카페 창업 현실은 어둡고 후기에는 100만 원도 못 가져간다는 말이 많지만 실제 개인 카페 매출 계산하는 법과 '상가분석' '손익분기점' 즉 BEP에 대한 개념을 가져가면 성공적인 카페 창업이 가능하다. 신도시 상가 공실이 많은 이유를 잘 생각해서 손해보지 않는 투자를 한다.
목차
1. 카페 창업 현실
2. 카페 매출 계산
3. 신도시 카페 창업
4. 카페 창업 후기
5. 개인 카페 순이익
카페 창업 현실
구독자님들, 주말에 무얼 하시나요? 주식쟁이 보보네는 트래킹 후 음식점 식사+ 후식으로 카페 조합이 주가 되는데요. 대부분 가족들이 그렇듯 보통 주말에는 외식+카페를 묶어서 나들이를 가시는 분들이 많을 것 같네요. 뿐만 아니라 평일에는 집 근처 중저가 카페에서 테이크아웃 커피를 사서 가벼운 산책을 하면서 생각을 정리하는데요.
이러다 보니 카페는 대한민국민들의 생활의 일부가 되어버린 느낌이랄까요.
뭐든 돈이 흐르는 곳과 숫자로 계산하는 습관이 있는 투자자 보보여서, 어느 상가를 방문하든 내 나름대로 매출액과 순이익을 계산해보는 습관이 있는데요. 요건 우리 구독자님들도 습관처럼 해보시길 추천드립니다. 요게 내 뉴런에 박힐 만큼 반복적으로 해야지 어느 순간 돈이 되는 곳을 보는 눈이 탁 트이거든요.
문제는 이런 것 없이 그냥 카페를 창업하는 분들이 너무 많음. 그리고 그들은 이런 후기를 남깁니다.
이분은 개인카페도 아닙니다. 프랜차이즈로 카페를 열고 3년간 운영을 해 왔는데요. 결국 폐업을 결정했다고 합니다. 그 이유는 주변에 카페가 50개가 넘게 생겨버렸다는 상황. 그리고 그가 남기는 카페 창업 후기는 아래와 같습니다.
아니, 보통 개인 카페를 창업하면 적어도 월 200만 원을 가져간다고 생각하고 프랜차이즈 카페라면 더 벌 것이라고 생각하고 들어가는데요. 이 분이 말씀하는 카페 창업 후기는 영 다릅니다. 도대체 왜 이렇게 이미 카페를 창업해서 운영하고 있는 사람과 카페를 창업하려는 사람 사이에 온도가 큰 것일까요?
그 기본은 '상가분석' '손익분기점' 즉 BEP에 대한 개념이 부족하기 때문이라고 보는데요. 우리가 카페를 창업하지 않더라도 상가를 투자할 수도 있고, 기회가 왔을 때 잡기 위해서는 요런 개념을 꼭 가져셨으면해서 오늘은 생활 중 체크해볼 수 있는 돈 흐르는 곳 확인하는 방법 1번 늘 볼 수 있는 카페 매출 분석하는 법에 대해서 알아보자고요.
카페 매출 계산
얼마 전에 맘 카페에 모 부동산업자가 카페 매매에 대해 올린 글이 있습니다. 이것을 보고 현금흐름을 원하는 어머니들이 엄청 많은 관심을 보였죠.
위의 업자가 올린 카페 매매글 매도 글에 따르면 권리금이 2.2억이고 여기에 보증금 5천을 투자한다고 하면 총 2.7억 원이 기본적으로 들어가서 순이익을 700만 원을 먹는다?
실제 순이익은 700만 원이 되지 않을 가능성이 99%입니다. 보수적으로 잡아도 순이익을 500만 원이라고 보는데 위의 글에 따르면 월 매출이 2000만 원 중후반이다? 보통 카페 월세는 월 매출의 10%선이라고 생각하시면 됩니다. 재료비는 월매출의 35%고요. 여기에서 인건비, 월세, 재료비등 쭉쭉 빼고 나면 순이익률은 30% 정도라고 보면 됩니다.
즉, 순이익이 30%가 나오는 카페 매장 권리금은 2억 원 정도라고 시장 참여자들은 생각하고 있단 얘기죠.
어떤 분들은 나는 권리금 없는 곳에 들어가서 카페 창업할래요. 권리금 너무 아까워요!라고 생각하는 분들도 있는데요. 이런 초보와는 달리 날고 기는 꾼들은 권리금을 안전마진으로 생각합니다. 권리금이 없다고 하면, 아니! 상권이 얼마나 안 좋길래??라고 생각한 단말이죠. 제일 위 방송에 나왔던 카페 폐업을 한다는 사장님의 후기를 돌아가보면, 처음에는 자기네 카페밖에 없어서 장사가 잘 되었는데 3년 만에 주변에 40개가 생겨서 망했다고 말하시죠?
