 

김나영 수입

 

 

 

유튜브로 돈 잘 번 연예인 3위에 등극할 정도로 김나영 씨 수입은 좋습니다. 그리고 특유의 패션감각을 이용해서 인스타 물건 판매, 광고, 홈쇼핑, 유튜브 광고 수익은 아마 일반인들의 상상을 뛰어넘을 정도겠죠. 현금흐름이 빠방 하기 때문에 저렇게 너무 비싼 가격에 강남 건물을 사도 잘 먹고 잘 사실 수 있을 거라고 생각하는데요. 

 

 

 

 

단순히 투자로 보면 실수에 가깝고, 일반인이 위와 같이 투자했다면 거의 재앙 수준이지만, 그녀는 연예인이기 때문에 우리가 더 걱정해 줄 이유는 없습니다. 다만 우리는 이런 김나영 강남 건물 투자 실패에서부터 한 두 개씩 배워나가면 됩니다.

 

 

 

 

 

다시 싹 정리를 하자면, 여러분이 연예기사를 보실 때 유우 명한 잘되는 카페를 가시면 뭐부터 하셔야 한다?

 

 

 

 

1. 네이버 지도를 열어서 주소를 찍는다.

2. 네이버 지도에서 지적도를 눌러서 토지의 용도를 확인한다.

3. 토지 이음에 주소를 넣어서 행위 가능한 업종과 건폐율, 용적률 등을 확인한다.

4. 카페의 회전율과 테이블당 평가격을 계산해서 매출을 추산해본다.

5. 임대료 대비 건물의 수익률이 얼마인지 계산한다.

6. 건물의 저평가 여부를 확인한다.

7. 내가 만약 이 건물과 토지를 산다면 뭘로 리모델링, 신축, 증축으로 엑시트해서 돈을 벌지 고민해본다.

 

 

 

 

 

와우, 오늘도 글이 엄청 길어졌네요. 하지만 하나하나 주옥같습니다. 어떤 분들은 이런 걸 돈 받고 강의를 하시더라고요. 투자자 보보는 그냥 다 알려드림. 한분이라도 경제문맹에서 깨서 같이 부자가 되는 그날까지! 갑시다!

 

 

 

 

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