전세 묵시적 갱신 해지 및 기간 (ft. 임대차 3법 중개수수료 악용사례)

전세에서 묵시적 갱신은 전세 계약 만료 6개월 전 최소 2개월 전에 임대인이든 임차인이 전화, 문자 포함해서 계약해지 의사를 밝히지 않는 것이 요건이고 임대차 3 법 이후 임대인은 묵시적 갱신 이후 계약해지를 할 수 없지만 임차인은 언제든 계약해지가 가능하며 3개월 내 전세금을 반환해야 한다.

 

목차

1. 전세 묵시적 갱신
2. 묵시적 갱신 계약갱신청구권
3. 묵시적 갱신이란?
4. 계약갱신청구권이란?
5. 묵시적 갱신 2개월
6. 묵시적 갱신 요건
7. 묵시적 갱신 해지
8. 묵시적 갱신 복비
9. 묵시적 갱신 악용

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전세 묵시적 갱신

 

 

오늘의 돈 되는 글은 대환장 파티가 되어버린 아파트 전세시장에 대한 이야기랍니다. 주식쟁이 보보는 요즘 투자자 보보로 거듭나기 위해 '지주'와 '건물주'를 타깃으로 잡고 있는데요. 그러다 보니 부동산 시장에 대한 관심이 부쩍 커지고 있습니다.

 

 

 

그러던 와중 요즘 역전세와 함께 임대차 3 법 이후 염병첨병 난리가 나버린 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해서 우리 구독자님들이 아셨으면! 하는 마음에서 오늘 글의 주제는 전세! 임대차 3법이후 묵시적 갱신, 계약갱신청구권의 요건과 해지, 복비는 누가 내야 하는지 그리고 이것을 이용한 악용사례까지 알아보도록 합시다.

 

 

급급매

 

먼저 묵시적 갱신의 요건은 무엇이고 또 계약 갱신청구권은 뭔지 알아야겠죠? 

우리는 집을 빌려주는 '임대인' 이든 내가 전세나 월세로 집을 빌려 살고 있는 '임차인' 이든 둘 중 하나죠. 그래서 꼭 알고 넘어가야 하는 것이 바로 전세의 묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권이랍니다. 바로 알아봅시다.

 

 

 

 

묵시적 갱신 계약갱신청구권

 

묵시적 갱신이란?

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이는 전세계약이 끝날 시점 임대인, 임차인 중 계약해지 의사를 밝히느냐 아니냐 그 차이일 뿐입니다.  보통 계약갱신청구권을 쓰면 2년 더 계약기간을 연장할 수 있으니 2+2 법이라고도 불리죠. 계약갱신청구권은 1회 사용할 수 있으니 총 4년간 세입자는 해당 집에서 머무를 수 있죠. 

 

 

그럼 묵시적 갱신을 사용하면 집주인이 나가라고 할 때 임차인은 언제든 나가야 하는가? 

 

 

 

예전에는 그러했죠. 하지만 임대차 3 법이 들어오면서 묵시적 갱신= 계약갱신청구권 동일하게 이전 계약조건 그대로 자동갱신이 가능합니다. 역시 2+2죠. 게다가 묵시적 갱신이 끝날 무렵 계약갱신청권을 1회 사용하게 되면 2+2+2= 총 6년간 전세로 살 수가 있습니다. 그 기간 동안 집주인 즉 임대인이 계약을 해지할 수 있는 방법은 1가지 밖에 없습니다.

 

 

 

임대인인 직접 들어가서 산다고 실거주 통보. 물론 이 방법을 쓰면 무조건  집주인이 들어가서 2년을 거주해야 하는 거죠.

 

 

계약갱신청구권이란?

 

사실상 임대차 3 법 이후 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 임차인에게는 큰 차이가 없어졌습니다. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권도 전세로 사는 임차인에게는 유리합니다. 오히려 2년 전세 계약 후 2년 묵시적 갱신으로 산 이후 2년 더 계약갱신청구권으로 6년의 거주 안정성이 확보가 되고요. 만약 계약 중간에 나가고 싶으면 바로 계약해지를 요구하면 되고 집주인은 3개월 내 전세보증금을 반환해야 합니다.