딱 이 말만 들어봐도 아, 저 사장님이 신도시에 카페로 들어가셨구나!라고 추측할 수 있습니다. 구도심이라면 이미 다른 상가들이 차 있을 테니 그렇게 많은 새로운 카페들이 들어올 곳이 그렇게 많지 않으니깐요.
보통 신도시는 권리금이라는 것도 없고, 초반에 렌트프리로 상가 임차인들을 꼬십니다. 이제 막 사람들이 들어오는 곳이니깐 내가 미리 들어가서 카페를 차려놓으면 돈 되지 않을까?라고 생각하신다면 아래의 내용은 꼭 보셨으면 좋겠어요.
신도시 카페 창업
결론부터 말씀드리면 어떠한 창업이든 신도시나 권리금이 없는 곳은 피하라고 말씀드리고 싶습니다. 그 이유는 분양가 상한제로 업사이드가 막혀있는 아파트와는 달리 상가는 상한가가 없기 때문에 초반에 분양할 때 정말 비싸게 팔아먹거든요. 투자 좀 하는 사람들은 신도시 상가는 절대 분양받지 않음.
신도시 상가는 적어도 2-3번 여러명의 손을 돌고 나서 상가가 제값을 찾으면 그때 쳐다볼까 말까입니다.
특히 초반 신도시에는 인프라 자체가 덜 되어 있기 때문에 대부분의 상가는 공실인 경우가 많습니다. 그래서 신도시 상가를 분양받은 분들은 초반에 공실 리스크 외에도 관리비, 이자까지 내야 하기 때문에 오히려 마이너스인 상황입니다. 여기에서 좀 더 머리가 좋은 분과 느린 분의 차이가 나오는데요.
신도시 상가 공실이 났을 때 그냥 끙끙대며 이자, 관리비 내다가 2년 렌털 프리로 임차인을 유치하거나 그냥 손해보고 파는 사람들도 계시지만, 좀 더 돈 머리가 돌아가는 분들은 아, 그냥 내가 프랜차이즈 카페나 브랜드 운영해서 다른 사람에게 권리금 주고 넘겨야겠다!라고 생각합니다.
다시 위의 모 맘 카페에 올라온 글로 돌아가면, 저 사장님이 바로 이런 케이스인 걸로 생각됩니다. 신도시 상가를 분양받았고 공실이 났고 계속 이자는 내야겠는데 도저히 임차인이 안구해짐. 아, 그냥 내가 프렌차이즈 카페를 넣고 돌리자해서 3년간 빡세게 굴려서 매출 만들어낸 후 엑시트를 위해서 저렇게 권리금 2억을 잡고 매도 글을 낸거겠죠. 재미있는 것은 사실 세상 물정이 다소 어두운 맘카페에 월 700 매출이라며 글을 올린 것. 모르면 코베 여가는 세상입니다.
저런 블로그 글, 카페글 보고 컨설팅당하면 안 된다는 사실.
카페 창업 후기
그래서 신도시 카페는 안 된다. 카페글보고 상가계약하면 안된다. 권리금 없는 곳은 오히려 위험하다 등등의 얘기들을 녹여보았는데 결국 카페를 창업한다는 것은 그냥 커피 내리는 것을 좋아해서! 또는 우아하게 카페 운영하면서 즐기면서 돈 벌고 싶다고 접근해서는 안됩니다.
상권분석 없이 카페든 뭐든 창업을 해서 성공했다는 후기를 들어본 적이 없습니다.
창업의 신이신 백종원 조언을 들어봐야겠죠?
보통 카페를 창업하려고 할 때 잘되는 카페들을 쭉 돌아보게 되는데 실제로는 정말 안 되는 가게를 가보라고 조언을 하죠. 그러고 나서 해야 할 일.
백종원도 말을 하죠. 음식도 맛있고 친절한데 왜 장사가 안되지? 안 되는 이유를 분석해보면 '왜 여기에 오픈했지?' 결국 상권분석이죠. 프랜차이즈 카페를 유치하게 되면 아무래도 본사에서 직원이 상권분석을 해주니 좀 낫지 않나? 생각을 하는데 실제 좋은 직원도 있지만 정말 빵빵한 브랜드사가 아니라면 도긴개긴입니다. 돈을 잘 버는 것이 자기 일이 아니고 프렌차이즈에 유치하는 것이 목표라서 내 일처럼 알아봐 주지 않는다는 사실.
그리고 카페의 경우 요즘 하삼동, 빽다방, 메가 커피, 봄봄, 리터 커피 등등 중저가형 커피 브랜드 프랜차이즈가 넘쳐납니다. 작은 평수에서 좋은 입지에 박리다매로 박치기하는 곳들이라 워낙 경쟁이 치열합니다. 이런 중저가형 커피 프랜차이즈를 할 생각이 있다면 더더욱이 신도시는 안됩니다. 위와 같이 주변에 한 40개쯤 비슷비슷한 커피가게들이 들어올 가능성이 높습니다. 위의 상가매도글 처럼 엑시트 시점을 정확히 정해놓고 들어가는 것이 아니라면 말이죠.
