목동 재건축 아파트 경매 16억 유찰 이유 (ft. 토지거래허가구역 경매)

목동 재건축 아파트 7단지는 신고가가 25억대였지만 최근 16억까지 2번 유찰이 되었다. 그 이유는 금리인상에 대한 부담감 때문이지만 실제 토지거래허가구역에서 경매는 실거주의무도 없고 자금조달계획서는 제출하지 않아도 되기 때문에 주목할 필요가 있다.

 

목차

1. 목동 재건축 아파트 경매
2. 목동 재건축 아파트 현 시세
3. 토지거래허가구역 경매
4. 목동 재건축 전망

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목동 재건축 아파트 경매

 

 

오늘은 재미있는 부동산 얘기를 가지고 온 주식쟁이 보보 아니지 투자 마스터 보보입니다. 주식쟁이로 N년생을 살아왔지만 업그레이드하면서 등기도 치고 사업도 하고 투자에 푹 빠져있으니 이제 투자 마스터로 부캐도 업데이트..해도 될까요? 허허 애니웨이, 오늘 경매사이트를 보다가 아주 재미있는 물건을 발견해서 우리 구독자님들과 의견을 나누어보려고 해요. 

 

 

 

보보의 블로그를 꾸준히 팔롭해주신 분들은 아시겠지만 이제 경매하기 좋은 시절이 돌아오고 있다고, 보보도 경매 공부 중이라는 글을 올려드린 적이 있죠? 해당 글은 제일 마지막에 달아드릴 테니 경매가 낮선 분 들은 오늘의 글을 읽고 이전 글까지 꼭 읽으시길 추천드립니다.

 

 

 

 

오늘 우리가 봐야 하는 경매 물건은 바로 목동 신시가지 7단지 722동 10층 1004호 경매번호는 2021 타경 111684가 되겠습니다.

 

 

목동아파트 경매

 

 

 

주식이든 경매든 처음 시작할 때는 많이 봐서 눈에 바르시는 것이 중요합니다. 눈이 경매의 흐름에 익숙해지고 나면 어느 순간부터 보이는 눈이 트이니까요. 권리관계가 복잡한 물건을 특수물건이라고 하는데, 우리는 아직 그까지 갈 단계가 아닙니다. 내가 지금 할 수 있는 것과 아닌 것을 잘 아는 것도 투자 구력에 도움이 됩니다. 

 

 

 

 

위의 목동 재건축 아파트는 다행이도 특수물건이 아니군요. 

 

 

목동아파트 권리관계

 

 

 

이전에 써드린 글에서 경매 권리관계의 기준점이 말소기준 등기이고 아래의 근저당권은 특수한 상황이 아니면 대부분 무시해도 된다고 말씀을 드렸쥬? 위의 목동아파트의 권리관계를 보면 복잡하지 않습니다. 집주인은 대부업체에 빌린 돈을 갚지 못해 경매로 넘어간 것으로 보이는데요. 세입자가 있으면 보증금을 돌려줘야 할 수 있어서 복잡해지지만 위에 적혀있다시피 경매 당사자 가족만 거주하는 것으로만 되어있네요.

 

 

 

 

물론 실제로 경매에 들어간다면 직접 가서 알아봐야 하겠죠. 우선 서류상에서는 딱히 권리관계가 복잡하지 않다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

목동아파트면 강남에 이어 서울 재건축 중 3손가락 안에 들어가는 곳인데 금방 낙찰되었겠지?라고 생각할 수 있지만 위의 물건은 무려 2번이나 유찰이 되면서 31평 목동 재건축 아파트 가격이 16억까지 떨어졌습니다. 보보와 같은 투자꾼이라면 워?! 하고 한 번쯤 눈이 갈 물건이 분명합니다. 그 이유에 대해서 아래에서 설명드릴게요.

 

 

 

 

 

목동 재건축 아파트 현 시세

 

 

 

 

그럼 위의 목동 재건축 아파트의 현재 시세는 어떻게 될까요? 이전에 부동산 투자에 도움이 되는 사이트에 대해서 알려드렸쥬? 그것도 제일 아래에 달아드릴게요. 오늘은 아파트 실거래가 아실 사이트를 열어봅니다.

목동 신시가지 7단지를 열어봅니다.

 

 

목동7단지

 

 

 

위의 그래프를 보면 아시겠지만 목동 7단지의 매매가(파란 색선)는 최고가 25.4억 원입니다. 보시다시피 3년간 10억 이상 매매가가 상승한 것을 알 수 있고요.  그 이유는 학군과 재건축에 대한 기대감이라고 알고 계시면 됩니다. 조금 더 살펴보니 경매에 나온 722동은 마지막 거래가 2020년이더군요.

 

 

 

 

 

이것을 왜 주목해야 하냐면 그만큼 보유자들이 팔고 싶어 하지 않아 한다는 의미도 되거든요. 어찌 되었든 쥐고 있어야 하는 1 급지 물건으로 생각하고 있을 가능성이 높다. 그리고 두 번째 이유도 있죠. 목동 재건축 아파트는 토지거래허가구역에 묶여있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

토지거래허가구역은 이전 정부에서 아파트 가격을 잡겠다며 실시한 백한 가지 규제 중 하나죠. 강남, 목동처럼 많은 사람들이 사고 싶어 하는 지역을 토지거래허가구역으로 묶어서 해당 구역의 아파트를 구매하고 싶으면 자금조달계획서도 구청에 내야 하고, 6개월 이내에 본인이 실거주로 들어와야 하는 의무가 있습니다. 게다가 이 지역의 아파트는 15억이 넘어가기 때문에 대출도 나오지 않습니다.