 

 

 

 

그런데 보통 집주인들(임대인)은 전세금을 기초로 갭 투자+ 대출로 아파트를 매수한 경우가 많기 때문에 보통 새로운 세입자한테 전세금을 받아야 전세금을 돌려줄 수 있다고 배 째라라고 나오는 경우가 많죠. 하지만 지금과 같은 역전세 시절에는 오히려 이걸로 역풍을 맞을 수도 있습니다. 해당 사례는 아래에서 설명드리기로 하고요. 전세 묵시적 갱신에 대해서 조금 더 자세히 알아보도록 합시다.

 

 

 

묵시적 갱신 2개월

 

묵시적 갱신 요건

아파트 전세 묵시적 갱신은 전세 계약 만료 6개월 전 최소 2개월 전에 임대인이든 임차인이 전화, 문자 포함해서 계약해지 의사를 밝히지 않는 것이 요건입니다. 즉, 둘 다 계약 만료 2개월 전까지 계약연장하네마네에 대한 말을 전혀 하지 않으면 자연스럽게 이전 계약조건 그대로 한차례 더 연장되는 것이 묵시적 갱신이죠.

 

 

 

묵시적 갱신 해지

 

그럼 임대인 =집주인은 묵시적 갱신을 해지할 수 있는가? 놉! 집주인은 실거주가 아니면 묵시적 갱신을 해지할 수가 없습니다. 그럼 임차인은요? 예스!

 

 

묵시적 갱신

 

 

임대차 3 법은 임차인=약자라고 생각하고 만든 (과한) 법입니다. 아래에 이걸 악용하는 사례에 대해서 알려드릴 텐데요. 집주인 입장이라면 조심해야 할 부분이니 꼭 체크해보셔야겠죠. 아무튼 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 지 1개월이 되었든 2개월이 되었든 상관없이 임차인이 전세금을 받고 다른 집으로 나가야겠다! 계약해지를 통보하면 집주인인 임대인은 그 통지를 받은 지 3개월이 지나면 그 효력이 발휘된다고 주택임대차 보호법 6조에 나와있습니다. 즉 3개월 안에 전세금을 돌려줘야 함.

 

 

 

 

판례에 따라서 요즘 묵시적 갱신을 민법으로 보는 경우가 있는데 그럴 때에는 해지 통보 6개월 안에 전세금을 돌려줘야 한다고 합니다.

 

 

 

 

즉, 어찌 되었든 묵시적 갱신 와중에 임차인이 계약해지를 통보하면 그 날을 기준으로 +3개월(6개월) 이내에 집주인은 무조건 전세금을 돌려줘야하는 것이죠.

 

 

묵시적 갱신 복비

 

게다가 묵시적갱신 도중 임차인이 ' 나 이제 나갈래요'라고 해서 새로운 세입자를 구할 때 들어가는 중개수수료도 집주인의 몫입니다. 즉 집주인은 급작스러운 '전세금'+'복비'까지 3개월 적어도 6개월 안에 돌려줘야 하는 것이 바로 임대차 3 법인 것이죠. 지금까지 임대차 계약에서 중간에 계약해지를 하는 사람이 복비 (중개수수료)를 무는 합리적인 방법과는 굉장히 동떨어진 방법이죠. 

 

 

그래서 지금과 같은 역전세에 이런 묵시적 갱신을 악용한 사례들도 나오고 있습니다. 바로 알아보죠.

 

 

 

묵시적 갱신 악용

 

 

보통 우리나라는 좋은 게 좋은 거라는 인식이 있어서 웬만하면 계약을 유지하려는 성향이 있죠. 그래서 집주인들 중에는 이전의 임대법을 생각하고 그냥 묵시적 갱신을 해버 리거나 또는 계약갱신 청구를 허용해주는 경우가 많습니다. 동시에 임대차계약서를 쓰니깐 2년은 큰돈 돌려줄 일이 없겠지 또는 세입자가 나간다고 하면 새로 세입자 구해서 돈 내주면 되지라고 생각한 단말이죠. 

 

 

 

문제는 지금과 같은 역전세+ 임대차 3 법의 콜라보가 된 상황에서는 임대인=집주인은 정신을 똑띠 차려야 하는 상황입니다.