개인 카페 순이익
그럼 개인 카페로 하면 되지 않을까요? 저 베이커리 좀 하는데 몇 개 시그니쳐 베이커리 만들어서 아기자기하게 개인 카페를 하면 될 것 같은데?
이렇게 단순하게 생각하고 개인 카페 창업하는 분이 10명중 5-6명이심. 만약 여기에 위에 적어드린 상권분석과 실제 개인카페 순이익이 얼마 나오는지 생각하고 들어가는 분은 10명 중에 1-2명도 안됩니다. 그래서 이런 분들이 성공할 확률이 훨씬 올라감.
게다가 우린 주식쟁이라서 재무제표 보는 것에 익숙하니까요. 아주 특장점이 있습니다. 개인 카페든 상가든 결국 BEP 손익분기점을 넘겨야 합니다. 손익분기점은 아! 요정도 가격에 요정도 개수로 팔면 손해를 보지 않는 지점이라고 생각하면 됩니다.
즉 BEP 손익분기점= (상품 가격-변동비) x판매량 - 고정비 =0
매출=상품 가격 x 판매량이고 우린 여기에 고정적으로 매달 나가는 고정비를 빼주고, 한 번씩 내야 하는 비용인 변동비를 뺍니다. 그러면 순이익이 뙇나오는 거죠.
순이익 =영업이익 (매출이익-판관비)- 그 외 비용
위에 적어드렸지만 보통 매출액의 10%가 월세이고 원재료비는 월 매출의 35%가 기본입니다.
1. 매출원가 (식부자재)
2. 판관비 (배달 대행료, 수수료, 배달 광고료, 부가세, 전기세, 가스비, 수도요금, 알바 인건비 4대 보험, 임대료, 정직원 인건비, 통신비, 방역비, 화재보험료, 포스 이용료, 기장료)
이런 비용에 대한 개념은 기본 중의 기본이죠. 내가 만약 15평 자리 개인 카페에서 월 매출 300만 원 순수익을 내고 싶다. 그러면 기본인 아메리카노 가격을 얼마를 잡고 몇 명의 손님이 와야 BEP를 넘길 수 있는지 계산부터 해야 한다는 사실.
필요하시면 공유해드리도록 할게요. 결론: 나 개인 카페 창업하고 싶어요.라고 생각한다면 위의 내용들이 내 뇌에 탑재되어 있어야 합니다. 만약 카페 창업에 대한 생각이 없어도 잘되는 카페에 방문하시면 오 커피 맛있네 이렇게 끝내지 마시고, 음, 이 카페가 잘되는 이유에 대해서도 생각해보시면 좋겠어요. 동시에 회전율과 테이블당 평균 가격을 계산해서 매출도 한번 산출해보시고요!
소비자의 입장에서 생산자의 입장으로 바꿔서 설 때 돈이 흐르는 곳을 제대로 볼 수 있다.
우리 모두 부자가 되는 그날까지 계속 좋은 글로 찾아뵐게요.
아래의 연예인 김나영이 산 강남 건물이 왜 실수인지도 알아가세요.
김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률)
김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률)
싱글맘 김나영이 99억에 매수한 강남 건물 위치는 신논현역 후면의 어퍼앤언더라는 카페이다. 김나영 건물이 투자로 빵점인 이유는 토지가 제1종 전용 주거지역으로 용적률이 100% 이하로 엑시트
bobosophie.tistory.com
'파이프라인 > 부동산, 예적금이야기' 카테고리의 다른 글
| 목동 재건축 아파트 경매 16억 유찰 이유 (ft. 토지거래허가구역 경매) (1) | 2022.11.09 |
|---|---|
| 정기예금 금리비교 2022년 예금 금리 높은 은행 순위 찾는법 (ft.영끌 예금) (1) | 2022.11.04 |
| 2023년-2024년 서울 분양 입주 예정 아파트 총정리 (ft. 진입시점?) (0) | 2022.11.03 |
| 김나영 강남 건물 위치 가격 투자로 빵점인 이유 (ft. 문제는 용적률) (0) | 2022.10.28 |
| 부읽남 논란 (ft. 부동산 유튜버 거르는 법) (4) | 2022.10.27 |
| 2023 연말정산 환급 많이 받는 법 및 연말정산 계산기 (ft. 연말정산 토해내는 이유) (0) | 2022.10.14 |
| 고위공직자 재산 조회 방법 및 포트폴리오 투자아이디어 총정리 (3) | 2022.10.07 |