 

 

 

 

그니까 저기 목동 신시가지 7단지에는 2020년 이후 매수를 하려면 돈도 많아야 하고 (갭 투자자가 안 되니) 대출을 낼 수 없으니 현금이 많아야 하고 다소 오래된 아파트에 몸 테크로 들어올 준비가 되어 있는 매수자들에게만 허락된 곳이라는 사실. 그 와중에도 25억에 가깝게 신고가를 찍은 것을 보면 입지 자체는 설명할 필요가 없을 정도로 많은 사람들이 원하는 곳이라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

그런데 말입니다! 토지거래허가구역이라는 규제를 피할 수 있는 방법이 있습니다.

 

 

바로 경매죠!

 

 

 

 

토지거래허가구역 경매

 

 

허허 구독자님들! 오늘도 보보의 블로그에서 한 가지 얻어가신다면 요거 한 가지 챙겨가세요. 부동산 강력한 규제 중 하나인 토지거래허가구역에 묶였을 때 이 많은 규제를 피할 수 있는 것이 바로 경매입니다.

 

 

 

토지거래허가 경매

 

 

 

위의 기사에 나와있듯이 토지거래허가구역에서 경매는 실거주의무도 없고 자금조달계획서는 제출하지 않아도 됩니다. 한마디로 전세를 넣어서 갭 투자도 가능하고 경매의 경우 보통 경락대출 80%까지 나오니깐 16억에 80%면 12억 정도죠. 하지만 보통 이 정도까지 되지 않습니다. 신용과 기준 대출이 영향을 주니까요. 아무튼 10억에 가깝게 경락대출을 받을 수 있고 위에 그래프에 나와있듯 목동 7단지 전세가가 8억임을 생각하면.. 갭 투자+ 경락자금 대출로 입지 좋은 3대 재건축 물건인 목동 아파트를 살 수 있단 말인데요.

 

 

 

 

어떤가요? 어느 정도 현금이 있으면 충분히 진입해 볼 만한데?라는 생각이 드시지 않나요?

물론 리스크도 있습니다. 시장은 생각보다 똑똑합니다. 내가 좋아 보이는 물건은 남도 좋아 보인단 말이죠. 그런데 목동 7단지는 왜 2번이나 유찰이 된 거지? 아래에서 목동 아파트 재건축에 대해서 조금 더 생각을 해봅시다.

 

 

 

 

목동 재건축 전망

 

 

현재 경매에 나온 목동 7단지는 계속 말씀드리지만 입지면에서는 입을 댈 필요가 없습니다. 이전에 학군지 아파트를 꼭 살펴보라고 글을 써드린 적이 있지만, 하락장이 와도 잘 버티는 곳은 실수요자들이 있는 동네입니다. 대한민국 부모라면 자기 자식의 교육에 대해 신경 쓰지 않는 분은 거의 없습니다. 어떻게든 좋은 학원, 좋은 학교에 보내고 싶어 하죠. 자기가 아끼더라도 자식에게는 아낌없이 씁니다.

 

 

 

그래서 학군지 아파트들은 부동산 하락장에서도 수요가 탄탄하니 비교적 잘 버티는 모습을 보이는데요. 아래의 지도에서 보시다시피 목동 재건축 아파트 7단지의 경우 바로 옆에 목운중학교, 진명여고와 같은 명문 중고가 있고요. 옆에 목동초, 영도초, 신목중, 정목초, 강서고, 신서 고등도 있습니다.

 

 

 

 

목동아파트

 

 

 

보통 재건축단지는 금리가 오르면 제일 심하게 부러지지만 목동 재건축 아파트의 경우 학군지 아파트라는 특장점으로 어느 정도 상쇄될 수 있겠다는 생각이 드는데요. 물론 하락장에서는 강남 아파트도 30%씩 떨어지기 때문에 투자위험 민감도가 낮은 분들은 잘 생각해보셔야 합니다.

 

 

 

 

위의 경매에 나온 목동 7단지 재건축 아파트의 경우 대지권이 29평이나 됩니다. 재건축이 진행된다면 사업성이 상당히 높습니다. 재건축으로만 봐도 매력적인 물건이다. 지금 금리인상에 시장이 잔뜩 얼어있으니 계속 유찰이 되었지만 아마도 경매에 나온 목동 7단지는 16-20억 정도에 낙찰될 가능성이 높습니다. 지금은 현금부자들에게는 물 반 고기 반인 상황이거든요. 

 

 

 

 

 

자본주의 경기 룰을 잘 모르는 가난한 자들의 눈에는 송도 아파트 반값 되었네, 영끌 죽어가네 이런 기사를 보면서 아파트를 사지 않은 스스로를 자랑스럽게 생각하겠지만, 실제 룰을 잘 아는 현금부자들은 우리와 다른 게임을 하고 있다는 사실을 우리 구독자님이 아셨으면 좋겠어요.

 

 

 

 

전 현금부자도 아니고 뭣도 아닌데요. 이런 말은 하지 않기! 처음부터 게임을 잘하는 사람이 어디있습니꺼! 게임을 많이 해본 놈이 결국 승률이 높습니다. 중요한 것은 게임의 룰을 잘 숙지하기! 그리고 다시 일어설 수 있을 만큼까지는 실패를 두려워하지 않고 계속 게임에 참여해보기! 요런 것은 투자 마스터 보보가 매일 글로 알려드릴게요! 함께 부자 됩시다.

 

 

 

 

 

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