 

 

임대차 3법 계약갱신청구

 

 

세입자가 묵시적 갱신이나 계약갱신 청구를 해도 언제든 계약해지를 요구하면 3-6개월 이내에 전세금을 내어줘야 하는데, 지금과 같은 역전세인 상황에서는 새로운 세입자를 구하기도 힘들지만 전세금을 낮춰야 하죠. 그럼 차익만큼 어디서든 돈을 빌려야 하는데 지금과 같은 고금리 시절에 돈을 빌리는 것이 보통일이 아니란 말입니다. 

 

 

 

그리고 요즘 세입자들은 예전처럼 전세금 돌려줄 때까지 그저 기다리기보다는 임차권등기 50만 원 들여서 바로 법으로 갑니다.

 

 

 

전세 임차권등기

 

 

 

전세 임차권등기 신청 후 지급명령 경매로 넘어가는 과정에 대해서 또 다른 글로 설명을 드리기로 하고요. 오늘은 간단하게 알아봅시다. 계약해지 요건 3개월이 지났는데 다음 세입자에서 받을 때까지 못 돌려준다! 고 말하는 집주인에게 임차인인 딱 50만 원 정도 법무사 비용 들여서 임차권등기와 내용증명을 보내면 이제 거기에 들어가려는 세입자도 사라져서 전세금으로 전세금 돌려주기 불가. 동시에 보증금 반환 소송을 걸고 3개월이 지나면  반환 소장 오면 전세금의 12%에 해당하는 지연이자까지 추가되기 때문에 집주인은 이제 갈 곳이 없습니다.  

 

 

 

 

임차권 등기로 새로운 임차인을 구할 수 없기 때문에 어떻게든 돈을 빌려서 전세금을 돌려주지 않으면 경매로 집이 넘어가는 상황이 돼버림. 그럼 이렇게 강경하게 나갔을 때 무조건 임차인의 승리이냐? 그렇지는 않습니다. 경매로 넘어갔을 때 내가 선순위 임차인 임도 확인해야 하고 경매가 계속 유찰되어서 아파트 가격이 전세금에 육박하게 되었을 경우 그냥 배당을 받을지 또는 낙찰을 받을지도 고민해야 하고요. 

 

 

 

전세 임차권등기

 

 

 

즉 전세에서 임차권등기는 짧게는 9개월-길게는 1년 6개월까지 걸리는 장기간의 싸움이 된다는 점. 물론 다른 집에 들어갈 전세금도 있고 시간과 여유가 있는 분이라면 이런 임차권등기로 긴 싸움을 해도 되지만 웬만하면 집주인과 합의로 가는 것이 낫습니다.

 

 

 

 

이제 문제는 집주인인데 최악의 임차인을 만났을 때 상황입니다. 계약 갱신이든 묵시적 갱신으로 계약을 연장한 후 갑자기 3개월 만에 나가겠다고 요구. 집주인은 이미 2년 더 산다는 계약을 해서 전세금을 돌려줄 생각도 준비도 안돼 있는 상황. 동시에 임차인은 위의 임차인 등기, 반환 소송, 보증금 지연 이자를 들먹이며 협박. 동시에 임차인에게 집도 잘 안 보여줌. 집주인은 울며 겨자 먹기로 가격을 낮춰서 아파트를 매매로 내놓는 상황이 발생할 수 있습니다. 그런데 그 집을 매수한 것은 임차인의 지인 또는 가족이 되어버림. 한마디로 집주인이 털려버립니다.

 

 

 

 

싼값에 집을 매수하는 방법으로 악용하기도 한다는 지점. 그럼 어떻게 하는 것이 좋은가? 집주인의 입장이라면 웬만하면 칼같이 묵시적 갱신 쓰지 말고 새로운 임차인과 새로운 계약을 해서 2년간 안정을 유지하는 것이 낫다. 아무튼 세상은 넓고 이상한 사람들은 많습니다. 임차인이라고 해서 무조건 선하지도 임대인이라고 해서 무조건 악하지도 않습니다. 법을 악용하는 사람들이 있다는 점. 우리는 잘 알고 가야겠습니다.

 

 

 

 

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